突破上海限购令买卖房产分析
来源:东方网 作者:叶松丽 选稿:李佳敏
东方网9月24日消息：近日，上海市房管局及市工商局宣布，今年年底前将在全市范围内开展房产经纪市场专项整治工作。重点将检查房地产经纪机构执行“限购”等房地产市场调控政策的情况，重点查处通过虚构劳动合同，伪造社保、纳税、婚姻证明材料的方式，为交易当事人骗取购房资格等违法违规行为。旨在保证楼市健康发展的“限购令”的确成为沪上的房产交易上的紧箍咒。
然而，总有一些人在千方百计钻政策空子，突破“限购令”达到违规购房的目的。日前，本报记者对沪上一些房屋中介和相关行业进行了暗访。
非沪籍人士欲购第二套房
中介：除假离婚还可“借尸还魂”
8月27日，记者来到中原地产共富某门店。一名自称营业部刘主任的男士问记者想买哪里的房子。记者略显迟疑地说，自己是被限购的。该男士说，限购只针对一部分情况，有些方面他们可以搞定。
记者告诉对方，自己是外地人，在上海做生意，几年前买过一套房，现在想再买一套。刘主任问：你有社保或税单吗？记者自称持人才引进类居住证。刘主任问：你产证上写了谁的名字？记者说，夫妻俩带小孩的名字都在上面，并告知小孩尚未成年。刘主任显出为难的样子说，这个情况得另花一笔钱了，他们可以替记者进行“包装”。并给出了几套方案：
手法一 假离假结
刘主任面授机宜：你先跟太太离婚，把房子转到你太太名下，然后你立即找个你信得过的女人假结婚，或者就跟自己家里的亲属领个证，只要你跟这个女人的名字不在一本户口簿上就行。这样做可以避免以后的财产纠纷。领到结婚证后，就可以到房产交易中心办房屋过户。过户手续办好后，立即离婚。刘主任强调说：“我们虽然说是假离假结，但在程序上是真的。现在结婚证都能网上查了，你初婚二婚三婚，上面清清楚楚。这个没法用假的。但是在婚姻事实上是假的。”
记者问这个手续办下来要多长时间，刘主任说，“演员”全部在场的话，一上午就把结婚离婚办掉了。记者问，离婚时会不会出现调解等延误时间的环节？刘主任说，只要双方没有纠纷，认定感情确已破裂，民政部门就给你离了。“你到老家去办，把情况跟民政局办婚姻登记的人说一下，人家都知道的。这样的情况，我们做过许多了，这是最保险的。”
能跟你领证的，不管亲戚朋友，那得多好的关系？“离”了的太太能放心吗？再说，一个单身女人，跟你领证了，万一今后她不离婚呢？或者在离婚时要分割房产呢？
刘主任提供了两种解决办法：一、购房前办好公证，证明该房产与对方无关；二、花钱让包装公司找一个与你无关的女人结婚。“现在的行情大约是两万元，本地户籍的女人，要两到四万。”
记者问，要是这个女人在跟我离婚前出现了什么意外，或在离婚时也提出分割房产怎么办？刘主任说，“这不会！人家是做这个生意的，收了钱就办事，要履行合同。而且我们也要给你们办公证。你能想到的和想不到的，我们都会在公证时写进去，这个你放心。”
风险提示：
上海创远律师事务所高级合伙人、知名房地产律师陈如波认为，为解决限购而以假离婚再假结婚的方式购房并不受法律保护，即便进行婚前财产公证，如果结婚后发生一方或双方的死亡或失踪，将面临遗产继承和财产监管人问题，很可能因此发生纠纷；如果将来任何一方提出离婚，而对方不同意时，则可能纠缠于漫长的官司中。
手法二 借名买房
刘主任说，其实他们中介行业也不主张客户“假结假离”，“这是没有办法的办法，我们在这个过程中没有任何好处，以后要是出了事，我们也难脱干系。最保险的做法，就是你找一个符合条件，靠得住的朋友，用他的名字购房。”
