房地产调控下的房产交易新趋势

上海房产律师:房地产调控下的房产交易新趋势 二手房市场能有了新的亮点，置换型需求在当下的二手房市场中充当了主力。 如果附近实在没有新房，则这部分置换买家只能再挑面积更大，但是房龄反而更老一些的二手房，形成了一个个“连环套”。由于二手房税费高，且房东多不愿让价，一二手房房价倒挂现象在某些区域特别明显。因此产生了以往不多见的“以旧换新”现象，卖掉自己住满5年，交易税费不高的二手房，反倒还能在同一区域买到同质甚至在稍远的区域买到档次更高的新房。 上海房地产律师认为，门店接待的客户陈先生有一套金杨新村的老房子——85平方米的两房，希望能换一套次新房，因在小区的环境方面、房龄方面以及以后儿子上学因素有所考虑，最终选择了碧云板块。在门店物业顾问的带看下，陈先生看中了碧云社区品赏碧云的一套三房，122平方米。决定之后当场支付了定金10万元。一星期后，他以220万元的价格售出了金杨新村的老房子。 由于政策的调控，目前市场上一二手价格倒挂的现象屡见不鲜，上述的案例只是“连环套”中的一部分，还有些客户卖了自己原先的二手房，置换了新的一手房源。 除了置换面积更大的二手房，不少客户也会看好新房后卖掉老房子，这种一、二手房市场客户之间的连环转换在当下中介门店中也越来越多见。 随着对外地居民的限购以及未来保障房对中低端二手房市场的挤压，为了置换需求而购房将成为二手房市场新的主力刚需,“连环套”实际上是客户根据自身的家庭情况及改善需要主动产生置换需求，由此引发的一系列交易行为。这种情况在二手房市场好的时候更普遍。 一个置换的客户给一家门店或一个业务员带来两笔成交，被业内称之为连环套。 这类二手房往往也有一定的议价空间，成交机会较大,与此同时，为了迅速凑到置换的首付款，客户的老房子一定是诚意出售，并且时间要求比较高，即所谓“急抛房”。 比如：当时房东的挂牌价是440万元，但最后的成交价格是420万元。由于受到现在政策的影响，贷款方面的放款速度较慢，双方协商后定于两星期内付首付，首付后3个月内贷款到账。这在以往是绝对做不到的。房东的议价空间，全款到账时间近期在进一步扩大。客户往往是先看好房子，选择“先定后卖”，这样有较大的选择权。有置换需求的陈先生在与房东的交谈中，无论在价格方面和交易时间方面都有了较大的空间。