签订购房居间协议后被法院判决房屋买卖无效案例

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

( 2009)浦民一（民）初字第2 5 1 0X号

    原告赵某明，男，1 9 5 3年1 1月1 6日生，汉族，住上海市浦东新区惠南镇勤丰村7 4 X号。

    委托代理人黄某，上海市XX律师事务所律师。

    委托代理人王某某，上海市XX律师事务所律师。

    被告朱某芳，女，1 9 X 6年X月X日生，汉族，户籍地上海市浦东新区惠南镇梅花新村X幢X号X室，住上海市浦东新区云山路 X号。

    委托代理人王某定，男，1 9 X 7年2月2 3日生，住上海市黄浦区阜春街X弄X号。

    委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。

    被告刘某君，女，1 9 XX年X月X日生，汉族，户籍地上海市浦东新区惠南镇梅花新村X幢1X号X室，住上海市浦东新区云山路X号。

    原告赵某明与被告朱某芳、刘某君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2 0 0 9年1 1月1 0日受理后，组成合议庭分别于2 0 1 0年9月2 7日、2 0 1 1年1 0月2 1日进行了两次公开开庭受理。原告赵某明参加了第二次庭审，原告的委托代理人王X参加了两次庭审。被告朱某芳及其委托代理人陈如浪均参加了两次庭审。被告刘某君经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，故本院进行缺席审理。本案现已审理终结。

    原告赵某明诉称，2 0 0 9年7月，原、被告签订《购房定金和居间协议》，约定由被告将其位于上海市浦东新区惠南镇人民东路2 6 2 X号商铺转让给原告，合计房款2 8 3万元（币种人民币，以下同）。原告于2 0 0 9年7月3日前支付1 0万元，2 0 09年7月1 0日前支付1 2 0万元，2 0 0 9年8月3 1日前支付1 5 3万元（实际付款期限以银行放款之日为准）；双方于2 0 0 9年7月2 5日前办理产权过户手续。协议签订后，原告按约于2 0 09年7月3日支付1 0万元；2 0 0 9年7月8日支付1 5 0万元，提前并多支付了3 0万元。在被告未按约于7月2 5日之前办理过户手续，导致原告向银行申请贷款后却无法及时得到银行放款的情况下，又分别于2 0 0 9年8月2 6日支付7 8万元；2 0 0 9年9月9日支付4 0万元，合计原告已向被告支付房款2 7 8万元。2 0 0 9年9月2 4日原告向房地产交易中心缴纳契税并为被告垫付了个人所得税、土地增值税、营业税及附加，合计3 8，506. 32元。现被告违反合同约定，故意拖延办理房屋产权过户手续，造成原告巨大经济损失。

故要求判令：1、两被告将坐落于上海市浦东新区惠南镇人民东路2 6 2 X号店铺过户给原告；2、两被告支付逾期办理房产证过户违约金4 4，4 0 0元（自2 0 0 9年7月2 6日起按银行同期贷款利率计算至2 0 0 9年1 1月2 5日，2 0 0 9年1 1月2 6日之后按每日3 7 0元计算至办理过户止）；3、自2 0 0 9年1 1月1日起的房屋收益由原告收取；4、两被告支付原告为其垫付的各项税费3 8，506. 32元；5、本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告认为，如果上述协议被法院确认无效，则要求判令：1、被告应返还其已付的购房款2 7 8万元；2、被告赔偿原告买入价和市场价的差价部分，即1 6 7万元；3、被告赔偿2 0 0 9年1 1月1日至2 0 1 1年1 0月3 1日止租金损失3 0万元；4、赔偿原告已支付的税费1 3 3，486. 32元。

    被告朱某芳辩称，双方之间没有房屋买卖合同关系，原告所主张的协议系购房定金及居间协议。即便双方之间存在房屋买卖协议，但没有经过房屋的共有人之一被告刘某君的同意，双方之间签订的协议为无效。故不同意原告的诉讼请求。

