房屋买卖合同无效案件法院判决书案例
[来源：上海房地产律师网]
[作者：陈如波律师]
[日期：16-16-19]
上 海 市 浦 东 新 区 人 民 法 院
民事判决书
(2015) 浦民一 (民 )初 字第 X号
原告孙某琴。
委托代理人陈如浪,上海创远律师事务所律师。
委托代理人陈如波,上海创远律师事务所律师。
被告江某妮。
委托代理人江某生。
第三人江某生,男 ,1960年6月22日生,汉族 ,住上海市浦东新区云台路1000弄34号602室 。
原告孙某琴与被告江某妮确认合同无效纠纷一案 ,本院于2015年 7月 30日 立案受理后,经原告申请,依法追加江某生作为本案的第三人参加诉讼。本案适用普通程序,由审判员胡铁红担任审判长,与审判员张盈、人民陪审员高天明组成合议庭 ,于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告孙某琴的委托代理人陈如浪、第三人江某生兼被告江某妮的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙某琴诉称,原告孙某琴为上海市浦东新区华夏一路55弄 3号401室房屋 (以下统称系争房屋 )的合法权利人。2012年欲对外转让系争房屋,因原告人在浙江,便于2012年12月18日出具公证委托书给在上海的朋友即第三人江某生,委托其对外挂牌出售系争房屋。之后,原告多次询问,第三人均表示系争房屋未能转让成功。直至近期,原告方得知第三人江某生已经于 2013年3月26日将系争房屋擅自过户登记至被告江某妮即江某生的女儿名下。原告认为,原告委托第三人转让系争房屋是基于特殊的信任关系,然而第三人转让系争房屋时没有如实告知房屋转让对象为其当时正在读书的女儿,该行为违反了诚实信用原则。房屋过户给被告后,事实上被告并未支付过相应对价 ,原告也从未收到任何房款,该买卖行为系被告与第三人恶意串通、损害原告的合法权益。由此,原告起诉法院:1、要求确认第三人以原告名义与被告关于系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(以 下简称买卖合同 )为 无效,买卖合同无效后,要求将系争房屋的产权恢复登记至原告名下;2、本案诉讼费由被告承担。
被告江某妮辩称,被告合法受让取得房屋,并 已支付相应房屋对价。第三人与被告虽系父女关系,但系争房屋是被告凭借第三人持有合法的公证委托手续,与之进行合法买卖取得,不存在违反诚实信用原则。被告方的人民币98万元 (以下币种相同 )房款已全部付清,因被告当时在国外留学,房价款均是通过在上海的母亲代为支付,支付的每一笔款项都有第三人江某生出具的收据为证。因而,要求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人江某生述称,第三人与原告曾以夫妻名义居住在一起十年并共同做生意。2000年左右,第 三人与原告共同购买了系争房屋,在 浙江嘉善也有一套房屋,房产的权利都登记在原告一人名下。之后因两人在做生意中出现问题,都被判了刑,双方的关系渐渐断掉。第三人出狱后,决定将双方的事情进行了断,原告与第三人商量后决定,浙江嘉善的房子及一部分现金归原告所有,上海的系争房屋归第三人所有,由于关系不错,故都是口头协商,浅有书面的依据。于此,原告同意将系争房屋转至第三人名下,并办理了以第三人为代理人的公证委托书,委托第三人去买卖房屋。当时因第三人做生意需要用钱 ,女儿江某妮谈朋友准各结婚,也需要用房,故第三人就去交易中心估了价,以98万元的价钱将系争房屋出售给女儿江某妮。江某妮的母亲即第三人前妻分四次将 98万元支付给第三人,一年后钱款全部付清。第三人认为,公证委托书只是一个形式,经原告与第三人协商,系争房屋已经归属第三人,第三人将房屋出售给何人都与原肯无关,出售的钱款也是属于第三人的,第三人无需向原告付款。希望法院驳回原告诉请。
经审理查明,系争房屋的权利原登记在原告孙某琴名下。2012年 12月 18日 ,原告孙某琴作为委托人出具委托书一份:委托第三人江某生作为代理人,以委托人名义,办理代为签订出售系争房屋的买卖合同,代 为向房地产交易管理、登记部门办理系争房屋产权交易过户、登记手续,代为办理审税并交纳与系争房屋有关的各项费用及税款,代为办理系争房屋的维修基金过户及水、电。煤气、电信及物业等相关过户手续,代为配合买方办理银行贷款手续,代为办理系争房屋交易过程中的其他相关事宜。该委托无转委托权。委托期限:自签署之日起6个 月内有效。
