上海房地产市场价格战是真是假

数据显示,8月8日-14日，上海仅成交商品住宅10.1万平方米，环比下降20%，成为自3月中旬以来近5个月成交量最低的一周。按此成交量，消化全部库存需要近一年半的时间（86周）。 实际上,不少楼盘打折促销实为噱头，优惠后的售价仍高于几个月前的成交价，实质性打折降价并未出现，难以拉动成交。在此背景下，无论是开发商，还是购房者，都将期望落到了“金九银十”这一楼市传统旺季上。 上海21世纪区域不动产分析师罗寅申告诉早报记者，截至8月14日，上海商品住宅库存总量已经达到869万平方米。这一数据甚至高于上海2008年市场最低迷时期850万平方米的库存商品住宅总量。 经分析对比在8月份优惠楼盘中打折幅度较大的25个楼盘，对比其此前成交价与优惠后的售价后发现，共11个楼盘（逾四成）折后售价高于此前几个月的成交价，价格浮动区间在0.36%~10%，其中一个楼盘的折后售价与此前几个月的成交价相比，竟高出了10%。 专业人士指出，存货大幅上升，说明开发商资金压力很大，而计划销售周期也在延长。 房地产价格优惠多为噱头 现在，快速增加的巨额库存如同一座大山，重重压在开发商的头上。Wind统计数据称，截至8月17日，38家已发布半年报的上市房企中，截至6月30日存货从去年同期的2602.24亿元，大幅增加至今年中期的3762.06亿元，同比增长44.57%。 之所以有这个局面，“存量过大的主因是调控。”有业内人士坦言，因为“有资格”买房的人越来越少了，大批上市的房源都卖不掉。今年1月“新国八条”落地后，从2月开始上海楼市已经连续5个月都呈现供过于求的情况。 专家认为，“面对存货激增的严峻形势，开发商加大推盘力度，并且千方百计促销，以求快速出货，但实际效果并不理想。分析人士称，不少楼盘打折促销实为噱头，优惠后的售价仍高于几个月前的成交价，实质性打折降价并未出现，难以拉动成交。 经了解，开发商宣传给出多少优惠并不重要，优惠后的实际价格才最重要。楼市拐点不会到来，只会出现统计数据上的拐点，房价涨幅放缓就已经算是“相对降价”了。华伟进一步分析指出，在目前的大环境下，其实多数开发商没有降价的动力，开发商资金链紧张最主要的原因在于拿地及开发的需要。但是目前来看，由于市场前景不明朗，多数开发商放弃拿地计划因此没有投资需求，如此一来也就没有了缺钱的紧迫感，房子可以慢慢卖，给出的优惠更多的是营销噱头，吸引购房者的眼球。 最近上海的情况表明，20周以来上海商品住宅的周平均成交面积只有16.85万平方米，按此成交量，也需要近一年时间（51.57周）才能消化全部库存。 数据指出，根据21世纪的统计，2011年1-7月，上海71个首次开盘的项目中，累计去化率（一定时间段内的销售率）低于30%的项目约占总数的52.1%。 当下，无论是开发商，还是购房者，都将期望落到了‘金九银十’这一楼市传统旺季上。” 压力在显现，面对回笼资金速度的急速下滑，开发商加大推盘力度，并且想方设法展开促销，以求快速出货。 房屋存货压力激增 上海房地产市场已连续数月出现优惠楼盘数量超过100个的情况，且打折力度也在不断加大。但分析人士称，从目前优惠楼盘的实际成交价格来看，实质性的打折降价尚未出现。