房屋买卖合同纠纷案件二审法院裁定撤销一审判决案例
上海市第一中级人民法院
民事判决书
沪一中民二(民)终字第42X号
上诉人（原审原告）吴某华，男，X年X月X日生，汉族，住上海巿浦东新区梅园三村X号X室。
上诉人（原审原告）杜某敏，女，X年X月X日生，汉族，住上海巿黄浦区中山南路X弄X号。
两上诉人之共同委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。
两上诉人之共同委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林某芬，女，1961年3月6日生，汉族，住上海巿浦东新区沪南公路3633弄106号。
被上诉人（原审被告）吴某明，男，1961年10月4日生，汉族，住上海巿浦东新区沪南公路3633弄106号。
委托代理人林某芬，年籍详上。
被上诉人（原审第三人）上海知信房地产经纪事务所，住所地上海巿浦东新区年家浜路397号1-2层。
投资人许长祥。
上诉人吴某华、杜某敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海巿浦东新区人民法院（2011)浦民一（民）初字第2149X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
本院认为，原审判决认定事实不清，证据不足。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
撤销上海巿浦东新区人民法院浦民一（民）初字第2149X号民事判决；发回上海巿浦东新区人民法院重审。
一审案件受理费人民币25,322元，减半收取计14661元，财产保全申请费5,000元，均由上海巿浦东新区人民法院重审时确定。二审案件受理费人民币25，322元，本院予以退还上诉人吴某华、杜某敏。
审判长 张 薇 佳
审判员 唐 建 芳
代理审判员 盛 伟 玲
二0一二年四月二十五日
书记员 莫 莉
附：相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处
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（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
上海市浦东新区人民法院
民事判决书
(2 011)浦民一（民）初字第2 1 4 9 X号
原告吴某华，男，X年X月X日生，汉族，住上海市浦东新区梅园三村X号X室。
原告杜某敏，女，X年X月X日生，汉族，住上海市黄浦区中山南路X弄X号。
委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。
委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。
被告林某芬，女，1 9 6 1年3月6日生，汉族，住上海市浦东新区沪南公路3 6 3 3弄1 0 6号。
被告吴某明，男，1 9 6 1年1 0月4日生，汉族，住上海市浦东新区沪南公路3 6 3 3弄1 0 6号。
委托代理人林某芬，即本案被告林某芬。
第三人上海知信房地产经纪事务所，注册地上海市浦东新区年家浜路3 9 7号1-2层。
投资人许长祥。
原告吴某华、杜某敏与被告吴某明、林某芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2 0 1 1年6月1 6日立案受理后，依法适用简易程序，期间经被告吴某明、林某芬申请，本院依法追加上海知信房地产经纪事务所为本案第三人，并于2 0 1 1年1 1月8日公开开庭进行了审理，原告吴某华、杜某敏及其委托代理人陈如波、陈如浪、被告林某芬即被告吴某明的委托代理人到庭参加诉讼，第三人上海知信房地产经纪事务所经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告吴某华、杜某敏诉称，原、被告在第三人的居间下，经平等、自愿协商，于2 0 1 1年2月2 3日签订了《房地产买卖居间协议》，该协议约定，由原告向被告购买位于上海市浦东新区周浦镇沪南公路3 6 3 3弄1 0 6号1-3层的联排住宅，购房总价人民币（以下币种相同）3 5 0万元，后双方又于2 0 1 1年3月1 4日签订《上海市房地产买卖合同》，就房屋之上的抵押登记注销、付款方式、购房贷款、过户交易时间、房屋交接时间等事宜作了具体约定。原告依约支付相关款项，且原告的贷款申请获银行审贷批准。后原告多次与被告联系要求办理系争房屋过户交易手续，但发现被告不仅没有注销房屋之上的抵押登记手续，且拒不配合办理过户交易手续，甚至单方无理提出解除合同，原告对此不予接受，经多次交涉末果。鉴于被告的违约行为已严重损害了原告的合同法权益，为此要求法院判决：
