上海拍出周浦新地王 15%面积需自持

对于上海泗泾新地王的议论还未散去，仅隔一周，上海市浦东新区周浦再诞新地王，刷新上海外环外楼板价纪录。 5月18日，上海市浦东新区2016年第一块纯住宅用地出让竞拍。据中国房地产报记者了解，此次土地拍卖有恒大、万科、融创等37家房企到场。经过激烈角逐，保利地产最终以54.5亿元的总价竞得浦东周浦镇西社区PDP0-1001A-03-11地块，溢价率295.78%，成交楼板价达43607元/平方米。而该地块所在区域新房近半年来成交均价为单价3万元左右。 在上海“地王气氛”的渲染下，该地块未拍先热，备受关注，而拍卖过程也步步惊心。从世茂一次加价近10亿元开始，进入“跳价”竞拍，跳价幅度高达数亿元。尽管在土地拍卖过程中主持人先后两次提醒房企“理性报价”，但开场仅仅几分钟，该地块总价就已经被推高至50亿元。而在信达和电建金茂联合体陷入“胶着”状态时，保利地产杀出以54.5亿元一举拿下新地王。 外环外楼板价飙升至4万元 每周一幅“地王”，如今已经成为了上海土地市场的正常节奏，但周浦新地王的诞生仍旧让人大跌眼镜。高达43607元/平方米的楼板价也刷新了人们对于上海外环外楼市的定义。 据上海链家市场研究部监控数据显示，周浦地块周边在售的新房项目，包括御沁园、六十四阶别墅等，其中御沁园有公寓和联排两种业态，2016年的销售均价分别为20000元/平方米左右和35000元/平方米左右；地块周边的二手房包括菱翔苑、南郊花园、东方晶华园等，菱翔苑挂牌均价约36000元/平方米，东方晶华园的挂牌均价在38000元/平方米左右。从现有数据看，不论是新房还是二手房的售价都不及保利地产拿地的楼板价。 事实上，这次土地拍卖距离上一次浦东周浦镇西社区出让地块已经一年半。2014年9月17日，周浦出让两块纯住宅用地，被厦门泰联贸易有限公司和上海世盈投资分别以19001元/平方米和18290元/平方米的楼板价收入囊中。在上海链家研究部总监陆骑麟看来，与一年半以前的楼板价相比，此次保利地产拿下的地块楼板价翻了两倍还要多，价格如此昂贵，后期周边的项目也必将水涨船高。 如今，一年半以前的两幅土地已经入市，其中周浦镇西社区PDP0-1001单元A-01-02地块就是目前在售的中骏柏景湾。上海链家研究部监控数据显示，中骏柏景湾2015年10月对外销售，当时的成交均价为33000元/平方米，而后价格一路走高，目前已经达到42000元/平方米；而周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-02地块则是世茂云图项目，该项目成交均价为38000元/平方米，一期已经售罄，二期尚未开盘。 与这两个项目的在售价格对标，业内人士纷纷预测周浦地王未来的保本价格将达到79000元/平方米。陆骑麟也表示：“保利地产高溢价拿下该地块，后期想要保本至少要卖到80000元/平方米，而这样的价格基本已经是接近市中心豪宅的售价。” 最严出让条件地块 15%面积自持70年 比楼板价更受关注的，是该地块出让条件中关于“15%的面积需要企业自持70年”的新要求。土地拍卖过程中，主持人先后两次提醒竞拍房企“理性报价”，不仅是因为楼板价正在超越在售房价，更是考虑到该地块所附带的特殊条件。 该地块的出让条件十分苛刻，甚至被认为是上海房地产史上“最严出让条件地块”。在要求该地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%的基础上，出让文件中还明确写到“该幅地块规定有15%的面积需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府。”对于“15%的面积需要自持70年不能出售”的出让门槛，上海中原地产市场分析师卢文曦分析称：“这个条件对开发商的资金实力要求较高，该出让条件主要是‘资金沉淀’。房企是可以贷款的，也用一部分资金做杠杆，假如房屋建造30%就可以全部卖了回笼资金，但是现在不能出售，等于全部资金要投进去。”“规定15%必须由开发商持有，目的是控制地价，但得到的结果一定是推高房价。”据上海某房产公司负责人推算，每平方米4.4万元的地价加上1万元建安和家装费用，成本将达每平方米5.4万元。若设定5%为资本化率，房屋划分成40平方米小户型出租，每套租金至少要9000元/月。这一价格已数倍于该地块周边的租金水平。 据中国房地产报记者了解，该地块规划为住宅用地，东至渡桥路，南至年家浜路防护绿带，西至林海公路防护绿带，北至百曲港防护绿带。地块建设用地面积69433.10平方米，容积率1.8。从地块位置来看，尽管位于周浦，但并非核心区域，大部分的土地之前还是农田，配套便利程度并不高。地块北面以及东面有较多居住小区，而西面和南面环境还有待进一步完善。 自持部分考验企业 对于15％面积要求自持70年的出让规定，新城控股高级副总裁欧阳捷告诉中国房地产报记者：“一方面，设定自持面积，提高了房地产开发企业的资金占用，实际上变相抬高了企业资金实力的门槛，是希望减少房企的竞争，降低地价上涨预期。但上海的核心矛盾是供求关系失衡，最需要的是增加住房用地供应。如果供应过少，势必造成抢购，否则房企就无米下锅，最后被挤出上海。另一方面，通过增加市场租赁住房，引导大家租赁住房而不是购买住房，但这样做是一厢情愿。”在欧阳捷看来，增加自持面积条件是上海住宅用地出让的一个尝试，对于房企来说，销售收入的下降会使得房企现金流下降，另外，由于租赁投资回报率低会使利润减少。同时，住房长期租赁的运营能力也是对房企实力的一个考验，如果今后所有住宅用地全部按此出让，实力不济的中小房企将被挤出上海市场。 对于保利将如何规划这15％的自持面积，通常情况下，可以将这一部分面积开发成类似“酒店式公寓”或“长租公寓”的产品。但上海市浦东新区规土局在答疑中表示：“自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，与打造高端的“酒店式公寓”相比，把这15％的自持面积看作是对上海“代理经租”政策的实践或更为合理。 据中国房地产报记者了解，所谓“代理经租”是指引进专业的、高资质的人才公寓租赁公司等团队，收集居民手中的闲置房屋，统一装修配置，成为公租房性质的人才公寓。 张宏伟还表示：“在当前政府支持房企向租售并举转变的当下，保利可以利用15%自持面积做类似人才公寓的公租房，主要针对地块周边工业园区人群。”