上海农村宅基地房屋买卖纠纷案件法院判决案例
上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2 01 1)沪二中民二(民)终字第11 XX号
上诉人(原审原告)徐某志，男，1 9 4 X年X月1 3日生，汉族，住上海市嘉定区徐行镇伏虎村联民X 3 0号。
委托代理人徐永明，男，1 9 7 0年5月2 0日生，汉族，住上海市嘉定区徐行镇伏虎村联民X 30号。
委托代理人徐永兴，男，1 9 6 6年7月2 0日生，汉族，住上海市嘉定区徐行镇伏虎村联民X30号。
被上诉人(原审被告)叶某杰，男，1 9 X 3年X月X日生，汉族，户籍地安徽省寿县大顺镇包公村叶拐队，现住上海市嘉定区徐行镇伏虎村联民X 6 0号。
委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。
委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。
上诉人徐某志因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2 0 11)嘉民三(民)初字第1 XX号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2 0 11年6月2 4日公开开庭进行了审理。上诉人徐某志的委托代理人徐永明、徐永兴、被上诉人叶某杰及其委托代理人陈如波、陈如浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1 9 9 8年4月6日，徐某志和叶某杰签订卖房协议一份，约定徐某志将其位于嘉定区徐行镇联民村(现为伏虎村)东毛组的三间平房作价人民币(以下币种均为人民币)12，500元卖给叶某杰。双方约定自叶某杰付清全部款项后，房屋的产权和土地的使用权全部归属叶某杰所有；叶某杰自行办理房屋、土地证过户变更手续，徐某志予以配合等。当日，叶某杰付清了购房款1 2，5 0 0元。此后，叶某杰即管理使用该房屋。2 0 08
年1 1月，叶某杰曾起诉至法院，要求徐某志办理房屋及土地使用权过户、更名手续；而徐某志则反诉要求确认双方签订的卖房协议无效；要求叶某杰从系争房屋中迁出，将系争房屋予以返还。后双方均撤回了本诉和反诉。
2 011年1月，徐某志再次起诉至法院，要求确认双方签订的卖房协议无效；要求叶某杰从系争房屋中迁出，将系争房屋返还徐某志。
原审中，叶某杰辩称，双方签订的卖房协议是双方一致意见，且该卖房协议经过了村委会的见证和认可，不同意徐某志的诉讼请求。
原审法院另查，叶某杰户籍地在安徽省寿县大顺镇包公村叶拐队。
原审法院审理中，叶某杰提供了双方于1 9 9 8年4月6日签订的卖房协议一份，该卖房协议内容与徐某志提供的卖房协议一致，但在落款处的鉴证人一栏中盖有村委会的公章。叶某杰表示村委会知道并参与了双方的买卖事宜，其希望村委会对此予以确认。故在事后到村里补盖了公章；徐某志表示签约时未盖章，叶某杰所谓的事后补盖之事徐某志不清楚，也无法确认章的真伪。
原审法院认为，徐某志与叶某杰签订的买卖协议是双方当事人买卖意思真实表示，鉴于双方的买卖行为在国家禁止性规定出台前已经发生并已实际履行，叶某杰也已付清房款，并实际管理使用系争房屋长达十余年，从遵循诚实信用原则和维护社会稳定角度出发，可维持居住使用现状。原审法院据此判决：驳回徐某志的全部诉讼请求。
判决后，上诉人徐某志不服提起上诉，坚持认为双方签订的协议无效，同时还认为，由于系争房屋原立基人口中不仅有徐某志，还有其他人，故该房屋应属多人共有，原审法院应将共有人加入到诉讼中。据此，其要求改判支持其在原审中的诉请。
被上诉人叶某杰则表示服从原判。
经本院审理查明，原审法院判决认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明事实，徐某志将涉讼房屋出卖给叶某杰虽然出于双方真实意思表示，但叶某杰并非系争房屋座落的集体经济组织成员，其户籍在安徽省寿县大顺镇包公村，不符合使用本地宅基地住房的条件，故双方转让涉讼房屋的行为无法得到本地土地管理部门的批准，也不应当认定为合法买卖，但鉴于双方转让行为实际履行多年，现徐某志单就收回房屋提出主张而未对叶某杰支付的房款及其他事宜作出妥善处理及补偿，故单纯支持徐某志的请求也有失公平，目前双方维持居住使用现状尚无不当，故原审法院据此作出驳回徐某志诉请的判决并无不妥，本院可予维持。至于徐某志就原审法院审理程序所提异议，由于徐
元志系立基人口，亦是签订合同的一方当事人，故其有权就双方争议提出诉请，原审法院仅将其列为原告，并无不妥，原审法院审理程序也无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费112．5元，由上诉人徐某志承担。
本判决系终审判决。
审 判长 王 泳 雷
代理审判员 张 松
代理审判员 沈 京
二0一一年七月十八日
书 记 员 彭 奕 佳
