房地产买卖限购压力渐趋明显

二线城市调控收紧压力渐趋明显。 5月18日，苏州传出限购的第二天，当地政府就出台了地价限涨令。实际上，廊坊也于近日下发了限购令，非本地户籍家庭限购1套住房，且首付比例不低于30%。新政意在支持自住性需求，打压投资投机性需求，避免房价持续快速增长。 据某研究院统计，作为强二线城市的龙头苏州，4月房价同比大涨48%，遥遥领先其他二线城市。来自某机构研究中心的一份研究报告显示，各线城市在政策层面明显分化，一线及强二线城市都在收紧调控政策，南京在苏州限涨令的基础上，加大了对于高端盘价格调控力度，未来强二线城市政策收紧将全面铺开。即使是已经出台调控政策的城市，如果效果不佳，将进一步升级调控。 业内专家指出，后续热点二线城市包括天津、武汉、合肥、郑州、济南、福州、厦门等会较热。而一些非热点二线城市如沈阳、西安、长沙、石家庄等也会开始升温。部分准二线城市如徐州等，区域优势在改善，也会逐渐呈升温态势。 对于热点二线城市来说，去库存周期小，在库存补给不到位的情况下，出台限购政策的可能性较大。 一些重点二线城市去库存周期甚至低于6个月。如苏州、南京、合肥等城市，周期仅为3个月左右。但从长期看，积极供地、加快补库存才是最根本的应对策略。 4月，南京房地产市场持续火热，供应量大幅提升至158万平方米，仅次于去年10月份，为近一年内第二高点。成交量进一步攀升至189万平方米，创自2007年以来单月新高。 虽然南京步苏州后尘出台限涨令，不仅在申报环节更加严苛，而且实行区间调控，进一步加大了高端盘调控力度。但这并未实质性打压购房需求，反映在成交量上的变化不大。业内人士指出，短期内，限购政策重启的可能性微乎其微。 苏州4月共计出让了13宗地，有多宗地拍出了200%以上的溢价率。受让方不乏泰禾、正荣、金辉这类闽系房企，它们较擅长开发中高端品质住宅，产品溢价能力有助于提升利润率水平。 另一个热点城市合肥楼市长期供不应求，开发商捂盘惜售、待价而沽心态严重。“金三银四”期间供应量仍维持在较低水平，成交量维持在70万-100万平方米区间范围内。消化周期仅2.5个月。 自2015年年末开始，合肥地王频出，楼面价破万频繁出现。然而，在一场场地价房价飙涨的游戏中，并不是所有房企都能撑到最后。 5月19日晚间，合肥某知名论坛有网友发布消息称，拿下肥西地王的阜阳丽丰集团将退地，那么高达1亿元的保证金也将拿不回来。但很快阜阳丽丰一位工作人员出面否认，并称“目前公司方面正在就项目的方案进行优化，预计将于7月前开工建设示范区”。 4月28日阜阳丽丰以1480万/亩竞得该地块，总价17.19亿元，住宅楼面价高达10090.86元/平方米，溢价率289.47%。上述地块规划用途为居住，容积率2.2。 南京房地产促进会秘书长张辉指出，真正治理楼市泡沫，中央层面的去杠杆同样是治根性的先手。而由于高杠杆的信贷政策，刺激了投资和自住需求，放大了购买力，首套购房有3-4倍的杠杆，二套房首套化，大部分的二套房也享有3-4倍杠杆，少的也有2倍以上。地方在楼市调控方面，应该重用限贷，有条件尝试重税，慎用限购。 权威人士5月9日在《人民日报》发表的讲话中提到，“恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的行政手段是必要的，但假如搞大力刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取”。 业内人士指出，这段话其实是在暗示，房地产加杠杆的城市，理应收紧调控。这同时预示着，因城施策的调控思路还将继续有新的执行。 而4月广义货币M2应声下滑，市场对货币政策收紧的讯号已有所警醒。 合肥市委书记吴存荣在最近三天内两次开会说到合肥房地产调控与监管，“政府在必要的时候，会进一步出台更为严格的政策，不排除限购限贷政策重新回归。开发商要加快推盘速度，如果价格一直控制不下来，会加大政策力度进行调控。”