1、被告继续履行与原告于2 0 1 1年3月1 4日就本市浦东新区周浦镇沪南公路3 6 3 3弄1 06号联列住宅（以下简称系争房屋）签订的上海市房地产买卖合同（合同编号1 2 1 7 0 5 6）；涤除系争房屋之上的抵押登记手续，办理系争房屋的过户交易手续及房屋交接手续；
2、被告向原告支付违约金，以1 2 1万元每天的万分之五，自2 0 1 1年5月2 6日起算，计算至系争房屋完成过户交易及交接手续日止；
3、本案诉讼费由被告承担。
被告吴某明、林某芬辩称，原告的1 0 5万元首付款最晚应于2 0 1 1年5月1 5日支付给被告，但被告至今尚有3 0万元首付款未收到，导致被告无法归还银行贷款。被告已经另案诉讼要求解除买卖合同并要求对方支付违约金。因原告未按约履行支付首付款的义务，存在违约，被告不同意继续履行合同，并要求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人上海知信房地产经纪事务所未到庭陈述，亦未提交证据。
经审理查明，系争房屋登记于两被告名下，截止2 0 1 1年6月1 2日案外人中国银行上海市南汇支行及案外人黄修崇在系争房屋上设有债权抵押。2 0 1 1年2月2 2日原告（乙方）、被告（甲方）及第三人签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定系争房屋的房价款为3 5 0万元。之后原告与第三人签订了佣金确认书。
2 0 1 1年2月2 3日原告杜某敏与被告林某芬就系争房屋过户的约三万元税费的负担签订了《协议》。2 0 1 1年3月1 4日原告（乙方）、被告（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》，系争房屋转让价为3 5 0万元；合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2 0 1 1年6月3 0日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2 0 1 1年5月2 5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第九条约定：乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲、乙双方同意还应按以下方式处理，即甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付；合同第十条约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产杈利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付十五日的违约金外，甲、乙双方同意还应按以下方式处理，即乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起十五日内退还乙方已支付的房价款并支付违约金和赔偿金。合同补充条款中约定：甲方应于签署本合同后，乙方贷款核准后十个工作日内向相关银行和交易中心申请办理还款，在5月2 5日过户之前必须注销抵押等；合同附件三（付款协议）中约定：1、乙方于2 0 1 1年2月2 2日支付甲方购房定金4万元；2、乙方于2 0 1 1年2月2 6日支付甲方购房定金3 6万元；3、乙方于2 0 1 1年3月1 4日前支付甲方购房首付款1 0 5万元（含定金）；4、乙方贷款放款之日由乙方贷款银行支付甲方购房款2 4 5万元。2 0 1 1年6月1 1日两原告向两被告及中介公司发送了《关于履行上海市房地产买卖合同的催告函》，要求两被告履行合同义务，办理房屋抵押的登记注销手续，并配合办理房屋过户交易手续。2 0 1 1年6月1 6日两原告向本院提起诉讼如前。
另查明，2 0 1 1年2月2 4日被告林某芬出具了《房款收据》一份，内容为：今收到吴某华购买沪南路3 6 3 3弄1 06号房屋的首期付款四万元整（含定金）。2 0 1 1年2月2 6日原告杜某敏从其招商银行的账户中转账3 6万元给被告林某芬银行账户，2 0 1 1年3月1 4日原告杜某敏与被告林某芬共同至上海银行，原告杜某敏从其上海银行的账户中转账3 3万元至被告林某芬在上海银行的账户，被告林某芬在收到该款后，将其中的32万元转账回原告杜某敏的账户，原告杜某敏在收到该3 2万元钱款后，再次将该32万元通过银行转账给被告杜某敏；同日原告杜某敏向被告林某芬工商银行牡丹灵通卡上转账了1 0万元。2 0 1 1年3月1 4日由被告林某芬手书《借条（房屋买卖合同补充条款）》一份，内容为：今借林某芬人民币三十万元（小写3 0万元），用于补足房屋收据的凭证，于2 0 1 1年5月1 5日归还，补足首付款；原告杜某敏在“借款人”处签署了姓名。该借条下方另书“另欠1 0万元整转入林某芬工行卡’’，但承诺人处无人签名。2 0 1 1年5月9日被告林某芬持护照在中国工商银行开设了账户，当天原告吴某华通过银行转账向被告林某芬工商银行的账户中转账了32万元，因银行发现被告林某芬持护照开设账户不符合规定，故当天工商银行将被告林某芬该账户注销，同时将原告吴某华转入的3 2万元又转回给原告吴某华。
