上海商品房买卖合同纠纷案件之房屋过户交易法院判决案例
房屋买卖合同案件拒不交房法院判决书案例 上海市浦东新区人民法院 民事判决书 (2010)浦民一(民)初字第97XX号 原告陈某根，男，1 9XX年X月X日生，汉族，住上海市浦东新区芳华路45X弄X号XXX室。 原告翁某粉，女，1 9 XX年X月XX日生，汉族，住址同上。 两原告委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。 两原告委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。 被告赵某成，女，19XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区周浦镇XX二村32幢XX号XXX室，现住上海市浦东新区周浦镇XX新村XX号101室。 原告陈某根、翁某粉诉被告赵某成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2 01 0年3月29日受理后，依法由代理审判员宣志慧独任审判，于2 01 0年4月21日公开开庭进行了审理，原告陈某根、两原告委托代理人陈如波、陈如浪及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某根、翁某粉诉称，两原告系母子关系。2 009年1 0月21日，原、被告经上海好乐房房地产经纪有限公司(以下简称好乐房经纪公司)居间签订《房地产居间合同》一份(以下简称《居间合同")，约定由原告向被告购买坐落于上海市浦东新区XX镇XX新村XX号101室房屋一套(以下简称系争房屋)，总价为64万元(人民币，下同)。嗣后，原告先后支付定金3万元，并支付房款1 7万元。2 009年l 2月22日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份(以下简称《买卖合同》)，上述合同签订当日，原告支付被告房屋余款44万元。嗣后，原告取得了系争房屋房地产权证。根据《买卖合同》补充条款约定，被告应于收到原告房款后将系争房屋交付原告，并将户口迁出系争房屋，但被告至今未履行上述义务，故起诉要求被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同，将系争房屋交付原告，并支付原告自2009年12月2 3日起至实际交房日止以本金64万元计以每日万分之五计算的逾期交房违约金，支付原告自2009年1 2月2 3日起至实际交房日止以本金64万元计以每日万分之五计算的逾期迁出户口违约金。 被告赵某成辩称，出卖系争房屋后其另行又购买了房屋，由于购买的房屋上家未能及时交付，致使其无法将系争房屋交付原告，也无法将户口迁出，由于其无地方可搬，现无法交房。由于导致无法交房及迁出户口责任非其本人因素，故不同意原告的诉讼请求，另外，双方合同约定的违约金过高。 经审理查明：2009年10月21日，原告委托代理人陈根妹经好乐房经纪公司居间后与被告签订《居间合同》一份，约定由原告向被告购买系争房屋，房屋总价为64万元，原告应于2009年1 0月21日支付定金1万元，2009年1 2月之前支付全部房款63万元。合同中另约定了其他权利义务关系。当日，原告支付被告定金l万元。 2009年10月30日，原告支付被告定金2万元。2009年11月10日，原告支付被告房款1 7万元。 2009年12月22日，原、被告签订《买卖合同》一份，约定由原告向被告购买系争房屋，总价为3 2万元。合同第四条约定被告应于2010年2月10日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接，原告应在收到通知之日起1日内对系争房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第九条第三款约定，原告未按合同约定的期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金应按照原告逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应付款之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后，原告仍未付款的，除原告应向被告支付十五日的违约金外，被告可单方面解除合同，被告单方面解除合同的，应当书面通知原告，原告承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20％，被告可以从原告已付款中扣除违约金，余款返还原告，已付款不足违约金的，原告应在接到书面通知之日起十日内向被告支付。合同第十条第三款约定被告未按合同约定期限交付系争房屋的(包括房地产交接及房地产权利转移)，被告应当向原告支付违约金，违约金应按照原告逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应交房期限之第二日计算至实际交房日止，逾期超过十五日后被告仍未交房的，除被告应向原告支付十五日的违约金外，原告可单方面解除合同，原告单方面解除合同的，应当书面通知被告，被告承担违约责任，违约金为该房屋总价款的2 0％，被告应在接到书面通知之日起十日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金。上述合同补充条款约定被告应于收到原告支付的所有房款当日将房屋交付原告，该房屋交付标志为原、被告双方签订物业交接单(房屋交接书)，被告承诺于交房前向系争房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。原、被告双方若有任何一方未按照买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期超过十五日，则被告应按照合同第十条第三款之约定的违约金比率承担违约责任，原告应按合同第九条第三款之约定的违约金比率承担违约责任。合同附件三约定原告应于2009年1 0月21目前支付房款1万元，于2 009年12月31日前支付房款31万元。合同中另约定了其他权利义务关系。 2009年1 2月22日，原告支付被告房款44万元。嗣后，被告配合原告将系争房屋产权登记至原告名下。因被告购买的坐落于上海市浦东新区周浦镇周东一村38号101室房屋未能及时交付被告，被告至今未将其户口迁出系争房屋，也未能将系争房屋交付原告。 上述事实由原、被告陈述及原告提供的《居间合同》、《买卖合同》、上海市房地产权证各一份、收条四份及被告提供的《协议书》等证据证实。 本院认为，原、被告签订的《居间合同》、《买卖合同》依法有效，双方均应恪守履行。从双方签订的《居间协议》内容及双方履行情况看，系争房屋实际成交价为64万元。双方合同第四条约定，被告应于2010年2月1 0日前交付系争房屋，但合同补充条款又约定被告应于收到原告全部房款当日交付系争房屋，以上合同条款约定与补充条款约定有冲突，由于补充条款是对合同内容的补充，两约定有冲突时应以补充条款约定为准，现原告已于2009年1 2月22日付清了全部房款，显然被告应于该日将系争房屋交付原告，现被告至今未交付房屋，显属违约。原告要求被告交付系争房屋的诉讼请求并无不当，本院予以支持。 对原告要求被告支付逾期交房及逾期迁出户口违约金意见，根据双方合同约定，被告未按合同约定期限交付系争房屋应按照合同第十条第三款承担责任，根据补充条款约定，如被告未按照买卖合同约定全面履行义务，且逾期十五日的，按照合同第十条第三款的约定承担责任。显然，补充条款针对被告不同的违约行为均应适用合同第十条第三款的约定，现被告同时具有逾期交房和逾期迁出户口违约金行为，应适用合同第十条第三款的约定，另外从两违约行为计算违约金的时间来看，该时间为同一区间，故原告要求同时计算两种违约金意见本院不予采信。从合同第十条第三款内容看，该款约定按照原告逾期未付款日万分之五计算违约金，事实上原告已经付清了房款，且被告违约，按照原告逾期未付款计算违约金，显然上述约定有误，本院结合合同第九条第三款内容看，上述约定实际应为原告已付款的日万分之五。审理中，被告认为逾期交房及迁出户口责任不在被告，系第三方原因所致，故被告不应承担违约责任，即便要承担，合同约定的违约金过高。本院认为，即便是第三方原因致使被告履行合同违约，并不免除被告向原告承担违约责任的义务，至于第三方原因导致被告承担违约责任，被告可另行向第三方主张权利。现从被告违约情况看，原告主张日万分之五的违约金并非过高，本院对被告要求调整违约金的意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、被告赵某成应于本判决生效之日起十日内交付原告陈某根、翁某粉坐落于上海市浦东新区XX镇XX新村XX号l01室房屋： 二、被告赵某成应于本判决生效之日起支付原告陈某根、翁某粉自2 009年1 2月2 3日起至上述房屋实际交付日止按本金64万元计以每日万分之五计算的违约金。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费2，28 0元，减半收取，计1，14 0元，由被告承担，此款已由原告预交，由被告赵某成于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 宣 志 慧 二0一0年六月七日 书记员 刘 明
