上海售后公房买卖合同纠纷案件法院判决合同无效恢复为租赁使用权房状态
承租公房购买为产权房未经同住人同意 上海公房买卖合同纠纷案件法院判决案例解析! 案情简介：原告一商某贞系原告二沈某兴与被告一沈某美之母(因原告二为无民事行为能力人，原告一兼原告二沈某兴的法定代理人)，两原告原居住于本市广西北路146号，后因该房动迁，两原告作为受配人于1994年5月取得本市浦东新区XX路1 0 1弄3 1号403室公房(以下简称系争房屋)的居住、使用权，后将户籍迁入该房。然而被告一沈某美在两原告不知情的情况下擅自和被告二上海振南物业公司（以下简称振南公司)、被告三上海市浦东新区房地产(集团)有限公司(以下简称浦房公司)签订了系争房屋的《上海市公有住房出售合同》，该合同约定由将系争房屋出售给被告一沈某美，并办理了沈某美为系争房屋权利人的房地产权证书，二原告在得知被告的侵权行为后，多次进行交涉无果后即委托本律师团队成员（陈如波律师、陈如浪律师）代理二原告诉至浦东新区法院，主张该公有住房出售合同违反了法律及上海市有关公有住房出售政策的规定，严重侵害了二原告的合法权益，要求确认三被告就系争房屋签订的公有住房出售合同无效，恢复该房屋为公房性质，诉讼费用由被告承担。 本律师团队在代理该案后依相关线索展开调查取证工作，根据最终调取的如下相关证据资料：住房调配单、公有住房出售合同、房地产登记册、房地产买卖合同、房地产登记申请书，加之被告一沈某美提供的房屋拆迁协议书、个人住房公积金查询单、相关证人证言，被告浦房公司及振南公司提供的职工家庭购买公有住房协议书、本户人员情况表、工龄证明、个人购房交款凭证等证据资料，本律师团队向受案浦东新区法院作如下主要代理意见： 1、根据我国民法通则相关规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产和其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。原告二沈某兴系无民事行为能力人，原告一只能处分自己权益，在其非为被监护人利益时不得处分被监护人原告二合法权益，故其在购买公有住房协议上自行盖章之行为（如有）亦应属无效； 2、本市XX北路房屋动迁时只认定两原告为被拆迁人，故沈某美在系争房屋内不具有同住人资格，其无权购买系争房屋产权； 3、沈某美与黄X系夫妻，两人作为一户家庭购买两处公房违反了国家有关规定。 因此，被告一沈某美弄虚作假、利用便利条件取得两原告的身份证明及相关材料私自购买系争房屋产权，企图占有原告住房行为严重侵害了二原告权益，被告违法行为所致上海市公有住房出售合同依法应归于无效。 该案诉讼庭审中被告一沈某美抗辩称：系争房屋为被告父亲单位分配的位于本市广西北路房屋动迁所得，被告父亲去世后，由原告一商某贞承租，该户内有两原告及被告三人户籍。动迁时为便于照顾母亲生活被告一将自己所居住的房屋调换至系争房屋楼下，母亲近十几年的生活均由被告照顾。被告一父母共生育三个子女，即大儿子沈某民及原告二沈某兴和被告一沈某美，沈某民的工作单位曾于2000年分给其一套两房一厅房屋，母亲考虑到被告多年来的照顾，故决定将系争房屋给被告，沈某民亦曾表示过放弃。原告二沈某兴系间歇性精神病人，其在神志清晰时也同意系争房屋归被告所有。因此，被告一在2000年购买系争房屋产权时原告一商某贞是明知且同意的，其本人还在购房协议上盖章确认，同时购买产权时还用了商某贞的工龄和沈某兴的公积金。产权证办出后一直保存在两原告处，两原告至今未提出过任何异议，被告一认为本次诉讼实际系由沈某兴提出。况且两原告自买下产权后一直居住在系争房屋内，对两原告的居住使用无任何影响。请求法院驳回二原告的诉讼请求。 被告二振南公司及被告三浦房公司共同抗辩称：系争房屋原产权人为被告浦房公司，被告一振南公司系浦房公司买卖房屋的代理人。系争房屋的买卖手续合法有效，被告沈某美购买系争房屋时使用了原告商某贞的工龄和沈某兴的公积金，根据有关规定，使用工龄买房应由本人持退休证到单位开具工龄证明，公积金也必须由相关人员进行办理，要求法院依法判决。 本案经浦东新区人民法院审理后查明：原告一商某贞系原告二沈某兴、被告沈某美之母，沈某兴自1975年起患有精神分裂症。原位于本市广西北路146号房屋系原告一商某贞承租、商某贞与沈某兴共同居住的使用权房，1994年5月该房遇动迁，被告一沈某美要求将其原位于本市XX东路153弄1号402室使用权房并配，经拆迁人上海市黄浦区图书馆大楼筹建处与被拆迁人协商后以坐落本市浦东新区XX路101弄3 1号103室、同号403室(即系争房屋)两套公有住房安置，两份日期同为1994年5月1 8日的住房调配单上载明：系争房屋租赁户名为原告商某贞，家庭主要成员为原告沈某兴和被告沈某美；本市浦东新区XX路1 O 1弄3 1号103室租赁户名为被告沈某美的丈夫黄X，家庭主要成员为沈某美及黄X之子。该两套房屋办理入住手续后，系争房屋由两原告居住，103室由沈某美一家居住。2000年2月，由被告沈某美代为办理购买系争房屋产权事宜，经核定，该户人员情况为两原告及被告沈某美，“职工家庭购买公有住房协议书”中明确该房承租人为商某贞，产权人为沈某美，协议书上加盖了两原告及沈某美的印章。同年3月1 9日由被告沈某美和被告浦房公司的代理人被告振南公司签订了系争房屋的《上海市公有住房出售合同》，约定该房建筑面积36.96平方米，扣除付款折扣后房屋售价为人民币17，2 18元等内容。被告沈某美付款后于同年1 O月28日取得了浦200076123的《上海市房地产权证》。同时法院还查明，与系争房屋同时调配的本市浦东新区XX路1 O 1弄3 1号1 03室由被告沈某美丈夫黄X于2000年4月与被告二振南公司签订了《上海市公有住房出售合同》，并取得了证号为沪房地浦字(2000)第076119号的《上海市房地产权证》，之后又于2005年1 O月出售给案外人计X明。 浦东新区法院审理后采信了本律师团队代理意见认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产和其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。因此，即使被告一沈某美在购买系争房屋产权时征得了原告一商某贞的同意，原告一商某贞也只能对自己放弃产权共有作出意思表示，而不能代表作为无民事行为能力人的沈某兴作出放弃产权共有的意思表示。故被告一沈某美将系争房屋产权登记在其个人名下显然侵犯了原告二沈某兴的合法权益，二原告现主张确认系争合同无效、恢复系争房屋为公有性质的诉讼请求依法有据应予支持。同时根据合同法规定：合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。被告沈某美为购买上述房屋向出售单位支付的房款应由出售单位在合理期限内返还。 据此，浦东新区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(二)项、第五十八条之规定，判决如下： 一、 被告沈某美与被告上海振南物业公司、上海市浦东新区房地产(集团)有限公司于2000年3月1 9日就上海市浦东新区XX路101弄31号403室房屋订立的《上海市公有住房出售合同》无效； 二、被告上海振南物业公司应于本判决生效之日起六个月内办理上海市浦东新区XX路1 O 1弄3 1号403室房屋恢复使用权的相关手续，并负责从专户退款。