再查明，截止2 0 1 1年5月1 9日原告杜某敏在广发证券上海张江路证券营业部的资金信息中显示：可取现金1，480. 83元，资产总值6 2 2，14 3.83元。
审理中，原告提出．原告于2 0 1 1年2月2 2日通过中介转交给被告4万元，2 0 1 1年2月2 4日下午被告林某芬电话联系原告杜某敏，要求原告至系争房屋中支付首付款，原告杜某敏于当天下午4、5点将现金3 6万元（其中3 0万元系向朋友所借）给了被告林某芬，被告林某芬出具了包括之前4万元定金在内的收到4 0万元的《收款收据》一份；2 0 1 1年2月2 6日原告杜某敏通过招商银行转账了3 6万元给被告林某芬；2 0 1 1年3月1 4日在上海银行原告杜某敏转账33万元给被告林某芬，当天原告杜某敏又从工商银行卡上转账了1 0万元给被告林某芬，该1 0万元是在向被告林某芬出具《借条》之后从原告杜某敏的卡中转账给被告林某芬，在去工商银行的路上，原告杜某敏另支付给被告林某芬2万元现金，但被告没有出具收条，原告总计支付被告1 2 1万元。因为中介告诉原告银行借贷只认银行对账流水，不认收条，而原告尚缺3 6万元的银行对账流水，经与被告协商，2 0 1 1年3月1 4日双方在签订了买卖合同后，原告杜某敏与被告林某芬就到银行做转账流水，到银行时，被告提出要原告杜某敏写份借条，原告杜某敏为了拿到对账流水，就在被告林某芬多次修改的借条上签了名，被告现出具的借条后的括号内的“房屋买卖补充条款’’及借条中“补足首付款”和“另欠1 0万元整等”不是在3月1 4日所写，而是被告在拿到该借条后自行添加；合同确定的首付款数额为1 0 5万元，但因为被告要求增加房款，所以原告支付了1 2 1万元，总金额只要在3 5 0万元之内即可，原告在广发证券上海张江路证券营业部的账户中另有资产6 2万元余元，不可能欠付被告的首付款。由于被告没有按照合同第六条的约定在2 0 1 1年5月2 5日办理过户交易，故原告要求被告继续履行合同即办理房屋过户手续，同时根据合同第六条、合同第十条、补充协议第一条、第三条约定，被告应涤除系争房屋上设立的抵押、支付迟延履行办理过户、逾期交接房屋及逾期涤除系争房屋中的债权的违约金，违约金按每日万分之五计算，具体适用何违约责任由法院认定。
被告则提出，被告林某芬于2 0 1 1年2月2 4日先写了《房款收据》交中介保管，但当时被告未收到收据中的3 6万元，在2 0 1 1年2月2 6日原告通过银行转账给被告3 6万元后，中介将此《房款收据》给了原告， 《房款收据》中的4 0万元就是指招商银行转账的3 6万元加上之前的4万元定金；3月1 4日原告杜某敏说在工商银行准备了1 0万元，上海银行准备了2 5万元，根据银行首付款的要求还缺6 5万元的银行凭条，当日被告林某芬正好带了8万元现金，所以当日被告林某芬主动借给原告杜某敏8万元，原告杜某敏将此8万元存入银行卡，并将卡内的3 3万元转账到被告林某芬的上海银行卡上，被告林某芬收到该3 3万元后，又通过银行转账给原告杜某敏32万元，原告杜某敏再把该32万元打到被告林某芬的卡上，于是原告凑足了6 5万元的银行凭条，因为当日被告林某芬借给原眚杜某敏8万元，加上被告林某芬多转款给原告杜某敏的2万元（被告转账给原告杜某敏32万元减去原告杜某敏欠被告的30万元），于是原告杜某敏就在工商银行转款了1 0万元给被告林某芬，当日原告杜某敏实际只支付了3 5万。由此，原告实际欠被告3 0万元，所以在当日银行凭条形成后，原告杜某敏就给被告林某芬写了欠30万元首付款的借条，被告未向原告提出增加房价款。原告最迟应在2 0 1 1年5月1 5日之前付足首付款1 0 5万元，被告才有1 0日的时间偿还贷款，才可能在5月2 5日办理过户手续，由于原告没有按期足额支付首付款，原告没有履行先履行义务，故被告不存在违约，原告的诉讼请求应予驳回。
原告另提交了案外人张诗雨的录音附文字记载，证明原、被告约定在2 0 1 1年5月2 5日前往交易中心办理过户，原告与中介人员张诗雨到了交易中心，但是被告未到交易中心办理交易过户手续。被告对此证据不予确认。
被告另提交了邮件2份及案外人张诗雨于2 0 1 1年5月9日出具的作废声明，证明其付款经过。原告对此证据不予确认。
