房价上涨 房东(卖家)违约不过户致房屋买卖合同纠纷法院判决继续履行合同
[来源：上海房地产律师网]
[作者：陈如波律师]
[日期：16-03-30]
上海市浦东新区人民法院
民事判决书
(2016) 沪 0115 民初 308XX号
原告(反诉被告)陈某瑞。
原告(反诉被告)秦某莉。
上列两原告的共同委托代理人陈如波,上海创远律师事务所律师。
上列两原告的共同委托代理人陈如浪,上海创远律师事务所律师。
被告陈某虹。
委托代理人姜某,上海市XX律师事务所律师。
原告(反诉被告)陈某瑞、秦某莉(以下简称原告)与被告(反诉原告)陈某虹(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月27日立案受理后,依法适用简易程序。审理中,被告提起反诉,本院受理后与本诉合并审理,于同年7月5日公开开庭进行了审理。原告陈某瑞及原告的共同委托代理人陈如波、陈如浪,被告陈某虹及其委托代理人姜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某瑞、秦某莉共同诉称,2016年2月15日,原、被告双方签订《房屋买卖合同》,约定原告购买被告所有的位于上海市浦东新区高青路2878弄45号XX2室房屋(以下简称系争房屋)及其地下车库一层146号车位(以下简称车位),总价为人民币(以下币种同)600万元。2016年2月20日,双方签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)用作网上各案登记。合同签订后,原告共向被告支付300万元购房款,但被告却拒绝配合原告办理购房贷款,导致现无法按约办理房屋过户等手续。现诉请判令:1、被告将系争房屋及其车位过户至原告名下,并交付原告;2、被告向原告支付逾期过户违约金(以600万元为基数,按每日万分之五的标准自2016年3月21日算至实际过户交易之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈某虹辩称,《合同》仅约定了系争房屋的买卖,并未包含车位的买卖。原告至今未向被告提交相关的贷款审批信息,其认为被告不配合办理购房贷款手续,无事实依据。由于原告不能于2016年3月30日之前获得贷款审批,双方按约应解除房屋买卖合同。故请求驳回原告的全部诉请。
被告陈某虹反诉称,2016年2月14日,原、被告及居间方就系争房屋买卖签订了居间协议,其中车位一栏是空白的,双方交易并未涉及相关车位,在此后签订的《合同》及补偿协议中,亦没有相关车位交易内容。按照合同相关约定,若原告未能在2016年3月20日前办出购房贷款,则双方同意解约,互不追究责任。2016年2月25日,在被告不知情下，原告同居间方冒用被告之名就车位网签了合同,交易价格为10元。经被告向房产交易中心反映后,居间方才撤销该车位的网签协议。由于原告无法办出购房贷款,现双方合同实际上于⒛16年3月21日已解除,原告提起本次诉讼导致被告再次出售系争房屋受到限制。现反诉请求：
1、确认原、被告双方的《合同》于2016年3月21日解除;2、原告赔偿被告经济损失暂计1万元;3、案件受理费由原告承担。
针对反诉,原告陈某瑞、秦某莉共同辩称,由于被告的行为导致原告不能按约办出购房贷款,故违约在于被告,且原告具有继续履行合同的能力,故双方合同应继续履行。《房屋买卖合同》已明、确约定交易房地产包括车位。故请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明,系争房屋系被告所有,2016年2月14日,原告陈某瑞作为买受方(乙方)与居间方上海瑞丛投资管理有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)及《房屋买卖合同》,约定原告以600万元的价格购买被告的系争房屋。《房屋买卖合同》第1.1条约定,买卖房产坐落于上海市浦东新区高青路2878弄45号XX2室以及146号车位;第13.2条约定,在本合同约定的买卖交易条件保持不变的情形下,甲方同意乙方可以增加、减少或变更买卖合同中“买受方”,且乙方依据本协议已经部分履行的,视为增加、减少、变更后的“买受方”已经部分履行。次日,被告作为出卖方(甲方)在《居间协议》及《房屋买卖合同》上签字。