    被告刘某君未具答辩意见。

    经审理查明，系争房屋登记的房地产权利人为两被告。2 0 0 9年7月，原告与被告朱某芳在上海延家房地产经纪事务所的居间下签订《购房定金和居间协议》一份，约定甲方（两被告，下同）将南汇区（现为浦东新区）惠南镇人民东路2 6 2 X号房屋，面积为277. 76m2，出售给乙方（即原告，下同），房产证编号：沪房地南字( 2008)第0 0 1 8 3 1号，双方买卖成交价为人民币2，8 3 0，0 0 0元。一、乙方与2 0 0 9年7月3日前支付人民币1 0 0，0 0 0

元作为购房定金；二、乙方在2 0 0 9年7月1 0日前支付人民币1，2 0 0，0 0 0元，同时签订房屋买卖合同；三、乙方与2 0 0 9年8月3 1日前支付1，5 3 0，0 0 0元，实际日期以银行放款之日为准；四、双方定于2 0 0 9年7月2 5日前办理产权过户手续。协议还约定，交易费按国家政策各自承担。甲乙方约定如买卖合同价格无法通过交易中心的价格审核，则双方同意按交易中心要求的价格重新订立买卖合同，且按照新价格缴纳税费办得过户手续。双方商定甲方收到全部房款后当天内将房屋交予乙方。该房屋现在在出租中，甲方承诺承租人放弃购买该房屋。房租从0 9年1 1月1日起房租由乙方收取每年1 5万元。协议的甲方落款处由被告朱某芳签字，并由朱某芳代被告刘某君签字。上述协议签订后，原告于2 0 0 9年7月3日向朱某芳支付定金1 0 0，0 0 0元。原告赵某明又分别于2 0 0 9年7月8日、8月2 6日、9月9日向朱某芳支付1 5 0万元、7 8万元、4 0万元，共计2 6 8万元。2 0 0 9年9月2 4日，原告代两被告缴纳了各类税费共计3 8，506. 32元。原告自行缴纳了税费9 4，9 8 0元。2 0 0 9年1 0月6日，原告向被告寄给信件一份，在该信件除言明原告已支付购房款的事实外，原告要求被告协助其办理过户手续。2 0 0 9年1 0月1 3日，上海延家房地产经纪事务所出具《情况说明》，言明房地产交易中心对涉讼房屋审价为3，1 6 6，0 0 0元，造成被告朱某芳多支付的税费由原告承担等内容。

    审理中，本院准予原告的申请后，经上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋进行评估。

上述评估单位经评估后，认定系争房屋于2 0 1 1年5月1 0日的市场价格为4 5 0万元。另外，在第二次庭审中被告朱某芳向法院递交被告刘某君于2 0 1 1年1 0月1 0日由国外寄给其的《声明书》一份，言明：本人刘某君现明确不同意将位于惠南镇人民东路2 6 2 X号房屋出售。对上述声明书，原告对真实性未表异议，但认为被告朱某芳可联系刘某君，故刘某君系知道系争房屋出卖的事实。

    以上事实由到庭原、被告的陈述，原告递交的《购房定金和居间协议》，收条，上海市房地产权证，税收通用缴款书，契税缴款书，被告朱某芳递交的原告给其的信件，被告刘某君寄给其的《声明书》和延家事务所是《情况说明》等证据予以佐证。

本院认为，本案双方争议的焦点之一为《购房定金和居间协议》系预约合同还系本约合同。

本院认为，预约是约定将来订立一定合同的合同，本约是约定履行某项交易的权利和义务的合同。本案中，原、被告虽然签订的合同名称为《购房定金和居间协议》，但该协议中约定的内容已经包括了房屋基本情况、价款计算、履行期限，以及违约责任等，已具备房地产买卖合同的主要内容，故《购房定金和居间协议》为本约合同，双方之间的房屋买卖合同成立，被告朱某芳认为双方之间没有买卖合同关系的意见，本院不予采信。

