涉外房产租赁合同纠纷案件法院判决书案例
[来源：上海房地产律师网]
[作者：陈如波律师]
[日期：12-37-26]
中华人民共和国
上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2012)沪一中民二（民）终字第249X号
上诉人（原审原告、反诉被告）柯俊杰(PaulVandodKarvandi)，男，X年X月X日生，大不列颠及北爱尔兰联合王国公民，现住上海市浦东新区浦明路99弄仁恒滨江园X号X室。
委托代理人贺X，上海市XX律师事务所律师。
委托代理人宋X，上海市XX律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）林某，男， X年X月X日生，汉族，住上海市浦东新区浦明路。
被上诉人（原审被告、反诉原告）赵某，女，X年X月X日生，汉族，住上海市浦东新区浦明路。
两被上诉人之共同委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。
两被上诉人之共同委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。
上诉人柯俊杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2011)浦民一（民）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年9月11日受理后，依法组成合议庭，于2012年9月25日公开开庭审理了本案。上诉人柯俊杰之委托代理人贺X、宋X，被上诉人林某、赵某之共同委托代理人陈如波、陈如浪到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，2010年9月8日，林某、赵某（甲方）与柯俊杰（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定：甲方将上海市浦东新区浦明路99弄仁恒滨江园X号X室房屋（建筑面积212.73平方米、房屋用途为住宅）出租给乙方。乙方向甲方承诺，租赁房屋作为住宅使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。甲方于签约当日向乙方交付房屋，房屋租赁期自2010年12月10日起至2015年12月9日止。该房屋租金为每月人民币（下同）13，500元，租金三个月一付，乙方应于每月10日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日则乙方需按月租金的0.1%支付违约金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金40，500元，租赁关系终止时，租赁保证金可以抵充合同最后3个月的租金。租赁期间，物业管理费、有线电视费、仁恒卫星电视费等费用由乙方承担；使用该房屋所发生的水、电，煤气费用由乙方承担。上述费用由乙方根据出具的账单，每月按时自行交付。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏发生故障的，乙方应负责维修；乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。除本合同附件三外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由乙方报请有关部门批准后方可进行。甲方同意乙方转租，甲方了解并同意此条款为乙方的主要租赁条款并且也是签署此合同的主要目的；甲方为此承诺，将对一切因甲方违约而导致乙方转租利益的损失负责。乙方向甲方承诺，所有转租都只作为住宅使用，并且乙方将承担所有转租后该房屋租客的行为责任。租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前60天通知乙方，乙方应给予配合，并且在同等条件下有优先购买权。