刘主任告诉记者，为了规避以后的财产风险，实际买房人可以跟对方进行房屋产权公证。还可以跟朋友到房产交易中心办一个借款抵押登记。“就是说让你的朋友写一张单据，说从你处借款多少万元，以你用他的名字购买的房屋做抵押。这样一来，在你们的债务关系没有撤销之前，你的朋友就没法处置你实际购买的房屋。”
风险提示：
陈如波律师称，公证处不会接受、办理这种以合法形式掩盖非法目的的实际买房人和名义买房人之间房屋产权公证，由于将来的房产证上为名义购房人的名字，鉴于物权的公示、公信力原则，如果名义购房人本人发生重大债务、离婚、死亡等意外，将基于名义购房人自身而发生财产分割、遗产继承等法律问题，实际购房者的权利则得不到保障。
手法三 购买期房
刘主任进一步提出，不如先看房子，把自己想买的房子确定下来，再来谈“包装”或其他购买方式。随后记者在他的带领下，来到潘泾路靠近罗泾镇的一处叫旭辉城的新小区。
看了几套房子之后，记者开始跟售楼处的人洽谈购房方式。一名售楼小姐找经理拿主意。经理说，像记者这样的情况，的确是不能再买房子了。“除非你赶紧把自己已有的房子卖掉，或者用亲友的名义来购买，否则就没有办法。”
记者表示，亲友要么没有税单社保，要么是单身未婚的，都没有购房资格。第二天，售楼小姐给记者打来电话：“你可以让你的一名没有社保，但是已婚的亲戚来买我们2015年春天开盘的房子。这之前，你可以把你亲戚挂在一家公司里交社保，两年内交足13个月，到时候就正好够条件办产证。”
记者说，自己没有可以挂靠的公司。售楼小姐说：“这个没问题的，你让中介公司帮你操作，无非是多给点钱！”
风险提示：
陈如波律师分析，借用他人名义购买期房不仅会遇到前面所述的法律问题，且现在去买2015年开盘的房产，如果是在房地产开发商不具备预售条件的情况下即与其签订房屋买卖合同，也是不受法律保护的。同时不排除国家限购政策增加新限购条款，这将引起不必要的房屋买卖合同纠纷。
手法四 推迟办证
旭辉城的售楼小姐告诉记者，如果记者不愿按他们的“剧本”走，执意要用自己的名字购房，还有一个“下策”，那就是暂不办房产证。“销售合同我们照样签掉，在政策没有放开之前，咱们就不要到房产交易中心去办产证。房子是你的，你住着，有合同在手里，也是一样的。”这种方案的局限性在于必须全款交易。“你没法到银行按揭贷款，得一次性付清房款。因为没有产证，你也不能拿这房子去银行抵押，也不能再进行转手交易。”
这跟“小产权”有啥区别？售楼小姐说，就跟“小产权”差不多，“不过，你这个‘小产权’总有一天会变成大产权，而真正的‘小产权’也许永远都等不到这天。”
风险提示：
陈如波律师认为，在限购期内，购房者在没有取得房屋产证的情况下，如因急需资金而出售房屋产权进行变现时，则正常的房屋买卖合同签订、备案等操作将遇到困难，因为新的购房者也不会愿意接受产证不能正常办理的巨大风险。而限购政策作为国家和地方重要的房地产调控措施，具有长期性、连续性，且不排除国家的限购政策可能随着市场的变化而趋紧，一旦政策要求限购时间进一步拉长，则产证办理时间有可能被无限期地搁置。
手法五 买拍卖房
在纬地路一家房产中介，售楼经理告诉记者：“我们公司开业不久，跟交易中心以及社会其他方面的关系还在建立中。其他公司可以搞的‘包装’，我们这里不搞。”
该经理告诉记者，最近风声紧，“8月22日。某区一次捉了二十多个，有专门办假结婚的，有包装贷款的，有包装过户的，还有交易中心的内线。据讲罪名不轻，所以我们不做‘包装’的业务。”
不过，该经理说，他们中介跟拍卖公司有关系，建议记者通过他们购买拍卖房。你拍下来后，法院和拍卖公司会有专门的办事员帮你过户。这个过户是强制性的，不受“限购令”约束。
