房产公司迟延交房法院判决赔偿购房者损失案例
上海房产开发商迟延交房、迟延办理产证承担违约责任判决
民 事 判 决 书
（2009）浦民一（民）初字第7032号
原告卢某美，女，1963年##月##日出生，汉族，住上海市浦东新区梅园新村##号###室。
委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。
委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。
被告上海宏南房地产开发有限公司，注册地上海市浦东新区博兴路195号240室，实际经营地上海市浦东新区金桥路939号。
法定代表人郑定康，董事长。
委托代理人戴某某，上海市金石律师事务所律师。
原告卢某美诉被告上海宏南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年4月22日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员杨怡霖独任审判，于2009年6月30日公开开庭进行了审理。原告卢某美的委托代理人陈如波、被告上海宏南房地产开发有限公司的委托代理人戴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢某美诉称，2007年1月25日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区金桥路939号##层####室房屋，暂测面积为53.99平方米，房屋价款为人民币640108元（以下币种相同）。根据合同规定，被告应于2007年4月30日前交付房屋，如未按约将房屋交付原告，应当向原告支付自合同约定的最后交付期限之第二天起按原告已付房款日万分之三计算至实际交付之日止的违约金。被告于2008年7月31日取得大产证，于2008年8月20日将房屋交付原告。另根据合同约定，房屋建筑面积以实测面积为准，如暂测面积和实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。原告按暂测面积53.99平方米支付房款，但该房贷实测面积为53.63平方米，被告曾确认应退还原告房款4271元，至今分文未付。现起诉来院要求：一、判令被告支付原告以640108为本金，自2007年5月1日起按照日万分之三标准计算至2008年8月20日止的逾期交房违约金；二、判令被告支付原告房屋面积差价款4271元；三、诉讼费由被告负担。
被告上海宏南房地产开发有限公司辩称，交房应分为房屋交付及权证交付，被告于2007年5月17日将系争房屋钥匙交付给原告，原告以实际行动对交房条件作了变更。原、被告双方在合同中没有约定延期交付权证的违约金计算标准，且约定的延期交付房屋的违约金按日万分之三标准计算过高，要求适当调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即日万分之二点一计算违约金。无法按时办理产证是政府规划变更所致，被告已按时竣工，不存在过错。同意退还原告房屋面积产价款4271元。
经审理查明，原、被告于2007年1月25日签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区金桥路939号11层1113室房屋，暂测房屋建筑面积为53.99平方米，总房价款为640108元。合同第五条约定在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；合同第十条约定房屋的交付条件为办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（大产证），被告对系争房屋设定的抵押已注销，并按规定缴纳了物业维修基金；合同第十一条约定，被告于2007年4月30日前将系争房屋交付给原告；合同第十二条约定，被告如未在合同第十一条约定的期限内将系争房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付房价款日万分之三计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；合同第十三条约定，房屋交付的标志为原告取得了系争房屋的钥匙，并签署了《房屋交付确认书》。合同签订后，原告依约支付房款。2008年7月31日，被告取得新建商品房房地产权证（大产证）。同日，被告向原告发《交房通知》，通知原告于2008年8月20日与被告签署《房屋交付确认书》。2008年8月20日，原、被告签订《房屋交接书》，约定双方于2008年8月20日对系争房屋进行交接，双方确认被告交付给原告的房屋为金桥路939号11层1113室，该房屋实测建筑面积为53.63平方米，总房价款为635837元。同日，被告向原告出具《确认书》，言明：原告的原购房单价为11856元，房屋原购总价为640108元，预测面积为53.99平方米，实测面积为53.63平方米，现房屋实际总价为635837元，根据约定应退房款合计4271元。
以上事实，由《上海市商品房预售合同》、购房发票、《交房通知》、《房屋交接书》、确认书、沪房地浦字（2008）第052306号房地产权证、房屋验收单、业主情况登记表等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意识表示，合法有效，双方均应按约履行。原、被告在合同中明确约定房屋交付条件为办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），交房标志为原告取得系争房屋钥匙并签署《房屋交付确认书》。原告虽于2007年5月17日取得系争房屋钥匙，并不能视作对交房条件的变更。被告主张其无法按时办理产证是政府规划变更所致，因被告对其主张未提供相应证据予以佐证，本院无法采信。被告于2008年7月31日取得新建商品房房地产权证，原告根据被告《交房通知》上约定的日期于2008年8月20日签署《房屋交付确认书》，办理交房手续。因被告未能在合同约定的期限内交付房屋，已构成违约，理应按约承担逾期交房违约责任。双方在合同中约定，如未按期交房，逾期交房违约金按已付房款日万分之三标准计算，该计算标准并未明显过高，本院不予调整。双方于2008年8月20日签订《房屋交接书》，故原告要求被告支付以640108元为本金，自2007年5月1日起按照日万分之三标准计算至2008年8月20日止的逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院依法予以支持。被告对退还房屋面积差价款4271元无异议，且被告已以确认书的形式对退还房款的金额予以明确，本院对原告要求被告退还房款4271元的诉讼请求，亦予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海宏南房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日之内交付原告卢某美按照已付购房款人民币640108元为本金，自2007年5月1日起按照日万分之三标准计算至2008年8月20日止逾期交房违约金。
二、被告上海宏南房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告卢某美房屋面积差价款人民币4271元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2191元，减半收取计人民币1095.5元，保全费人民币970元，上述共计人民币2065.5元，由被告上海宏南房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨怡霖
二零零九年七月十日
书记员 王晔璐
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十九条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应但该遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额度计算方法。