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按3个月的租金即40，500元支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失和违约金之间的差额部分：……（三）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，且收到甲方书面通知要求其纠正后1个月内拒不纠正的； （四）因乙方原因造成房屋主体结构不可修复性损坏的，但甲方须提供具有资质的机构对该等结论的证明； （五）乙方无故逾期不支付租金，经甲方书面催告1个月内仍未支付的。租赁期内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按3个月的租金即40，500元向乙方支付违约金，并且向乙方返还全额保证金以及提前收取的租金。合同附件三约定：1、甲方将提供不带有家具的房屋供乙方租赁，但该房屋初始装配以及厨房设备除外0 2、甲方同意并接受乙方自行支付费用，对该房屋进行装修和增设附属设施；对房屋的装修，涉及到需要得到相关行政机构或者物业部门认可的，应当事先征得相关行政机构或者物业部门的同意0 3、甲方完全同意乙方在租赁期间内所有对该房屋的装修和粉刷工作，甲方已经同意乙方的装修和增设附属设施，包括重新粉刷，重新涂抹灰泥，改变灯、水以及电路系统0 4、对该房屋初始装配的改动，应当事先征得甲方的书面同意；在此，甲方已经同意乙方对房屋的空调、厨房、卫生间的设备及结构进行改动。5、乙方不应对该房屋进行任何改变整体结构的工作（小幅度对房屋结构的总体装修是可行的）。
上述合同签订后，林某、赵某交付了租赁房屋，柯俊杰支付了保证金40,500元及2010年12月10日至2011年6月9日期间的租金91,000元0 2011年6月14日，柯俊杰又支付租金37,702元。同日，柯俊杰向物业公司支付2010年9月至2011年3月的物业管理费5,956.30元（每月850.90元）。
租赁期间，柯俊杰在系争房屋各房间墙体上安装以膨胀螺丝和三脚架固定的多层隔板，堆放大量物品。
2011年7月3日至18日期间，林某、赵某聘请人员将系争房屋内的物品搬出0 7月6日，柯俊杰向公安机关报案称房屋门锁被更换，屋内物品失踪。当日，公安机关分别对赵某和柯俊杰制作了询问笔录。赵某承认更换门锁和搬离物品。
201 1年7月1 5日，林某、赵某向柯俊杰发出解除合同通知书，表示6月上旬得知房屋被敲掉两堵墙且墙上安装大量货架堆放货物后，其多次告知柯俊杰公司员工陈维，要求恢复原状，但柯俊杰不予理睬，故通知解除合同，并告知了物品存放地点，要求一周内取走仓储的物品等0 7月17日，柯俊杰收到林某、赵某该通知书0 7月21日起，双方互相发送律师函进行交涉。柯俊杰主张其不存在违约行为，林某、赵某擅自解除合同、搬离物品构成违约，要求在完好无损地将物品搬回系争房屋并作出相应赔偿后才考虑是否同意解约要求。林某、赵某则坚持柯俊杰已构成违约，要求柯俊杰承担违约赔偿责任。
原审另查明，系争的本市浦明路99弄X号X室房屋原权利人为林某、赵某，现该房屋已出售，权利人为案外人XX，产权过户受理日期为2011年8月29日。
原审审理中，柯俊杰请求判令：1、林某、赵某赔偿其转租收益损失696，000元（按转租租金收益每月14，500元，从2011年9月17日计至2015年9月16日）；2、林某、赵某返还其租金30，1 50元(2011年7月3日至2011年9月9日)；3、林某、赵某返还其保证金40，500元；4、林某、赵某赔偿其违约金40，500元；5、林某、赵某返还不当占有柯俊杰的财物（以其起诉时提供的清单为准，暂估价2,000 000元）；6、林某、赵某赔偿其被案外人没收的装修款190，000元。
林某、赵某辩称：1、柯俊杰应于2011年6月10日支付租金40，500元，但其少付租金2,798元0 2、租赁合同约定房屋用途为住宅，但柯俊杰在房屋所有墙面上用膨胀螺丝安装了钢结构货架，堆放大量货物，改变房屋用途0 3、柯俊杰破坏系争房屋结构，对两堵墙敲打破坏，其中一堵为承重墙。鉴于柯俊杰的上述违约行为，其向物业部门进行了反映，要求柯俊杰停止侵害，但遭拒绝。其为排除危险采取了补救措施，搬离了柯俊杰相关货物，并于2011年7月15日发函解除租赁合同。现其同意返还相关财物，但具体数量应以其实际保管的为准。不同意柯俊杰其余诉讼请求。
林某、赵某同时提起反诉，请求判令：1、柯俊杰支付违约金40，500元；2、柯俊杰赔偿其各类损失364，650元。
