办公房屋租赁合同纠纷一方违约法院判决解除合同案例
[来源：上海房地产律师网]
[作者：陈如波律师]
[日期：16-49-06]
上海市浦东新区人民法院民事判决书
(2016) 沪 0115 民初1240XX号
原告(反诉被告)陈宝华,男,1963年9月7日生,汉族,住上海市浦东新区浦东大道1200号巨洋大厦1206室。
原告(反诉被告)陈天纬,男,2004年3月19日生,汉族,住上海市浦东新区浦东大道1200号巨洋大厦1206室。
法定代理人陈宝华(系原告陈天纬父亲),住上海市浦东新区浦东大道1200号巨洋大厦1206室。
上列两原告共同委托代理人梅某,北京市中伦(上海)律师事务所律师。
上列两原告共同委托代理人梁某某,北京市中伦(上海)律师事务所律师。
被告(反诉原告)鼎某资产管理(上海)有限公司,住所地上海市崇明县北沿公路2111号3幢132-4室。
法定代表人吴某国,总经理。
委托代理人陈如波,上海创远律师事务所律师。
委托代理人吉建亮,上海创远律师事务所律师。
原告(反诉被告)陈宝华、陈天纬(以下简称原告)与被告(反诉原告)鼎某资产管理(上海)有限公司'(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年4月1日立案受理后,依法适用简易程序,于2016年5月5日、2016年6月21日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人梅某、梁某某、被告法定代表人吴义国及委托代理人吉建亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈宝华、陈天纬共同诉称,2015年4月19日,原、被告就上海市浦东新区浦东大道1200号1208室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房屋租赁合同》一份,合同约定了租赁双方的权利义务。2015年11月5日前后,被告在未告知原告的情况下,擅自搬离系争房屋,同年11月10日前后,被告未经原告同意,擅自发布出租信息并安排客户看房,原告发现后阻止。同年11月12日前后,被告公司法定代表人妻子郑阿影联系原告要求转租,原告拒绝。至2015年12月17日,被告拖欠11月份物业管理费已逾期37天,原告依据合同约定向被告发出了解除合同通知书,但被告至今拒绝将系争房屋交还给原告,故原告诉至法院,要求请求判令:1、原、被告间《上海市房屋租赁合同》已于2015年12月17日解除,并判令被告按照租赁合同承担2个月违约金人民币(以下币种相同)44,000元;2、请求判令被告即刻搬离并清空系争房屋,将系争房屋恢复原样后(含附属设施如办公家具等)交还原告,或由原告将房屋恢复原样,相应费用由被告承担;3、请求判令被告按合同租金22,000/月,赔付2015年12月20日起至2016年2月19日止被告占用房屋期间的使用费44,000元;4、请求判令被告按照当前市场价格支付原告自2016年2月20日起至被告实际搬离承租房屋之日止的房屋占用费 (24,000元/月),此后依照每年10%递增,暂计算至2016年3月10日为16,000元。庭审中,原告变更诉请为要求确认双方租赁合同于2015年12月24日解除(之后又表示诉请不变),变更要求被告按合同租金22,000/月,赔付2015年12月24日起至⒛16年2月19日止被告占用房屋期间的使用费44,000元;撤回要求被告搬离并清空系争房屋的诉请,但要求原告承担将房屋恢复原样的费用(以实际发生为准),增加诉请要求被告承担原告代被告支付的租赁房屋物业管理费,自2016年3月1日至2016年5月11日为6,132.55元。庭审中,原告称房屋交付时是有装修的,原告要求被告将房屋恢复至毛坯状态。
被告鼎某资产管理(上海)有限公司辩称,被告一直在正常缴纳租金,原告擅自解除合同违约在先,原告并无证据证明被告逾期37天缴纳物业费;并不存在原告多次催告物业费,物业费应当由物业公司催讨,但因当时被告在换地方,系争房屋去的比较少,2016年12月17日前物业费已及时缴纳,对合同的解除系原告违约,不同意原告诉请。
被告鼎某资产管理(上海)有限公司反诉诉称,原、被告于2015年4月19日签订《上海市房屋租赁合同》,在合同履约过程中,原告于2015年12月17日单方违约解除合同,并控制系争房屋不让被告正常使用,并对被告财产进行损坏,故反诉要求原告向被告退还4个月租金(2015年12月20日至⒛16年4月19日)88,000元;2、判令原告向被告归还租房保证金44,000元;3、判令原告向被告支付违约金(2个月租金)44,000元。
