京沪深房价一年回头看：降价难觅上涨压力大

从2010年4月17日新“国十条”打响新一波房地产调控第一枪至今，整整一年，三轮政策的密集出台，显示出政府对房地产市场调控的力度和决心可谓空前。一年后，各地楼市房价到底降了没有？调控效果究竟如何？楼市拐点何时出现？针对这些问题，本报记者在上海、北京、深圳等一线城市跑楼盘，访中介，展开了实地调查。记者采访发现，虽然投资客已经基本离场，但在市场一片唱跌预期的背后，房价上涨的动力依然存在。在开发商营销策略和刚性需求的支撑下，热销场面仍不断上演。 上海 新房旺二手房暖开发商坚持“不降” 3月的上海楼市以超出业内预期的速度回暖。作为调控的重点区域，上海楼市在“新国八条”和房产税的双重打击下，一度陷入低迷。然而，自3月中旬以后，多个自住板块项目的开盘热销带动了市场“买气”的回升。而记者发现，这些热销项目并没有真正出现大幅降价，仅仅是“滞涨”就已赢得了刚需买家的追捧。虽然从开发商的资金情况来看，紧绷的现金流似乎没有不降价的理由，但在这场开发商和购房者看谁“摒得住”的市场博弈中，购房者明显更沉不住气。 保留房源带动“买气” 4月16日，位于浦东周康板块的印象春城二期推出最后一批房源的其中一栋两房房源，单套面积在89平方米左右，单价在18000元-20000元。开盘当天记者来到售楼处，虽然与楼市最火爆时相比，售楼处算不上人满为患，但基本上每个销售人员都在接待1-2组客户，三三两两前来看房或签约的购房者不时来往于售楼处和样板房之间。在售楼处贴出的销控表上记者看到，此次开出的52套房源已有约三分之二贴上了“已售出”的红色标签。尤其是房型较好的A房型，17套房源已全部售空。 “我们这次开盘只有一个优惠，就是开盘当天总价减去2万元。就算明天预定，我都不能保证是否还有这个优惠了。”销售人员告诉记者。而对于楼市调控，销售人员很淡定地对记者说：“说实话，我们是真没觉得市场有什么影响，房子还是很好卖。不过，现在投资客的确消失了，买房的都是刚性需求，尤其是在我们周康这种自住区域。” 就在记者走出售楼处之时，有一个中介人员将记者拉到一边，问记者道：“售楼处是不是说A房源都卖光了？”这位中介人员故作神秘地说：“我们里面有人。如果你真看中了这种房源，我可以帮你弄到房子。”他告诉记者，售楼处标出的已售房源中，有一部分是开发商保留起来了，故意营造出热销的氛围，以此带动市场。“你看，你们买不到房肯定觉得楼市很火，房价不会跌，就想尽快出手了。然后开发商再通过我们中介分销一部分房源，市场带动起来了，大家都有赚头。”与记者聊了一会儿后，这名中介人员毫不设防地道出了其中的“奥秘”。 记者查询网上房地产发现，印象春城此次开盘价与一年前预售报批的售价一致，没有任何下跌的迹象，只是没有上涨而已。即便如此，印象春城在开发商营销手段作用下以及当地刚性需求的支撑下，网上房地产显示全部70套房源已被预订了43套。 高端房“死扛”不降价 而在上海其他自住区域，只要房价没涨，就能被购房者视作“捡到了皮夹子”，一拥而上。例如3月19日开盘的位于上海闸北区的慧芝湖花园，开盘两天就几乎抢购一空，目前217套房源仅剩30余套可售。该项目此次开盘价为35000元/平方米，与去年开盘的一批房源价格相当。 同样的热销也发生在宝山区的保利叶语项目。保利旗下项目在楼市调控下向来灵活应对，降价快，送面积多，自然热销。此次保利叶语推出的317套房源均价17500元/平方米，较前一批房源单价下降了约1000元，虽说此次房源位置比前一批差，但若在楼市火爆时期开盘，相信开发商绝不会因为房源位置略差而主动降价。再加上有一定面积赠送，保利叶语3月27日开盘至今，317套房源仅剩一套可售。 相对于自住区域和中低价楼盘的“淡市热销”，调控针对的投资性高档住宅及大户型项目可能已感受到“这个冬天特别冷”。