柯俊杰辩称：1、双方约定承租期之前的电视网络等费用由承租人承担，因相关部门未将有关单据交付给柯俊杰，其在收到相关单据后将剩余租金交付林某、赵某，故不存在其少付租金的问题。延迟支付租金的责任不在柯俊杰，且其是在合同约定的延误一个月期限内支付租金，故此不构成林某、赵某解除合同的条件。2、没有证据证明柯俊杰擅自改变房屋结构。3、房屋内存放的物品均是柯俊杰所有，没有给柯俊杰带来商业利益，故其未改变房屋用途。林某、赵某系违法解除合同，故请求驳回其全部反诉诉请。
原审中，柯俊杰提供：1、与案外人JEAN-CLAUDE VAILLANT签订的《上海市房屋租赁合同》、收据、JEAN-CLAUDEVAILLANT的催告通知，旨在证明其已将涉案房屋出租给案外人，租期为2011年9月17日至2015年9月16日，租金每月28，000元，未按时交付房屋的违约金为336，000元，且其已收取保证金84，000元，现面临JEAN-CLAUDE VAILLANT的索赔。 2、与案外人凌金龙签订的室内装潢合同、装修款支付凭证、凌金龙的催告函和解除通知，证明其为转租系争房屋委托凌金龙装修房屋，并支付给凌金龙装修款190，000元，现因其原因装潢合同无法履行，凌金龙解除了装潢合同并没收装潢款190，000元。3、财物清单1份，证明被林某、赵某搬离的物品内容。该财物清单首页下方有手写注明“6.13房东电话告知解约”字样。
林某、赵某提供：1、与上海天天搬场公司蒋连冬签订的运输合同及收款收据及蒋连冬等人的证人证言，证明为搬离柯俊杰的物品，花费搬迁费用19，000元0 2、与上海万佳物流有限公司的临时合同书、收据、结算业务申请书，证明为保管柯俊杰的物品花费2011年7月至2011年11月期间的仓储费10，000元0 3、上海万佳物流有限公司的通知、出库单，上海吉新物流有限公司的入库单、公路货运代理发票、仓储合同及刘微微的证人证言，证明因上海万佳物流有限公司拆迁，其不得不将物品转移至上海吉新物流有限公司仓储保管，花费搬运、仓储费34，000元。4、案外人曾天余等人的收据，证明在法院审理期间，为清点物品其雇请人员进行搬运而花费人工费3，650元0 5、与上海久爱物业管理有限公司的装修协议、收据及武守臣的证人证言，证明为恢复房屋原状花费了装修费298，000元（其中加班费98，000元）。
原审庭审中，双方对合同解除均无异议。柯俊杰认为，合同于201 1年7月3日林某、赵某更换门锁、搬离物品之日解除。林某、赵某认为合同于2011年7月15日柯俊杰签收解除合同通知书之日解除。
本案审理中，经原审法院释明，柯俊杰坚持同时主张解除合同违约金、预期租金收益及装修款损失。经原审法院要求，双方对目前由林某、赵某放置在仓储公司的物品进行了清点，并形成双方确认的清单一份（部分板材除外）。
经林某、赵某申请，原审法院向涉案房屋所在物业公司和居委会相关人员进行调查并制作了询问笔录。物业公司和居委会人员均表示，赵某曾反映柯俊杰将房屋改作仓库，要求柯俊杰搬离，但相关人员均记不清赵某反映情况的具体时间。居委会人员还表示曾在赵某反映情况一段时间后上门查看过情况，发现墙面上安装着货架，但货架上物品已清空，另有一堵墙被敲掉部分。
原审认为，柯俊杰与林某、赵某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是双方是否构成违约及合同解除的责任承担。
就林某、赵某主张柯俊杰少付租金2,798元的问题，究其实质是2010年10月10日前的物业费承担问题。双方约定自合同签订之日(2010年9月8日)交房，但租赁期限和租金起算日期均为2010年10月10日，故可以认定2010年9月8日至10月9日为免租期。同时，双方约定租赁期间物业管理费由柯俊杰承担，但未明确约定免租期内物业管理费的承担问题。原审法院认为，免租期是出租人给予承租人的租金优惠，并不当然免除承租人实际使用房屋发生的其他费用，因该期间房屋由柯俊杰实际使用，故物业管理费也应当由柯俊杰承担。现柯俊杰已经向物业公司实际支付了2010年9月1日起的物业管理费，故其中2010年9月1日至2010年9月7日期间的物业管理费198.54元可以在租金中扣除。柯俊杰在应付租金中扣除其余部分物业费，没有依据，但此纠纷系双方约定不明所致，故不能成为林某、赵某解除合同的理由。合同约定出租房屋仅供居住使用。根据现有证据可以认定柯俊杰在房屋各房间墙体上安装以膨胀螺丝和三脚架固定的多层隔板，堆放大量物品。根据林某、赵某提供的照片及双方实际清点的物品数量等证据，柯俊杰堆放物品的程度已经远远超过了居住使用的合理范围，同时，其大量安装货架、堆放物品一定程度上对房屋造成了损害。故林某、赵某主张柯俊杰擅自改变房屋用途致使房屋损坏成立。合同另约定，柯俊杰可以对房屋进行装修，但不应对该房屋进行任何改变整体结构的工作（小幅度对房屋结构的总体装修是可行的）。根据现有证据，虽可以认定柯俊杰有敲掉部分墙体的行为，但尚无法认定其所敲的是沉重墙，也无法认定其行为是否构成对房屋整体结构的改动，因此林某、赵某主张柯俊杰改变房屋结构不成立。