原告陈宝华、陈天纬辩称,原告向被告发送合同解除通知是因为被告欠付物业管理费超过一个月,依照合同约定,原告有解除权;被告称12月17日支付了租金才收到解除通知,事实上被告收到解除通知后才付的租金;原告认为2015年12月24日由于被告提前退租而解除,在这情况下,违反合同约定的恰恰是被告而不是原告,因为被告并无没有法定或约定理由解除合同或者提前退租;故要求驳回被告反诉诉请。
经审理查明,2015年4月19日,原告作为甲方(出租方)、被告作为乙方(承租方),双方就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份,合同约定甲方将系争房屋出租给乙方作办公用途,租赁期限自2015年6月20日至zO18年6月19日,月租金为22,000元,支付方式为每二个月支付一次,每次支付二个月租金,提前7天付款,逾期一日,则乙方需按日租金的5%支付违约金;保证金为44,000元,租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方;租赁期间,使用该房屋所发生的电、通讯、物业管理费等由乙方承担;每月物业管理费由乙方支付,租金税金发票由乙方处理,乙方按相关收费部门按时交费。合同还约定,乙方逾期不支付租
金累计超过七日的,或乙方逾期不支付物业管理费每次超过1个月的,甲方可书面通知乙方解除本合同,乙方应向甲方按月租金的2倍支付违约金;非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应按月租金的2倍向乙方支付违约金。
合同签订当日,原告将系争房屋交付给被告,被告向原告支付租赁保证金44,000元。
2015年12月16日,原告指示案外人向被告法定代表人妻子郑阿影发送短信,内容为要求郑阿影于12月19日前交出系争房屋钥匙;郑阿影回复房屋还会自用的;19号会打款。同年12月21日,该案外人再次短信通知郑阿影要求其当日搬出系争房屋,郑阿影短信回复不予同意,称收回房屋要双方协商。2016年12月22日,郑阿影短信发送给该案外人,称发现系争房屋大门被锁。2016年12月23日,该案外人发送短信给郑阿影,内容为:“经查,你们物业管理费刚刚缴付,合同照旧。”郑阿影回复,其物业费17日就交了,但21日房屋被锁。
2015年12月17日,原告向被告发出《合同解除通知书》,内容为:被告11月份的物业管理费及其他杂费,应于11月10日前支付,经出租方及物业管理公司反复催讨,被告仍未支付,逾期37天,原告据此按合同约定通知被告解除合同,要求被告于12月20日前搬出等。
2015年12月17日当日,被告通过转账方式向物业公司缴纳了2015年11月份物业管理费,并支付了2015年12日20日至2016年2月19日的房租。
2015年12月23日,被告向原告发送律师函,内容为:被告于12月21日发现系争房屋大门被锁,无法进入,原告的合同解除通知书内容不属实,原告的行为构成违约,故被告通知原告解除合同,退还租金等。原告于2015年12月24日收到该律师函。
2015年12月28日、2016年1月22日、2016年2月22日,原告向被告发函要求处理合同解除的后果等。
2016年2月19日,被告支付了2016年2月20日至2016年4月19日的房租。
2016年3月1日,原、被告产生争执,原告将系争房屋大门再次上锁,之后一直未解锁,直至2016年5月11日,被告搬离系争房屋,将系争房屋返还给原告。
另查明,根据郑阿影与原告陈宝华妻子金一平之间的微信记录显示,2015年11月14日,被告方在微信中称另外在张江租赁了房屋,并提出转租方案,如原告同意,其将房屋转租,如不同意则其继续租赁。原告方次日回复:“知道了,公司主管会找你的。”2015年12月11日,被告方称有朋友要租赁系争房屋,询问原告意见。原告方回复既然被告不租了,其有权收回房屋。2015年12月16日,被告方称房屋还要用,19号会打租金给原告。原告方回复称退租是被告提出,其也同意了,而且租金应在20号前一周打,其没收到,合同关系结束。被告方回复称没有要退租,只是协商能否转租,不同意则被告自用。⒛15年12月17日,被告方称已将房租转好,原告方回复不收房租,要退还。之后,双方继续往来微信,被告方要求继续履行,原告方要求解除。
庭审中,双方确认系争房屋租金支付至2016年4月19日。被告陈述系争房屋于2015年12月21日已被原告上锁,但之后因双方短信同意合同继续,故原告解锁了,2O16年1月、2月间,被告还进入系争房屋送了办公家具;2016年3月1日当日被告欲进入系争房屋,双方发生争执,原告将系争房屋锁门。原告陈述其曾于2015年12月21日对系争房屋上锁,后于2015年12月28日之前解锁。
庭审中,原告向法庭举证了系争房屋物业管理公司出具的《证
明》,该《证明》上载明系争房屋的物业管理费应于该月10日前缴纳。