2013年3月3日 ,以原告作为卖售人(甲方 )与被告江某妮作为买受人(乙方)就系争房屋订立买卖合同一份 ,约定:房屋总价款为98万元,本合同签订后,乙方于 2013年 2月 20日前支付1万元作为定金 ,待支付尾款时抵作房价款,乙方于2013年2 月28日前支付 27万 元,2013年3月31日前支付70万元;甲、乙双方同意,甲方于2013年 4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接;甲、乙双方确认,在 2013年 6月30日之前,共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;......。买卖合同甲方处“孙某琴”字样并非原告本人所签。2013年3月26日 ,第三人江某生作为原告的代理人与被告办理了系争房屋产权过户申请登记手续,同年4月9日 ,系争房屋的权利核准登记至被告江某妮名下。系争房屋在变更权利人前后一直对外出租。
就系争房屋的房款支付情况。被告江某妮表示全部房款已经由其母亲分几次代为支付,并出具由第三人江某生作为收款人出具的收条四张,其中落款日期为 2013年 3月 20日 的收条显示收到36万元现金,落款日期为2013年5月15日 的收条表示收到30万元现金 ,落款日期为2013年12月12日的收条显示收到 20万元现金,落款日期为 2014年5月20日的收条表示收到12万元现金。第三人江某生表示上述款项已经由被告江某妮的母亲全部以现金的方式向其支付,但不存在房款需要向原告支付的情况。原告表示不清楚房屋出售一事,也未收到任何房款 ,不认可被告实际向第三人支付过款项。
另查,2015年 9月 16日 谈话笔,本院询问第三人江某生关于房款的情况，第三人江某生表述“女儿以现金方式分几次将钱支付给我了”“被告经常回国的,她 是分三四次支付房款的，第一笔给了我三十几万元，之后都是陆续给的，最后一笔钱款具体何时支付记不清了”，关于就房屋出售情况，第三人江某生表示“电话里和原告说过房子卖掉了，因为当时房子是要给我，所以卖多少钱也不用和她说,房 款都是我收到，她当时也只是关心了一下房子是否卖掉,没有问具体,因为大家商量好房子本来就是给我的。
再查,根据原告银行卡的交易查询,2014年10月、2014年12月、2015年3月,第三人江某生及其家人陆续通过银行转账的方式向原告支付5,000元、4,300元 、3,500元。原告对此表示上述款项为系争房屋出租的租金。第三人表示上述款项均系其转账给原告,是基于原告日子比较难 ,第 三人念旧情给予的帮助,并非租金。
以上事实,由经庭审质证的公证书、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记薄、上海市房地产权证、收条、银行卡客户交易明细查询等及当事人的陈述在案佐证。
本院认为,依法成立的合同,自成立时生效。第三人以原告代理人名义与被告就系争房屋于 2013年3月签订买卖合同并办理了产权转移,但原告就系争房屋是否由此建立买卖关系为其真实意思表示以及买卖的实际履行存在异议,认为被告与第三人存在恶意串通,损害了原告的合法权益,要求确认该买卖合同为无效,对此本院分析认为:第一、从证据显示,原告确有出售系争房屋的意思表示,由此出具了以出售系争房屋为内容的委托书,但委托书的内容仅指向授权第三人对系争房屋买卖手续办理上的委托 ,第三人作为原告的委托代理人。第三人提出其持有公证委托书是基于原告与其之间的约定,将房屋归属于第三人,由 此第三人如何处分房屋均与原告无关。对此,本院认为,当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。第三人提出系争房屋经口头协商归其所有,原告予以否认,第三人对此并未提供相关的证据证明,同时,根据原告仅出具了六个月期限的委托书、没有授予第三人收取房款权限及第三人表述原告比较关心房屋出售情况等来看 ,也 无法印证第三人关于房屋已经双方协商归于第三人所有,与原告无关的陈述。