记者质疑买拍卖房何必通过中介，被该经理说成“想法太幼稚”，“执行庭按照评估价，把房子委托给拍卖公司，拍卖公司根据市场行情定起拍价，他们就赚这个差价。到底多少钱能够中标？拍卖公司是有掌控的。你通过我们中介，可以预先跟拍卖公司洽谈，交掉定金，到时我们去替你举下牌子，走个过场就成交了。”
风险提示：
陈如波律师认为，拍卖房是否在限购之列，上海各区并不相同，完全由各区根据自身实际情况决定，如果严格按照限购政策执行，拍卖房同样应当在限购范围内，因此不排除将来各区随时将拍卖房列入限购范围。而拍卖房是按照出价最高者得的成交规则进行拍卖的，最终价格并不是通过自由协商来确定，如中介私下委托拍卖公司掌控拍卖事宜本身就是非法和无效的，因此而发生的不利后果，最终将可能由购房人自己承担。
[相关法规]
沪府办发〔2011〕6号文《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（简称“限购令”）第七条规定：上海本地户籍的家庭，可买两套房，没上海户籍，能提交两年内至少13个月税单或社保的外地来沪家庭，只能买一套房。
无沪籍无社保无配偶
中介：可靠租妻、办绿卡购房
在沪上房屋中介行业内，把无沪籍无社保无配偶的购房人士简称“三无”。按照“限购令”，“三无”人士在上海是没有购房资格的。然而，无所不能的“包装公司”有的是办法。在这个环节的调查中，记者的角色是一名在上海做装修设计与会展布置的小老板。
手法一 6万元包办
在保利·叶上海小区附近，有一家房屋中介的业务员王小姐信誓旦旦地告诉记者，在他们公司，像记者这样的“三无”人员买房不成问题。“我跟你说，我们总公司的经理在银行、交易中心都有可靠的朋友，你只要肯花钱，不愁办不到贷款，也不用担心房屋过不了户。”记者问，整套“包装”做下来，总共要花多少钱？
王小姐扳着指头说：“你要贷款，没社保没税单是吧？这个要将近两万块。到房产交易中心办过户，像你这样的情况，至少6万元。”对于这个“包装费”，记者调查了多家中介，基本都是这么个“行情”。
王小姐告诉记者，税单和社保不仅在办过户时要提供，而且在贷款时也要提供。在办贷款时，如果没有税单和社保，有资金往来的银行流水账单也行。如果都没有，就只好找包装公司来做了。
记者说，纳税记录和社保，在相关网站上一查就露馅了，你们怎么能把假的搬到网上去？王小姐说：“这个你不要担心的，包装公司既然收了你的钱，就会有办法。”在王小姐的联络下，记者找到了一家专门给“三无”人士搞购房“包装”的公司，他们真实的名称叫“上海xx资产投资管理公司”，公司位于长宁区仙霞路某小区内。
市场部的宋经理告诉记者，贷款包装对他们来说做起来最简单。“收你万把块钱，用来做我们跟银行业务员之间的活动经费。有些法规是有弹性的，通过我们进行资产运作，不管通过什么名目，你的最终目标是拿到贷款。我们把钱转到你指定的账户，就OK了。”
至于过户费，宋经理说，各个区的行情不一样。“你说的那个区，基本行情就是5万到6万。这个钱大部分是给交易中心相关人士的。”对此宋经理颇有怨言：“最近上面管得比较严，8月底开始，很多同行都推掉了过户包装业务。这个业务风险太大了，我们也不打算做了。”
宋经理坦言，他们再有本事，也做不到把社保和纳税记录传到相关网站上去，说白了就是靠走关系，关系走通了，什么税单社保都不需要的。”
在保利·叶上海小区，记者看了几套房子后跟王小姐说，如果不搞定交易中心的人，我看再多的房子都是白看。记者要求王小姐通过公司经理，将交易中心相关人士请出来，打点一下。王小姐说，只有先把合同签了，定金交掉，他们才可以安排相关的活动。
风险提示：