认定上述事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》、佣金收据、2 01 1年2月2 2日由吴某华和中介签订的《协议书》、催告函及EMS邮件详情单和邮政快递通用凭证、 《房地产权证》、 《房地产登记簿》、被告身份证复印件、原、被告于2 0 1 1年3月1 4日签订的《上海市房地产关卖合同》、原告与公积金中心签订的《个人购房担保借款合同》、原告与农业银行签订的《住房公积金个人购房担保借款合同》、银行及担保公司营业执照、上海市房地产登记申请书、农业银行南汇支行的委托书、住房置业担保有限公司的委托书、被告林某芬于2 0 1 1年2月2 4日出具的《房款收据》、银行凭条、法院个人信息查询、执行信息、取保候审信息、移动通信记录、广发证券上海张江路证券营业部的对账单、案外人许雪红的名片、原告杜某敏于2 0 1 1年3月1 4日出具的《借条（房屋买卖补充条款）》及庭审笔录、谈话笔录等在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行的要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
被告对原告提交录音（附文字记载）的真实性不予确认，原告未对此证据进行补证，因该证据的真实性无法确认，故本院对此证据不予采纳。被告提交的邮件不符合数据电文证据存在形式，而案外人张诗雨出具的相关书证属证人证言，而证人未到庭质证，上列两证据均不符合证据成立要式，对此证据本院不予采纳。
根据原、被告双方买卖合同的约定，被告协助原告办理房产过户手续的时间为2 0 1 1午5月2 5日之前，而原告要求被告协助办理系争房屋产权过户的前提是已经履行了支付首付款的义务。本案争议的焦点是原告是否按约向被告支付了购房首付款1 0 5万元。原告主张其在2 0 1 1年3月1 4日前向被告支付了购房首付款1 2 1万元，被告却认为原告仅支付了7 5万元。根据庭审查明，原、被告双方买卖系争房屋的价款为3 5 0万元，其中2 4 5万元为原告向银行申请贷款后由银行直接发放给被告，另外1 05万元由原告直接支付于被告。原告向本院陈述已经向被告支付的钱款为1 2 1万元，并提交了银行转账凭证及被告书写的《收款收据》证明支付了1 1 9万元，另陈述2万元为直接支付，但无证据证明；被告否认原告的陈述，并对此提出《收款收据》的落款时间虽是2 0 1 1年2月2 4日，但该收据是被告在收到原告2 0 1 1年2月2 6日通过银行转账的3 6万元钱款后，由中介转交原告，所以2 0 1 1年2月2 6日原告转账的3 6万元钱款即《收款收据》中的3 6万元钱款，为此被告向本院提交了反证即原告杜某敏于2 0 1 1年3月1 4日签名的《借条（房屋买卖补充条款）》。综合原、被告的陈述及上述证据，本院认为，原、被告对金额为三万元左右的过户税费的承担均有书面的《协议》为证，而对于明显超过三万元的增加房价款却未形成书面协议，该情节与原、被告的交易习惯不符，因原吉无证据证明买卖房屋的房价款已经增加，故本院确认原告应向被告直接支付的房价款总额应为1 0 5万元。如原告所述于2 0 1 1年2月2 4日向被告支付了现金3 6万元，但形成于该付款行为之后的买卖合同中既未显示房价款的变动，也未记载该付款情况，同时原告虽陈述2 0 1 1年3月1 4日向被告出具的《借条（房屋买卖补充条款）》是因被告的要求所为，且被告对此证据有添加，但原告的陈述未得到被告的确认，原告也无证据证明其陈述，原告超过1 0 5万元的付款行为有违常理，而被告向法院所作陈述更具合理性和可信性并有《借条（房屋买卖补充条款）》可以佐证，故本院确认原告持有的付款证据与实际付款金额不符。由于原告于2 0 1 1年3月1 4日已经通过借条的形式确认尚欠被告购房首付款3 0万元并承诺于2 0 1 1年5月1 5日之前支付，而之后原告并无证据证明已经如数向被告支付了上述3 0万元的购房款，即原告未按约履行支付购房首付款1 0 5万元的先履行义务，故被告未涤除系争房屋上的债权抵押、协助原告办理系争房屋的过户手续并不属于违约，因原告提出的相关办理过户手续及支付违约金等诉讼请求于法无据，对此诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第1 6 2条的规定，判决如下：
驳回原告吴某华、杜某敏的诉讼请求。
案件受理费25, 322元，减半收取计12, 661元，由原告吴某华、杜某敏负担，贿产保全申请费5，000元，由原告吴某华、杜某敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆 菁
二0一一年十二月十四日
书记员 陶 钧 杰