    本案争议焦点之二为关于《购房定金和居间协议》的效力。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。另根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。由此，未经共有权人同意擅自处分房地产的，侵害了其他共有权人的权利，在其他共有权人未追认或出卖人事后取得处分权前，出卖人与买受人订立的房屋买卖合同为无效。本案中，系争房屋的权利登记人为两被告，但被告朱某芳在出卖系争房屋时未征得另一共有人的被告刘某君的同意，嗣后也取得刘某君的追认，故《购房定金和居间协议》为无效合同。作为系争房屋买受人的原告，在明显知道房屋共同登记在出卖人与他人的情况下，仍与出卖人订立房屋买卖合同，故本院难以认定其为善意取得人。且由于系争房屋尚未交付，被告刘某君在双方达成协议时不仅已成年且身处国外，故原告认为被告朱某芳完全可以代表刘某君进行签字出卖房屋的意见，不符合法律规定，本院不予采信。

本案争议焦点之三为关于无效合同的过错责任承担问题。

本院认为，根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。缔约过失责任之所以成立，是因为损失的存在。而对损失数额的确定，应为合同无过错当事人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同无效、被变更或被撤销、不成立等而造成的损失，即是一种信赖利益的损失。本案中，被告朱某芳明知房屋权利人尚有被告刘某君的情况下，过于自信能取得被告刘某君的同意而与原告签订出卖系争房屋的协议，并收取了原告的购房款，现因其未能得到刘某君的追认致使合同被确认无效，理应承担主要过错责任。而原告应当在订立房地产买卖合同的过程中，具有依据房屋权属证明审查房屋的所有权状态的义务，而轻信被告朱某芳可取得共有人事后追认，故亦应承担次要过错责任。

本案主要焦点之四为关于原告损失的分担问题。

本院认为，根据法律规定，合同被确认无效，被告朱某芳取得的购房款理应返还给原告。由于被告朱某芳的行为致使原告为购买系争房屋未成而造成的市场价和购买价的差价应属原告的损失，根据本院上述对双方过错责任的认定，本院酌定被告朱某芳应赔偿原告的差价损失X万元；对于原告主张的房租损失，由于协议无效，合同自成立时即无效，原告没有取得系争房屋的事实和法律依据，故因系争房屋的出租而产生的租金，原告无权对此作为损失主张；关于原告为被告朱某芳垫付的契税问题，本院认为，由于双方的房屋买卖行为被本院确认为无效，故交易双方可根据相关规定向相关部门办理退税等手续，但原告为被告朱某芳垫付的契税理应由被告朱某芳支付给原告后，由朱某芳自行办理退税手续，而原告所缴纳的契税亦可自行办理退税手续。

    综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十八条，  《中华人民共和国物权法》第十七条，  《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

    一、原告赵某明与被告朱某芳签订的《购房定金和居间协议》无效；

    二、被告朱某芳于本判决生效之日起七日内返还原告赵某明的购房款2 7 8万元；

    三、被告朱某芳于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵某明的损失X万元；

    四、被告朱某芳于本判决生效之日起七日内支付原告赵某明垫付的契税3 8，506. 32元；

    五、驳回原告赵某明的其余诉讼请求。

    负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费3 8，8 8 0元，诉讼保全费8 4 9元，公告费3 0 0元，鉴定费1 2，3 7 5元，共计5 2，4 04元，由被告朱某芳负担。

    如不服本判决，原告赵某明和被告朱某芳可在判决书送达之日起十五日内，被告刘某君可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

 

审  判  长    邱 连 祥

人民陪审员    马 页 山

人民陪审员    田 有 娣

二O一二年一月三日

书  记  员    杨 丽 琼

 

附：相关的法律条文

    一、  《中华人民共和国合同法》

    第五十一条无处分杈的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

    第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

    一、  《中华人民共和国物权法》

    第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物杈的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

    三、  《中华人民共和国民事诉讼法》

    第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

    第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。