陈如波律师分析称，税单和社保在办过户和贷款时均要提供，审核流程是有严格要求的，这是购房硬性条件。“三无”人士通过所谓的购房“包装”，是利用不正当的关系进行利益输送，一旦被查实该行为，相关参与人员也将会被行政处罚，甚至追究刑事责任，这将使购房计划变成泡影，落得个人财两空。
手法二 办绿卡绕道
鉴于目前“风声”比较紧，宋经理建议记者办一张绿卡，所花的钱跟“包装”的花费差不多。“但是你持有境外绿卡，以后到那个国家旅游、投资甚至定居，都是有保障的。”宋经理说，只要你在办绿卡之前，没有在上海买过房子，你就不受是否有社保，是否有配偶的限制了。宋经理说，为了给客户省钱，他们可以给客户办27个南太平洋岛国的绿卡。
宋经理打开电脑，向记者推荐澳大利亚附近的瓦努阿图共和国。“办这个国家的绿卡，我们要经过香港那边替你办，两个工作日就可以批下来。15天内证件肯定能够到你手中，你本人不需要去瓦努阿图的，你只要提供你的护照、两寸证件照、婚姻证明以及小孩情况说明就OK了，至于公证和无犯罪记录等，我们去给你办。”这个绿卡，宋经理的报价是8万元。
宋经理说，今后办绿卡购房的人会越来越多。“在北京，像你这样的情况，要买房得提供5年的社保和税单。以后上海要是也跟北京这样，你们买房的希望就更小了。”他拿出一本资料复印件给记者看，都是他近期办的“购房绿卡”客户。
记者从房产交易中心热线了解到，非沪籍中国人持绿卡在上海买房也受“限购令”约束。“你可以在上海买一套。只限住房，不能购买商铺等。”热线工作人员告诉记者，持外国绿卡的非沪籍中国人，在上海购房办交易登记时，只需要提供本人护照、绿卡以及在沪工作证明，工作证明最好一年以上。
风险提示：
陈如波律师分析称，从目前实践操作来看，仅以一套房为限，而且限定于生活需要。但何为“因生活需要”，目前没有明确法律规定，实际操作中因理解上的不一致而口径不一。
手法三 租妻结婚
9月7日，在新村路一家门面较小的房产中介，记者声称自己单身，不便找熟悉的人假结婚买房，中介老板就临时给记者“介绍”了一个。“这个秦阿姨是江苏沭阳人，上个月她在另一家中介办了一单过户，刚刚离掉。她已经做了好几单。”
中介老板说，秦阿姨“结婚”是按月收费的，每月6000元。记者了解到，秦阿姨主业是一家医院的护工，46岁。“跟这么大年纪的女人结婚，登记处的人不怀疑吗？”记者问。老板说，女方就算一百岁了，谁还能限制她结婚不成？老板同意帮忙约见，但是第二天老板来电话说，秦阿姨已经有生意了，回盐城老家办结婚证去了。
风险提示：
陈如波律师认为，租妻结婚行为本身并不受法律保护，且隐藏着人身、财产方面的巨大法律风险。购房者如果通过各种不当方式，甚至以虚假、违法行为试图突破政策规定的限购条件，不仅会导致财产损失，也可能因触犯法律而被追究相关法律责任。
[房产交易中心]
至少三审才能发证
记者从上海市房产交易中心相关部门获悉，“限购令”后交易中心对买卖双方提交的材料审核更加严格，至少要经过三道审核程序。“目前，我们加大了对购房人资格的审核力度，对材料不充分或可疑的购房人都会将资料退回。”
该交易中心的工作人员告诉记者：他们在收材料时会预查一下材料是否齐全，不符合要求的，在这一关就被退回。他们收下符合要求的材料后，就进入材料真实性的审核程序。他们会根据买卖双方的身份信息，调出是否已购房屋、婚姻状况、家庭成员信息、社保资料、纳税情况等。在这一关如果发现了问题，他们会通知对方补充材料或退回。
此外，在纳税的时候，税务部门也要对购房人提交的相关材料进行审核。只有在所有材料都通过了审核，才能办理过户。最终在发产证时还要通过一次审核，确保准确无误之后才能签发产证。
