购房者才是"地王"的最终买单人

“地王”指的是以最高价成交的土地拍卖，“地王”的出现一方面是政府土地转让过程中“招拍挂”的产物，另外一方面当然也是房地产市场阶段性泡沫的体现。 非常有意思的是，大概在10年前，有关部门和开发商曾经就地价和房价谁推高谁展开过唇枪舌剑的讨论，有关部门认为房价推高了地价，而开发商则认为是地价推高了房价，这听起来有点像鸡生蛋还是蛋生鸡的逻辑怪圈，但是实际上大家都知道，决定房价的不是什么建筑安装的成本，而是建筑物下面那块土地的价格。 正因为此，北京的房价和河北燕郊的当然就不一样，否则又何必分一线城市和二线三线四线城市呢？有关部门明摆着揣着明白装糊涂，自欺欺人，道理很简单，屁股决定脑袋，土地是谁拍卖的？地方政府。土地出让金进了谁的腰包？地方政府。经营城市的主体是谁？地方政府。房价的一大半跟土地相关，所以，房地产作为支柱产业与其说开发商是最大的受益者不如说是地方政府。 中国的城市建设日新月异让人惊叹和土地出让费集中在地方政府手中有很大的关系，但是路径依赖一旦形成，那么要调整也是困难的，房地产调控10年成空调也就非常正常，地方政府并没有打压房价的动力，房价下调导致土地拍卖流拍，收不到土地出让金，维系庞大的行政开支就成问题，钱不是万能的，没有钱却是寸步难行；所以，房价下跌，最急的不是开发商而是地方政府。 极具讽刺意味的是，中央政府去库存音犹在耳，“地王”频出已经成为一种现象，不但苏州、南京出“地王”，地价超过上海郊区，就是上海本地也因此奋起直追大有雪耻之意，北京虽然还没有新“地王”出现，但是老“地王”也不失时机地凑热闹，融创的孙宏斌号称当年的“地王”，东三环农展馆地块推出的北京壹号院每平方米30万元，30万，不是13万，这块“地王”的楼面价当时是7万元左右，30万足以秒杀所有的豪宅。 想当初钓鱼台七号院不过15万元一平方米，霄云路8号想卖10万以上的价格却一直拿不到预售证，直到今天依然半烂尾不烂尾，孙宏斌扮演的出头鸟又能有什么好下场令人怀疑，这基本上就是给同样处于首都的中央政府上眼药，权威人士则在《人民日报》说过房地产要功能归位，房子是给人住的，不是用来炒的，树不能长到天上去，一平方米30万元的豪宅这是要把树长到哪里去呢？我们且不问哪个土豪会烧包会现眼，单说北京市会开这个路条吗？ 同样是“地王”频出 不同时代主角不同 上轮四万亿刺激政策出台，濒临死亡的开发商满盘皆活，其中也包括已陷绝境的顺驰即融创的前身，此前顺驰因为在“招拍挂”中频出高价而获得地方政府青睐从而迅速壮大，但是市场一旦进入调整，资金链立即紧绷。 2010年初北京一天之内出了三个“地王”，全都是央企，有老牌的远洋地产，也有当初名不见经传的中化方兴，引起温总理震怒，国资委因此禁止央企当“地王”，而且推进央企地产重组，除十大央企主营地产外，其他央企均需退出地产，整治力度不可谓不大。 央企为何热衷于当“地王”，一是因为有钱，二是因为对于企业而言，有地才有活，有活才有钱，有钱可以分奖金，亏损不须掏腰包；所以“地王”清一色是央企。但是，这一轮貌似不同，不少“地王”其实是些相对二三线的民营企业，这些公司的实力和当年的央企不可同日而语，一旦资金信贷收紧，地产恢复调控，他们能否顶得下来是个大大的问号。现在确切的消息表明，不但一线城市政策收紧，即便苏州也叫停土地拍卖，谁在山岗站岗不久就会真相大白。 羊毛不会出在猪身上，“地王”的买单者说到底不是开发商而是老百姓，释放的市场信号也是扭曲的，国际上有个摩天大楼指数，发明者叫劳伦斯，他发现摩天大楼创纪录的时刻往往也是经济危机开始之时，“地王”现象有异曲同工之妙，不可不察。