柯俊杰擅自改变房屋用途，构成违约，应当承担恢复原状等违约责任。合同约定乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，且收到甲方书面通知要求其纠正后1个月内拒不纠正的，甲方可解除合同。现林某、赵某虽未能提供直接证据证明曾通知柯俊杰进行整改，但柯俊杰财产清单上注明“6.13房东电话告知解约”，结合林某、赵某提供的相应证据以及物业公司和居委会的陈述，可以认定林某、赵某曾在6月中旬与柯俊杰进行过交涉。柯俊杰在林某、赵某主张解除合同后的相应函件以及本案审理过程中均明确否认自己违约，由此可以推断柯俊杰在与林某、赵某交涉之初并无进行整改的意思表示，在此情况下林某、赵某解除合同符合法律规定及双方约定，合同解除的责任应由柯俊杰承担。
根据上述认定，柯俊杰要求林某、赵某赔偿转租收益、违约金、被案外人没收的装修款，均无法律依据，故不予支持。鉴于合同解除，双方应当结算相应的租金等费用。根据查明的情况，林某、赵某最终于2011年7月18日清空房屋，故柯俊杰应承担至2011年7月17日止的租金，同时柯俊杰垫付的2010年9月1日至2010年9月7日期间的物业管理费198.54元亦可抵扣租金，故林某、赵某实际应返还柯俊杰租金20,800.54元。合同解除后，林某、赵某已收保证金40,500元应予返还。现由林某、赵某保管的物品应由柯俊杰自行取回，具体物品名称、数量应以审理中双方清点确认的清单为准。
鉴于合同系柯俊杰违约而解除，林某、赵某主张的违约金40,500元，予以支持。关于林某、赵某主张的恢复原状装修费，原审法院认为，林某、赵某提供的装修合同中载明的装修内容包括修理门窗、家具、电器．更换灯具等众多内容，林某、赵某无法证明该些内容均为柯俊杰损坏所致，现房屋已由林某、赵某自行恢复，亦无法再行鉴定，故法院根据林某、赵某提供的现场照片等情况，酌情判决柯俊杰赔偿恢复费用50,000元。至于装修收据中的加班费，此并非必然发生的费用，也不能计入恢复费用。关于林某、赵某主张的搬运、仓储费用53,000元以及清点物品时发生的人工费3,650元，由于柯俊杰根本违约致合同解除，且在林某、赵某通知其物品保管地点要求取回后仍拒绝及时取回物品，致保管费用不断增加；林某、赵某解除合同，应通知柯俊杰限期搬离相关物品，但其未经通知自行搬离物品，其处理方式欠妥；因此对上述费用的产生双方均有一定的过错，法院根据双方的过错程度，酌情判决柯俊杰承担39，655元。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二O一二年七月十七日作出判决：一、林某、赵某应于判决生效之日起十曰内返还柯俊杰租金20,800.54元；二、林某、赵某应于判决生效之日起十日内返还柯俊杰保证金40,500元；三、柯俊杰应于判决生效之日起十日内自行取回现由林某、赵某保管的物品（以双方审理中清点确认的清单为准，另有板材若干）；四、柯俊杰应于判决生效之日起十日内给付林某、赵某违约金40,500元；五、柯俊杰应于判决生效之日起十曰内赔偿林某、赵某损失89,655元；六、驳回柯俊杰其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30,777元、保全费5,000元，反诉案件受理费3,688.50元，合计39,465.50元，由柯俊杰负担29,465.50元，林某、赵某负担10,000元。