上述事实,由《上海市房屋租赁合同》、《合同解除通知书》、律师函、快递单、付款凭证、视频、短信、微信、《证明》等及当
事人当庭陈述在案佐证,本院予以确认。
本院认为,原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按约履行。现双方对合同履行产生争议,对此责任认定,本院分析如下:首先,双方争议产生的原由系被告于2015年11月向原告提出了转租的需求,同时被告亦表示原告不同意其转租的情况下其愿意继续履行合同,从该表述反映,不能据此认定被告向原告提出了提前解、约的意思表示,但被告的上述表述亦使原告对被告是否愿意继续履行合同的诚意产生了怀疑,双方由此产生争议;其次,原告于2015年12月17日向被告发出的《合同解除通知书》是否产生合同解除的效力,本院认为,虽双方合同约定物业管理费系由被告缴纳,被告应“按相关收费部门按时交费”,但双方合同中并未约定具体缴纳物业管理费的时间,仅凭物业公司的证明不能认定被告接受物业公司的缴费期限约束,原告据此解除合同并无相应合同依据,故原告的合同解除通知并无解除合同的效力,更何况2015年12月23日原告发送了“合同照旧”的短信内容,表明原告撤销了合同解除的意思表示;再次,至于被告于2015年12月23日发出的律师函,其内容表明其是基于原告于12月21日的锁门行为而发出,其庭审中亦解释了发送解除函的原因,在原告发送合同照旧的短信并将系争房屋解锁之后,被告正常进入房屋并仍支付了之后的租金,表明被告的合同解除函系基于原告锁门而发出,现原告解锁的情况下,其亦撤销了合同解除的意思表示;另外,对于双方在争议产生期间原告锁门行为对合同履行产生的影响,现根据已查明的事实,原告于2015年12月21日将系争房屋大门上锁,致被告无法使用房屋,但对何时解锁双方陈述不一,原告提出其于2015年12月28日前已解锁,但并未提供证据,被告未陈述具体解锁时间,但认可其于2016年1月、2月进入系争房屋送办公家具,考虑到双方在此后微信及短信中并未专门对解锁问题产生争议,结合双方陈述,本院认定最晚于2016年1月之前原告已将系争房屋解锁,但原告锁门期间的房屋租金应予扣减;最后,关于2016年3月1日原告的再次锁门行为分析,鉴于双方之前互发解除通知的行为,使双方对对方履行合同的信任基础发生动摇,在此情况下,虽被告及时支付了下期租金,但原告已无合同继续履行的意愿,对此后果造成,双方都各有责任,原告再次锁门,被告于2016年5月11日搬离了系争房屋,由此双方合同已无履行可能,本院认定双方合同于搬离当日解除。综上,通过上述分析,对原、被告的本诉及反诉请求,本院认定,双方租赁合同于2016年5月11日解除,原告诉请双方租赁合同于2015年12月17日或12月24日解除之诉请,本院不予支持;原告要求被告承担房屋恢复原状的费用,无相应合同依据,本院不予支持;原告要求被告支付相应租金及使用费、物业管理费之诉请,鉴于被告于2016年3月1日基于原告的锁门行为已无法进入系争房屋,故对之后发生的租金及物业管理费不应由被告承担,对原告上述诉请不予支持;至于原告要求被告支付违约金及被告反诉要求原告支付违约金的诉请,基于上述分析,本院均不予以支持;被告反诉要求原告退还租金的诉请,基于被告租金已实际支付至2016年4月19日,原告第一次锁门期间及第二次锁门之后的租金,原告应予返还;被告要求退还保证金的诉请,合同解除的情况下,保证金应予退还,本院予以支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条的规定,判决如下:
一、原告(反诉被告)陈宝华、陈天纬与被告(反诉原告)鼎某资产管理(上海)有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年5月11日解除;
二、原告(反诉被告)陈宝华、陈天纬于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)鼎某资产管理(上海)有限公司保证金44,000元;
三、原告(反诉被告)陈宝华、陈天纬于本判决生效之日起十日内返还被告鼎某资产管理(上海)有限公司租金43,739.78元;
四、驳回原告(反诉被告)陈宝华、陈天纬的全部诉讼请求;
五、驳回被告鼎某资产管理(上海)有限公司的其余反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2,380元,减半收取计1,190元,反诉案件受理费1,910元(已减半),共计3,100元,由原、被告各半负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 员 周 菁
二O一六年八月三十一日
书 记 员 秦 叶