也是在4月16日，“静安地王”远中风华园二期推出186套房源，单价高达8万元/平方米-10万元/平方米。截至记者发稿，该盘已预订套数仅为4套。从网上房地产数据看，该楼盘的申报开盘时间为4月15日，此前最近的一次开盘时间为2008年7月，当时的申报价格在每平方米6万元上下。可见开发商宁可冒着滞销的风险，也要逆市涨价。 “现在上海最大的一家房地产咨询代理机构的老总每天都在劝开发商降价，可惜没多少人听他的。”一家上市房企营销总监向记者坦言。“开发商其实缺钱的很多，八个盖子十口锅，不停地转来换去。但市场情况比很多开发商预计的都要好，刚需购房者似乎比开发商更绷不住，成交量的回升比预期要快得多，因此没人愿意主动降价。” 二手房市场回暖超预期 同样的情况也发生在二手房市场。21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，今年3月份全市共有1.3万套二手房成交，环比提升63.1%。单从成交量来看，3月份成交已达去年1.29万套的月均成交水平，仅在2月短暂回落后便迅速恢复；而去年4月新“国十条”出台后，市场在5-7月间持续成交低迷，用了3个月时间才恢复至1万套以上。 “说实话，整个上海二手房市场降价趋势并不明显。我们把上海分成12个板块，每个板块挑选2个标杆楼盘作为研究标本，我们发现，这些楼盘目前价格仍在上涨的占6成，持平的占2成，下跌的占2成。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示。 21世纪不动产的调查显示，按户型看，房价上涨最为集中的是中等户型，涨价幅度在3%-7%；其次是小户型房源，能迅速被市场消化，房源较为稀缺，房价只涨不跌。 从二手房市场看，一年来调控对大户型、高端住宅的影响相对较大，尤其是投资客，这也是最符合调控预期的一个现象。在以往投资客最为活跃的联洋板块，21世纪不动产联洋二店分行经理叶文波透露，受调控政策的影响，投资客在该板块已基本消失，但他们并未真正远离，对房产市场仍时刻保持关注。 专注于市中心高端二手住宅中介业务的德佑地产市场部经理蒋旭也告诉记者，目前市中心高端住宅的降价趋势较为明显，普遍议价空间在10%左右。“高端客户受政策影响较大，一般业主只要诚心出售的，都会接受一定议价。”蒋旭告诉记者，该公司成交的房源中，最大降价幅度达到20%左右。不过，这种大幅降价是个别现象，要么由于业主对后市判断较为悲观，要么由于业主资金出现了问题。 北京个别楼盘房价“真摔”大部分项目仍观望 北京房价真得降了吗？18日记者调查后发现，北京个别楼盘房价“真摔”，大部分项目仍观望。在馨然嘉园限价房等保障房入市压力下，北京局部区域的一些开发商也主动以价换量，市场调整态势进一步强化。 北京个别楼盘“真摔”后走稳 “现在只剩下一套一层的房子，价格在21000元/平方米左右，新一期可能在4月底5月初开盘，预计价格和现在差不多。”远洋一方项目销售员介绍说。 记者以购房者身份多次询问，现在如果买房，价格上是不是还能有优惠，均得到否定的答复。 值得一提的是，远洋一方北润园项目是北京率先“真摔”的项目。最初开盘价为每平方米25000元左右，而3月上旬再次开盘时一下子降了4500元/平方米，个别房型甚至在每平方米19000元左右，降幅近20%，为此招致一些前期的购房者要求退房。 “我们现在还有85-89平方米的两居房，价格在15000元/平方米左右，按揭贷款9.8折。”位于北京房山长阳的绿地花都苑销售人员向记者说，该项目是精装修，性价比是区域内最好的。 记者了解到，该项目最初拟定的销售价格在16996元/平方米-18068元/平方米之间，如今也是实打实每平方米降了2000元-3000元，降幅约16%。 “房山长阳中铁建馨然嘉园项目直接销售价格就是12500元/平方米，每平方米下调了4000元-5000元，这对周边包括绿地花都苑等项目形成了压力。”北京中原地产一位工作人员说。 需要指出的是，记者了解到，目前馨然嘉园(中铁长阳国际城)项目是今年北京首个“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目，一经推出便受到市场热捧，目前已经全部销售一空。由此来看，楼市购买力仍然十分强劲，相关区域房价虽有压力，但再次大幅下降的可能性不大。 记者在调查中发现，目前购房者大多是首次或改善性需求的青年人或中年人，投资性购房者虽也在看盘，但基本都被拦在门外。在对多个项目进行调查时，销售人员一般都会询问记者是否符合购房条件，以免日后出现不必要的麻烦，浪费买卖双方的时间。这说明目前支撑楼市的，大都是刚性需求，而一旦政策松动，双重需求叠加有可能引起报复性反弹。 大部分项目仍在观望 虽然有部分开发商主动或被动降价，但强劲的购买力使市场前景并不十分明朗，大部分项目仍在观望。 “我们二期开盘价为27000元/平方米，现在在三环附近这个价格不算高。”位于丰台区玉泉营的中国铁建青秀城销售人员说，后期开盘项目的价格也不可能降，有些类似花园洋房的价格可能达到35000元/平方米。 记者了解到，该楼盘去年12月份一期开盘价26600元/平方米，一期成交均价在25806元/平方米。这样来看，该项目售价仍呈上涨趋势。 而记者在北京西南三环附近万年花城调查时了解到，该项目仅剩几套一层住房可售，均价高达36000元/平方米(送花院和地下室)。而在2008-2009年行业低谷时，该项目均价甚至到过万元附近。房价涨幅之高，高位坚挺之强可见一斑。 事实上，目前北京绝大多数楼盘均是“高位徘徊”。 “我年初在北京大兴买的二手房，均价15000元/平方米，虽然年后北京又出台了更严厉的限购令，但周边的房子并没有降，还涨了几十元至几百元不等。”一位朋友向记者说。 “我也在关注降价楼盘，但真降的不多，或者说很少，”北京中原地产张大伟说：“目前来看，价格明显下调还需要一定时间。当然，调控政策这么猛，北京房价暂时也没有大涨的。” 深圳调控政策连续推出开发商选择观望 上周，深圳楼市调控双管齐下：新房推出限价令，二手房则将按评估价征税。为抢在这些政策实施前交易，深圳一、二手房成交回暖，新房成交环比上升22.2%，二手房成交环比上升97.1%，价格略有上涨。但总体上看，买卖双方还维持在僵持中，房价仍是“岿然不动”。 新楼盘频打优惠牌 4月份，深圳总共将有21个楼盘开盘，其中纯新盘11个。 就在上周，深圳出台限价令，规定从今年5月1日起，将对所有商品房项目实行“明码标价、一套一价”。市场甚至传言将对每个项目进行价格限制、分片区制订均价上限，超过价格上限的将不能获准预售。 16日，深圳盐田区的某楼盘二期开盘，记者来到现场时，已有数十人在售楼处领取资料准备看房了。该楼盘均价1.7万/平方米，如果当天登记，可以享受9.7折基础上再打9.9折。 记者发现，限价政策的作用已经有所体现。尽管不少人是冲着该楼盘88平方米三房复式的户型来的，但售楼小姐却称该房型已售完。有看房者称，“复式原本定价在2.2万/平方米，但由于超过限价规定，所以现在暂不推。” 另一位看房者前一个周末去了前海某楼盘，“总体感觉有点贵，均价3万多，不是一般的白领可以接受的。”不过他说，最近各楼盘的优惠政策多了一些，几乎每个楼盘都有类似于直减、一口价、买房砸金蛋送家电、“置业囤金增值计划”等等优惠措施。 不过就总体价格而言，深圳新房价格并未出现明显松动，比如目前在深圳龙岗区热销的星河时代楼盘二期均价为1.8万元/平方米，价格反而比去年一期的单价还高出3000元/平方米。 