判决后，柯俊杰不服，上诉于本院，诉称：1、原审判决认定柯俊杰改变系争房屋用途致使房屋损坏构成根本违约，依据不足。即便林某、赵某主张柯俊杰改变房屋用途致使房屋损坏的说法成立，根据合同约定，林某、赵某还需书面通知柯俊杰予以纠正，而柯俊杰在1个月内拒绝整改的才构成根本违约。但林某、赵某并未提供证据证明其曾书面通知柯俊杰对房屋使用用途进行整改。现林某、赵某违反约定擅自解除租赁合同，且将系争房屋转售他人，导致租赁合同无法继续履行，柯俊杰的合同目的无法实现，故林某、赵某构成根本违约，其应承担擅自解除合同的违约责任。2、原审判决对合同解除的时间点认定有误。原审判决认为林某、赵某最终于2011年7月18日清空房屋，故柯俊杰应承担至2011年7月17日的租金。但是，林某、赵某在原审时已自认于2011年7月3日更换门锁而实际控制系争房屋，故2011年7月3日至同月17日期间系争房屋并不在柯俊杰控制之下，柯俊杰不应承担该期间的租金。3、原审判决对林某、赵某主张的房屋修复费用认定有误。林某、赵某主张房屋修复费用298,000元，但未提供具体修复方案及修复施工的证据，原审判决酌定房屋修复费用50,000元依据不足。由此，柯俊杰请求二审法院依法撤销原审判决第一、第四、第五、第六项，改判林某、赵某返还其租金30,150元、支持其原审其余本诉诉请、驳回林某和赵某的原审反诉诉请。
被上诉人林某、赵某辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。现因柯俊杰不愿意交接由林某、赵某保管的物品，导致林某、赵某承担相应仓储费用的损失不断扩大。其不同意柯俊杰的上诉请求，并要求柯俊杰尽快办理保管物品的移交手续。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原审判决对系争租赁合同解除的责任认定是否正确。2、原审法院对合同解除的后果处理是否正确、妥当。
对争议焦点1、原审判决认定系争租赁合同因柯俊杰改变房屋用途致房屋受损构成根本违约而解除。对此，柯俊杰认为其并未改变房屋用途，且即便其存在改变房屋用途的行为，林某、赵某也未按照合同约定书面通知其限期整改，现林某、赵某擅自解除合同构成违约。对此，本院认为，原审法院根据在案证据认定柯俊杰存在改变房屋用途致房屋损坏的行为并就此阐述了详尽的理由，本院对此予以认同且不再赘述。虽然林某、赵某确实没有提供直接证据证明曾按合同约定书面通知柯俊杰对上述违约行为进行整改，但原审法院系综合双方实际交涉情况、相关人员陈述以及柯俊杰直至审理期间仍矢口否认自身存在的违约行为等因素，认定林某、赵某在此情况下享有合同解除权并由柯俊杰承担合同解除的违约责任，该认定并无不当。柯俊杰坚持认为林某、赵某只有完全按照合同约定的程序才能行使合同解除权，但在柯俊杰自始至终否认自身存在违约行为而无整改意思表示的情况下，林某、赵某行使合同解除权符合双方约定的本意，故对柯俊杰上述主张，本院不予采纳。
对争议焦点2、鉴于系争租赁合同系因柯俊杰的违约行为而解除，故柯俊杰主张林某、赵某应承担合同解除违约责任的相关诉请包括要求林某、赵某承担违约金、转租收益损失、装修赔偿款等当予驳回。
就租金等费用的结算，原审判决认定柯俊杰应承担至2011年7月17日止的租金，而柯俊杰认为林某、赵某于2011年7月3日即更换门锁导致其对系争房屋失控，故租金应计算至该日。对此，本院认为，虽然林某、赵某自认于2011年7月3日更换门锁并实际控制系争房屋，但由于柯俊杰并未及时搬离其存放在系争房屋内的物品导致林某、赵某无法实际使用系争房屋，故原审法院认定柯俊杰应承担至系争房屋清空的前一日即2011年7月17日止的租金并无不当，柯俊杰上述异议不能成立。
因系争租赁合同因柯俊杰违约而解除，故原审法院判令柯俊杰承担合同约定的违约金40,500元并无不当。就林某、赵某主张的恢复房屋原状之费用，原审法院考虑到系争房屋已由林某、赵某自行恢复原状而无法鉴定的情况，根据照片反映的现场实际损坏情形并结合其他在案证据，酌情确定柯俊杰应承担修复费用50,000元，该处理尚属合理。对林某、赵某主张的搬运、仓储等费用，原审法院综合考虑柯俊杰拒绝及时交接物品造成相应损失以及林某、赵某行使合同解除权存在不妥之处的情况，根据双方过错程度酌情确定柯俊杰赔偿林某、赵某相应损失39,655元，该处理亦无不妥。
综上所述，柯俊杰的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决尚无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币32,228.50元，由上诉人柯俊杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长
张薇佳
审 判 员
唐建芳
代理审判员
陈宇琦
二O 一二年十月十日
书 记 员 莫 莉
