上海房产交易上半年成交减四成 房价步入下行通道？

年初出台“史上最严厉”楼市调控政策的2011年已经过半。最近，盘点上半年楼市表现，预测下阶段楼市走向，不仅是各大投行、研究机构的紧要之事，也是普通市民的关切之事。 6月中下旬以来，各大国际投行纷纷看空中国下半年楼市。标准普尔将中国房地产业展望由之前的“稳定”调整为“负面”，并预测未来6-12个月房价将有10%左右的下降空间；摩根士丹利6月15日发布的中国房地产研报同样预计中国房价将下跌；而高盛在一份2011年房地产投研报告中曾预计，中国楼市将下降20%；但也有不少专家表示“现在很多人认为房价不会跌，房地产商也不认为会跌”，观点争锋相对。 不管是哪种观点或结论，总有其相应的论据，任何“断章取义”之举，都绝不可取。从这个意义上说，人们关心上海楼市，预判下半年走向，首先还得看看上海楼市的真实表现。 成交跌而房价未明显跌 刚刚出炉的部分非官方统计数字显示，今年6月，上海楼市成交连续3个月的上升态势被终止，成交、新增供应又双双出现环比下跌。 来自德佑地产市场中心的监控数据显示，今年上半年上海商品住宅供应面积为540万平方米，同比去年上半年增加了22.73%，但环比去年下半年减少16.15%；今年上半年全市商品住宅成交面积为385万平方米，同比去年上半年增加了8.45%，但环比去年下半年减少了37.90%。就价格而言，上半年全市商品住宅成交均价为21930元/平方米，同比2010年上半年上涨了4.38%，环比2010年下半年下跌0.74%。总体而言，今年前6个月，上海楼市成交处于低位徘徊的状态。 来自市民的真切感受是，上海房价的涨幅虽有明显回落，但目前房价仍没有明显下跌。前天闭幕的第二十九届中国·上海房地产展示交易会上，大多数楼盘的报价依然坚挺。如，位于汶水路的某楼盘，均价2.3万至2.5万元/平方米，宝山区顾村板块的某楼盘，报价1.8万至1.9万元/平方米。有的楼盘价格还在往上涨。浦东周浦镇某楼盘去年4月份二期刚开盘时报价是1.3万元/平方米，此次报出均价为1.9万元。 眼下开发商们的报价是否能够得到市场认可？从目前的迹象来看，有点悬。 “今年6月份，上海商品住宅成交面积为79万平方米，比5月份下跌了5%，楼市成交连续3个月的上升态势被终止，说明楼市没有摆脱限贷、限购等调控政策的影响。”上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏认为。一方面，是市场需求下降，另一方面，是资金链可能告急。眼下，越来越多的市场分析观点趋于集中：在双重因素作用下，下一步开发商们可能不得不作出调整，以价换量。 “近期，央行、银监会等机构相关负责人均表示将继续收紧房地产行业融资。由于资金面趋紧，开发商近期推盘节奏逐渐加快。 ”中原地产研究中心有关负责人表示，根据对京、沪、深、穗、津、杭等地的调研显示，近几周开发商在陆续加大推盘节奏的同时，也扩大了楼盘优惠促销的范围。 德佑地产研究主任陆骑麟也认为：今年以来，央行已多次提高银行存款准备金率以及加息，下半年在通胀压力持续加大的情况下，加息也可能成为常态。对于开发商而言，在预售金回笼减少和资金收紧的双重压力之下，如果调控政策不放松，短期内房价具有较大的调整压力。