调控将断房企后路 二三线城市限购升级暂缓?
7月中旬,温家宝主持召开国务院常务会议指出要进一步加强房地产宏观调控。然而时隔近一月,除了一些城市采取自我调控,出台了一些不温不火“限价令”之外,似乎更大规模限购升级并未来临。 调控升级将断房企后路 此前曾有消息称,住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因,并据此草拟新一轮的限购城市名单。中华房商合作联合会秘书长贾卧龙直言,“二三线城市限购直接切断楼市的‘退路’”。一些企业期望凭借二三线城市销售实现业绩猛涨的预想也变得不现实。 国家统计局发布的数据显示,上半年全国房地产开发投资26250亿元,同比增长32.9%。其中,住宅投资18641亿元,增长36.1%。在调控的重压之下,房地产投资依旧保持着高增长的态势。众多品牌房地产企业凭借大规模进驻二三线城市取得销量,上半年已然取得“斐然”的销售业绩。 相关阅读: 把二三线城市“绑”起来 第四波楼市调控启动 西安晚报 这是一场钞票与政策赛跑的游戏。当一线城市楼市被限购之后,二三线城市楼价猛涨;如果政府继续往下限购,成捆的寻找出路的钞票们会奔向哪里? 在一线城市被限购之后,这些二三线城市成了楼市投资者的黄金宝地。7月18日,国家统计局公布6月份70个大中城市的新建商品住宅、二手住宅价格情况,虽然房价环比下降和持平的城市数量均比5月份要多,但乌鲁木齐、石家庄、兰州、丹东、遵义等二三线城市的房价维持近半年来的强势,涨幅抢眼。更惊人的发现还在这70个城市之外:陕西榆林、内蒙古鄂尔多斯等非限购城市已位列国内楼市投资者最活跃地区,房价五六年间上涨六七倍甚至十倍,今年以来也是涨势惊人。正因为此,新一轮针对二三线城市的楼市调控已经呼之欲出。7月12日,国务院常务会议要求对“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”;同时,住房和城乡建设部在着手草拟新一轮的限购城市的名单。业内人士预估“上榜”的城市从目前的四十多个,增加到一百个以上。此次重点瞄准二三线城市的措施,被称为自2010年4月以来的“第四波楼市调控”。 有人冲进,有人撤退 水往低处流,资金也是如此。当一线城市遭遇限购之后,投资者迅速发现,二三线城市蕴藏着巨大的投资潜力。 广州限购,毗邻的清远房价上涨;深圳限购,附近的惠州房子受到青睐;北京、天津限价,而周遭的邯郸、廊坊、保定、石家庄、秦皇岛等城市凭借半小时、一小时经济圈概念,房价涨幅名列前茅。在这些城市,打着旅游概念、养老概念的房产,更是领涨全国。在基础设施尚不完善的情况下,这些城市的房价已向一二线城市看齐。 越有钱的地方,催生着越高昂的房价:内蒙古鄂尔多斯户均拥有3套以上的住房,底气在于资产过亿的富豪人数超过了7000人,人均GDP超过了香港。而依靠煤炭、石油发家的陕北榆林、新疆克拉玛依等地的富豪,也在一掷千金地支撑着当地房价上扬。 据媒体报道,房地产监管部门正在对二三线城市房价快速上涨的原因进行归类,想得出判断,究竟是投资性需求转移还是本地的刚性需求推高了房价。而新一轮的限购名单将主要依据投资性需求转移推高房价以及房地产开发投资两个指标来敲定。“假如对二三线城市的房产进行投资,那只能作长期打算。”中原地产项目部总经理黄韬向记者表示,在大多数二三线城市,一手房与二手房的交易量比例为7∶3,也就是说新建的一手住宅供应多于二手房的供给。“在较长的一段时期里,在二三线城市,人们会选择买一手新房,也不会买同等条件的二手房。” 但知名的深圳投资客邹健民就不看好二三线城市房地产投资。他的理由是担心“买了以后没人来接盘”。“毕竟二三线城市的购买力有限,当地的富豪最终还是会往一线城市跑。”邹健民表示,他知道不少深圳投资客到惠州买房被套牢亏钱的案例,他身边的朋友都已经从二三线城市退出。而他本人目前只投资商铺,没有投资于任何住宅。 二三线城市救了地产商 “上半年,我们就是以二三线城市的楼盘赚的钱,来弥补赢利缩水的一线城市项目。”一位广州的地产商高层向记者表示,这就是所谓的“外围救中心”战略,这可以保证一线城市的楼盘暂时不必降价。对于上半年的地产商而言,得二三线城市者“得天下”已成共识——二三线甚至四线城市的“贡献”,决定了地产商们在竞争格局上的分化。 据WIND统计,截至7月18日,已发布业绩预告的A股58家上市房企中,31家公司预计上半年净利润将出现亏损、预减。与行业整体业绩低迷的预期截然相反,部分龙头房企表现出“强者恒强”。据《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示,上半年前十大房企合计实现销售金额3323亿元,同比增幅超过八成。同策研究与咨询部总监张宏伟的点评是,标杆房企表现抢眼原因之一是二三线城市的贡献。 然而,这些“功勋卓著”的二三线城市,即将面临打击需求的“限购令”,地产商们该如何见招拆招呢?从一线城市的经验看,地产商们似乎并无招架之力。 以限购最严的北京为例,数据显示,上半年北京市商品房成交量下滑近三成,投资需求基本归零。此外,当前上海的住房存量需要12.4个月的时间消化,深圳、武汉、杭州、苏州和宁波等城市的库存消化期均超过15个月。更麻烦的是,大部分开发商的货量都集中在下半年推出。更糟糕的是,限购未至,限贷先行。重庆、南昌、太原等二三线城市部分银行已暂停发放个人房贷。而地产商目前自筹资金的重要来源——房地产信托也被收紧。