2016年2月20日,原告陈某瑞、秦某莉(乙方)与被告陈某虹(甲方)签订《合同》,约定系争房屋转让价格为500万元,双方于2016年3月20日前办理产权过户手续。合同的补充条款(一)第9条约定,甲、乙任意一方未按约履行,即为违约,违约方每逾期一日,应向守约方支付总房价款万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金)。合同附件三约定,签订本合同当日,乙方支付首期房款195万元(包含已付定金);乙方申请的购房贷款300万元获批后直接支付至甲方账号作为第二期房款;双方办妥房屋交接等手续后,乙方支付尾款5万元。同日,原、被告双方签订《补偿协议》,约定系争房屋买卖实际成交价为600万元,其中《合同》约定的成交价为500万元,房屋装修及搬迁补偿款为100万元,该补偿款于2016年2月⒛ 日前由原告支付给被告。《合同》签订当日,原告支付被告首付款195万元及补偿款100万元,被告出具收款收据。之后,原告在居间方协助下,向上海银行浦东分行申请购房贷款,银行于2016年3月18日批准原告的房贷申请。后原告多次要求被告配合办理房屋交易审税手续,但被告因担心收不到银行发放的购房贷款而要求原告先提交相关贷款审批文件。2016年4月1日,原告发《催告函》给被告,催促被告积极配合办理审税等手续。同日,被告亦发《通知函》给原告,告知原告未积极披露贷款进度、接收贷款账户等相关信息,并表明如原告确保支付剩余房款,其愿继续履行合同。
庭审中,被告表示系争房屋及其车位记载于同一份《上海市房地产权证》,但《合同》约定的交易房地产并未包含车位买卖。原告承诺其具有支付剩余房款的履行能力,表示在系争房屋过户当日将剩余房款305万元支付给被告,并向本院交纳保证金。本院询问原告是否符合购房条件,并告知不实陈述的后果,原告明确表示无限购情况,并愿承担相应法律责任。
以上事实,由经庭审质证的《居间协议》、《房屋买卖合同》、《合同》、收款收据、相关函件、《上海市房地产权证》及原、被告双方的当庭陈述等证据在案佐证,本院予以确认。
本院认为,依法成立的合同,对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务。对于原、被告双方《合同》约定交易的房地产是否包含车位,本院认为,其一,虽然《居间协议》和《合同》未在交易的房地产一栏载明车位信息,但《房屋买卖合同》明确约定买卖标的包括系争房屋及其车位。其二,系争房屋与车位并未分别办理产权证,而是记载于同一份产证内,根据二手房交易习惯,如附属车位未与房屋一同出售,应在合同中特别约定。据此,本院认为,原、被告双方约定的房地产买卖应当包含系争房屋及其车位。本案中,原、被告双方不能在约定的时间办理房屋过户手续,主要原因在双方当事人就银行放款及交易审税等环节沟通不善,双方对合同逾期履行均负有一定责任。在合同符合继续履行的条件下,双方当应本着诚信原则,继续积极履行合同。故原告请求被告将系争房屋及其车位过户至原告名下并交付,符合合同约定及法律规定,本院予以支持。被告反诉请求确认《合同》于2016年3月21日解除,本院不予支持。鉴于双方对逾期过户均有一定责任,故对原告诉请被告支付逾期过户违约金及被告反诉要求原告赔偿经济损失,本院均不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定,判决如下:
一、被告(反诉原告)陈某虹于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)陈某瑞、秦某莉将上海市浦东新区高青路2878弄45号XX2室房屋及其地下车库一层146号车位产权过户至原告(反诉被告)陈某瑞、秦某莉名下,同时原告(反诉被告)陈某瑞、秦某莉支付被告(反诉原告)陈某虹房款305万元;
二、被告(反诉原告)陈某虹于上述第一项判决履行完毕之日起十日内将上海市浦东新区高青路2878弄45号XX2室房屋及其地下车库一层146号车位交付原告(反诉被告)陈某瑞、秦某莉;
三、驳回原告(反诉被告)陈某瑞、秦某莉的其余诉讼请求;
四、驳回被告(反诉原告)陈某虹的全部反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费53,870元,减半收取计26,935元,反诉案件受理费15,600元,财产保全费5,000元,共计47,535元,由原告(反诉被告)陈某瑞、秦某莉共同负担20,000元,由被告(反诉原告)陈某虹负担27,535元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 员 陶 郑 忠
二O一六年八月二十二日
书 记 员 项 欢