由此,作为原告代理人的第三人无权以自己的意愿自行处分系争房屋。第二、关于交易的履行:首先,就系争房屋确定的成交价,第三人表示是通过交易部门估价确定,非买卖双方共同协商确定,有悖正常的房屋买卖交易;其次,原告表示对系争房屋出售给何人、以何价钱出售以及何时出售,第三人江某生均未向其告知;第三人江某生表示房屋卖多少钱不用跟原告说,系争房屋卖于谁亦与原告无关,虽表示在出售时在电话中告知过原告,但在原告否认下,第三人也并未提供证据证明其出售系争房屋是得到原告的确认;再则,第三人所表述的房款收取与买卖合同所约定的并不吻合,却在被告未依约支付完毕房款前就办理了房屋的产权过户,第三人确认在收到全部房款下却未向原告支付任何对价;上 述种种行为,均显示第三人违反了作为代理人的职责,其行为损害了原告的权益;第三、被告江某妮表示其合法受让系争房屋,虽签约及过户均由第三人持有公证委托书办理,但作为购房人,支付房款系主要的合同义务,合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。在公证委托书内容中,并未授予第三八收取房款的权利下,被 告没有要求联系原告,也未提出任何质疑就表示将房款全悉向第三人支付,有悖常理;同时,被告表示98万元房款均以现金方式向第三人支付,虽 出具了第三人江某生的收条,原告提出第三人与被告系父女关系,就 款项是否实际支付提出质疑,被告对于该支付应当进一步进行举证。在本案中,被告虽提出房款由案外人代为支付,但关于案外人代为支付的款项来源并无证据提供 ,另外根据第三人在之前的谈话中并未提到过房款是由他人代为被告支付,而是表示由被告本人向其支付,收款人与付款人对同一事项的表述存在不一。本院认为,房屋买卖中支付房款是交易中主要环节,也是原告就合同效力提起诉讼的主要争议焦点,现除被告提供的第三人出具的收条外,并未对现金来源提供证据,且第三人前后收款的表述也存在不一致,结合收条出具的日期及内容 ,亦并未能够与合同约定相对应,由此仅凭收条不能形成有效支付的依据,本院对于被告表示付清全部房款的意见,难以采信。
综合上述分析,第三人以原告名义虽与被告就系争房屋订立了买卖合同,但双方的行为实质损害了原告的合法权益,由此本院对 2013年 3月就系争房屋签订的买卖合同依法认定为无效。合同无效后,原告要求将系争房屋的权利恢复登记至原告名下,于法有据,本院予以支持。同时鉴于原告并未就买卖合同收到过任何款项,故 亦不存在房款返还的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条,《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定,判决如下:
一、确认第三人江某生以原告孙某琴名义与被告江某妮于2013年 3月签订的关于上海市浦东新区华夏一路55弄3号401 室房屋的《上海市房地产买卖合同》为无效;
二、被告江某妮于本判决生效之日起十日内配合原告孙某琴将上海市浦东新区华夏一路 55弄 3号 401室 房屋的权利恢复登记至原告孙某琴名下。
案件受理费 13,600元 ,财产保全费 5,000元 ,合计 18,600元,由被告江某妮与第三人江某生各半负担。
如不服本判决,原告及第三人可在判决书送达之日起十五日内,被告可在判决书送达之日起三十日内,向本院递交上诉状,
并按对方当事人的人数提出副本 , 上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长 胡铁红
审判员 张盈
人民陪审员 高天明
二〇一五年十一月二十日
书记员 陶佳佳
附:相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益 ;
(二)恶意串通 ,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若千规定)》
第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由 负有举证责任的当事人承担不利后果。
