房屋买卖合同纠纷案件违约不卖房法院判决案例
房屋买卖合同纠纷定金罚则适用 上海市浦东新区人民法院 民事判决书 (2010)浦民一(民)初字第X86号 原告吴某州，男，19XX年X月X日出生，台湾居民，住上海市浦东新区龙东大道22XX弄XX号。 委托代理人陈如浪，上海市创远律师事务所律师。 委托代理人陈如波，上海市创远律师事务所律师。 被告黄某义，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市浦东新区龙东大道22XX弄XX号。 第三人上海明明房产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区下南路1101号。 法定代表人薛超，总经理。 委托代理人王大峰，公司职员。 原告吴某州诉被告黄某义房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海明明房产经纪有限公司作为第三人参与诉讼。本案依法适用简易程序，由代理审判员周箐独任审判，于2010年2月22日、2010年4月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈如浪、陈如波、被告黄某义、第三人委托代理人王大峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴某州诉称，2009年12月lO日，原、被告在第三人居间下签订《地产居间协议》一份，协议约定由被告向原告出售坐落于本市浦东新区龙东大道22XX弄XX号房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋总价为人民币(以下币种相同)222万元，协议中还明确约定了签订房地产买卖合同事宜时各方所涉权利义务，并对购房条件及房屋状况均予说明。协议签订后，原告为履行协议，实现协议中约定的签订房产买卖合同之目的，依约向被告交付了定金15万元，按协议约定，被告应于2009年12月18日前与原告签订《上海市房地产买卖合同》，否则即构成违约，应向原告双倍返还定金。后在约定期限内，被告明确声明不再向原告出售该房屋，并违约拒绝签订《上海市房地产买卖合同》，原告多次催促要求被告继续履约，未果。现原告以被告拒绝履约为由，要求解除协议，并诉请要求被告双倍返还定金共计30万元。 被告黄某义辩称，原、被告签订的协议书第4．2条约定三日内未达成协议则退还定金，2009年12月11日晚，被告通过电话跟中介联系，约在2009年12月12日三方见面退还定金。被告认为，根据协议书其有权于三日内退钱，故不同意原告诉请。 第三人上海明明房产经纪有限公司陈述，2009年12月lO日晚，原告、被告及第三人三方签订居同协议，被告收取了原告定金15万元，说好第二天拿产权证，但到2009年12月13日，被告就说不想卖了，当晚三方见面，就违约金、解约事宜进行了调解，未果。 经审理查明，2009年12月10日，由原告作为买受方(乙方)、被告作为出售方(甲方)、第三人作为居间方(丙方)，三方签订《地产居间协议》一份，协议第一条约定，乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金15万元，协议第二条约定了系争房屋的情况，协议第三条约定总房款为222万元、房款的支付及其他购买条件。协议第四条约定：丙方在收到意向金后当个工作日内告知乙方居间情况。4．1、在此期间内，乙方不得解除对丙方的委托，不得收回意向金… 。4．2、若甲方不接受第三条款的买卖条件，无法达成交易，丙方3日内或乙方认可的叁日内，将意向金无息返还乙方。协议第五条约定，甲方接受并签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方。甲方将产权证原件交丙方保管。协议第六条约定，双方同意于2009年12月18日前，签订《合同》。若乙方未能履约，则已付定金不予退还。若甲方未能履约，则应向乙方加倍返还定金...等内容。当日，被告出具《收款收据》一份，言明收到原告定金15万元。2009年12月12日或13日，因被告表示不愿继续出售系争房屋于原、被告及第三人对此进行协商，未果。2009年12月14日，被告向原告发出《律师函》，内容为： 一、黄某义先生已于2009年12月12日明确告知你们，不愿意接受2009年12月10日《地产居问协议》中购买房屋的条件，并要求你们取回预付的15万元看房意向金，但你们拒绝接受并要求黄某义先生双倍返还看房意向金。二、黄某义先生认为，2009年12月10日《地产居同协议》相关条款互相矛盾并且与现行法律明显相悖，《地产居间协议》对黄某义先生并不会产生你们所称的法律责任，黄某义先生不同意双倍返还看房意向金。三、在此本律师代表黄某义先生郑重告知你们，关于龙东大道2255弄99号房屋买卖的磋商已经终止，你们应立即至黄某义先生处取回15万元看房意向金，否则产生的后果由你们自行承担。 以上事实，由《地产居同协议》、收款收据、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、2009年12月14日律师函、证人王大峰的证言等及原、被告与第三人陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《地产居间协议》确立了原、被告为此后双方签订买卖合同的预约关系，系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按约履行。原告为购买系争房屋向被告支付了15万元定金，属立约定金，其目的为保证双方按约签署《上海市房地产买卖合同》。现因被告无故拒绝与原告继续就买卖系争房屋进行磋商，系其违约，故原告以被告拒绝履约为要求解除协议，并由被告双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。至于被告辩称其有权按协议书4．2条的约定三日内退钱的辩解意见，本院认为，《地产居间协议》系原、被告及第三人共同签订，该份协议中除约定了原、被告之间就系争房屋的买卖合同预约关系之外，还约定了原、被告分别与第三人之间的居间合同关系，且根据《地产居同协议》第四条约定的内容所见，该4．2条应是对出售方不同意协议约定的购买条件情况下，买受方与第三人之间就意向金的返还期限所作的约定，现被告已在《地产居间协议》上签字，且根据协议第五条的约定，原意向金已转为定金，并巳由被告签收，现被告辩称其可在三日内退钱的辩解意见，于协议约定不符，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告吴某州与被告黄某义于2009年12月10日签订的《地产居间协议》确定的房屋买卖合同预约关系； 二、被告黄某义应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告吴某州定金共计30万元。 负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5，800元，减半收取计2，900元，由被告黄某义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 周 箐 二0一0年五月二十六日 书记员 乐 赟
