限购令扩大化 “不怕死”的资金可能回流上海房地产

国家统计局数据显示，6月全国70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但多数城市房价仍在上涨，其中二三线城市涨幅更是超过一线城市。在此背景下，日前国务院要求“房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围”，这一消息引起了市场的再次震动，对一线城市，还有二三线城市，将带来什么样的影响？ 覆巢之下，岂有完卵 上海楼市将更加低迷 □上海天地行房地产营销有限公司市场研展部 周燕 如果未来房价继续坚挺或走高，不排除限购政策范围继续扩大和新的行政政策出台。这严重打击了整体房产市场的信心，市场预期也将进一步下降，房地产投资和购买需求都将再现低潮。倾巢之下，上海的房产市场也将更加低迷。 由于受持续不断的政策影响，之前许多大型房地产企业已经陆续布局二三线城市，希望通过扩张战略，降低房产政策风险，提升企业盈利能力。由于限购能产生楼市“速冻”效应，现在“二三线城市也要纳入限购范围”的政策，很大程度上将打击这些大型房企，不仅进一步压缩了资金的腾挪空间，也放大房产政策的风险。上海作为广大大型房地产企业开发的集聚地之一，这些房企的发展战略和营销策略势必受到影响，包括扛住高房价的能力。 另外，这也将影响资金流向和布局。一部分“不怕死”的资金极可能回流到像上海这样的一线城市，短期内上海的房产市场出现短暂波动，但提振作用十分有限。同时投资资金将改变上海商业地产和住宅地产的布局结构，高端稀缺住宅和优质商业成为它们的选择。 基于以上分析，如果二三线城市限购政策完全落实，将有效抑制需求，打击市场预期，上海的房地产市场势必受到波及。但我们一向认为限购不会是长期机制，在限购令达到抑制房价和非理性投资目的、调整好市场心态、起到蓄水作用之后，全面的房地产税征收势在必行。 二三线城市一旦限购 对投资市场打击很大 □上海华燕置业市场研究部副总监 张晴怡 二三线城市限购箭在弦上，在未来几个月内势必引发一场楼市变局。受此影响，二三线城市无论是在商品房销售速度还是开发商圈地速度等方面，都将出现一定程度的放缓。而对于始终处于风口浪尖的上海房地产市场而言，又将会产生怎样的影响？我认为主要有以下几点： 首先，二三线城市即将限购，显然是政府发出的政策信号，未来楼市调控力度仍不放松。不可否认的是，上半年至今楼市调控虽卓有成效，但尚未完全达到预期目标。随着限购措施从一线城市扩大至二三线城市，限购仍是下半年楼市调控的重要手段，作为一线城市的上海房地产市场仍将继续从严执行。 其次，二三线城市从不限购到限购的政策转变，市场风险陡然增加，对于部分已经将拿地重心转向二三线城市的品牌房企而言，则将面临重新调整战略布局的窘境。在此前提下，下半年部分品牌房企将有可能减少二三线城市拿地，而将考虑重返上海等一线城市的土地市场。 最后，二三线城市限购，对于投资市场而言是不小的打击，尽管目前还没有公布限购的具体范围，但随着限购预期的到来，会产生立竿见影的抑制效果，二三线城市的投机投资需求将被挤压出市场。对于上海这样的一线城市而言，由于其市场抗跌性强于二三线城市，可能会引发一部分投资客的“回潮”。 调研50个可能限购的城市 昆山太仓受影响最大 □中原集团研究中心 一旦限购扩大，是否会对广大的二三线城市的房地产市场产生抑制作用？日前对或将出台限购政策的50个二三线城市的市场人士，进行电话及问卷调研。发现这些城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。 受周边核心城市出台限购政策的影响，部分二三线城市承接了部分来自这些核心城市的投资或自住需求。举例来说，由于北京出台限购政策，部分外地打工者无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地。总体来看，50个城市中受益于挤出效应的城市达到21个。一旦限购政策落地，50个城市的表现也不尽相同，可以分为三类： 一类城市，未来受限购政策影响较大，包括以下20个城市：泉州、文昌、琼海、万宁、常州、昆山、太仓、盘锦、丹东、营口、燕郊、廊坊、安阳、威海、烟台、淄博、嘉兴、东莞、惠州、中山。 二类城市，未来受限购政策影响较小，包括以下22个城市：九江、赣州、抚州、宜春、新余、镇江、江阴、宜兴、普兰店、泰安、潍坊、吉林、富阳、建德、临安、襄樊、宜昌、黄石、湘潭、岳阳、绵阳、德阳。 三类城市：未来不受限购政策影响，包括以下8个城市：鞍山、保定、邯郸、象山、余姚、益阳、安宁、晋宁县。 综上所述，一旦这50个城市出台限购政策，不同城市将明显分化，但整体来看，受影响城市数量将占八成。