二手房成交激增近一倍 来自世联地产的数据显示，上周深圳楼市呈现量升价稳。其中一手房共成交424套，环比上升22.2%，成交均价为19405元/平方米，环比上涨4.8%；二手房共成交1612套，成交套数环比上升97.1%，成交均价16701元/平方米，环比上涨3.41%。 与新房相比，二手房成交回暖更明显。分析人士认为，二手房成交活跃与二手房交易评估改革有关。从7月份起，二手房将按评估价征税，目的主要是抑制“阴阳合同”，堵塞税收漏洞。有中介解读说：“7月份后税费肯定会增加不少，所以有需求的会选择赶紧出手。” 在深圳福田区委附近的益田路上，有近10家各品牌中介，是深圳关内比较有代表性的区域。记者18日走访时，一位严姓中介坦言：“调控还是有点效果的，房价走势比较平稳，没有之前那么猛了”。严姓中介表示，因为限购的原因，买卖双方的僵持状况仍在持续，虽然出现回暖状况，但政策实行后税费加重，成交是否又会下降，现在还很难说。 开发商称尚无降价想法 上周深圳限价令的消息传出时，有业内人士认为，如果严格执行，必然在短时期内拉低房价。但记者采访发现，开发商普遍仍处在观望之中。 比如，中海地产董事局主席孔庆平就表示，中海目前没有降价的想法，但调控给市场带来很大压力，中海将根据市场动态调整经营和销售策略。万科方面也在采访中表示，克服限价所带来的困难的方法仍然存在，万科有把握能顺利渡过。 实际上，限价对销售影响最大的是高端住宅。深圳一家大型上市房地产企业高管告诉记者，部分高端楼盘项目可能会因为定价过高而无法取得预售资格。“不批预售，除了降价外，可行的办法就是推迟开盘”。当然，如果豪宅纷纷推迟开盘，客观上能起到拉低全市均价的效果。 18日，深圳一家本地开发商的高管接受记者采访时表示：“我们的楼盘价格本来就不是最高，所以基本上没有什么影响，暂时没有就此推出应对措施。” 二、三线楼市涨声四起石家庄苏州领跑 在楼市调控多管齐下之后，3月70个大中城市住宅价格基本稳定。其中两个城市价格同比下降，29个城市环比涨幅开始下降。然而深入市场一线，楼市真实情况却是另一番景象。 开车从上海出发，上海证券报记者沿途考察了昆山、太仓、南通、嘉兴、扬州、溧阳等数个华东中小城市，高速公路沿线多处可见的仍是各地商品住宅的大型广告牌，不同于以前各显文采的广告内容，如今“不限购”成为最常见的广告语。 “扬州差不多的房子单价都已经过万了，溧阳七、八千很正常。我们从未看到有降价的趋势。”一位扬州地产界人士告诉记者。根据国家统计局的数据，3月扬州房价同比去年3月上涨5.7%，比2010年基数上涨4.5%。 不过，这一涨幅在全国二、三线城市中仍不算最高。记者从统计数据看到，从去年11月至今，仅半年时间，石家庄二手房涨幅已经超过13%，4月以来的成交价格比3月上涨2.5%。从国家统计局的数据来看，石家庄3月房价同比上涨11.5%，位列全国之首。而房价半年来持续上涨的城市更是非常普遍，如天津、大连、杭州等地，其二手房价格半年来涨幅均超过5%。 除了70个大中城市，一些不在官方公布数据范围内的城市更是涨势逼人。4月，苏州二手房较3月份涨了4.63%，朗诗国际街区、新港名仕花园等多个楼盘二手房单月涨幅就达到2%至5%。在这些小区，买房人从4月起隐约感到了当年只有在一线城市市场最火爆时才会体会到的焦灼。一天一个价、中介与卖方联合跳单涨价的做法开始出现。 分析报告则称，4月上海等一线城市的商品住宅成交已经显现大幅回升势头，可以预期，到5月如果成交形势持续好转，上海房价也一改目前的“基本平稳，个别下降”，可能会掉头转向全面上涨。在中央大力调控楼市的背景下，这种市场的回暖也势必会引来新一轮宏观调控政策。