上海7月二手房成交或下滑10% 两到三成房产中介关门

8月2日，汉宇地产发布报告预计，7月上海的二手房成交量将比上月（环比）回落10%左右，跌破1.2万套。汉宇地产的这一预估数据，是根据旗下门店的成交数据及对上海全市的同步预估作出的。 5月份以来，上海已有20%～30%的小中介出现关门现象。 前述汉宇地产的报告提到，6月上海二手房成交套为13117套，按照往年惯例，高温酷热的季节性因素会使得7月的成交套数下滑5%～7%。而今年7月上海二手楼市还同时受到了新盘热销、限购从严的非季节性影响，成交量预计将回落至1.1万～1.2万套之间，“跌破了行业盈亏平衡点”。 据汉宇地产分析师付伟介绍，当二手房月成交量低于1.2万套，意味着整个中介行业会处于亏损状态；在1.2万～1.5万套间，意味着盈亏平衡；在1.5万～1.8万套间，意味着向好；超过1.8万套，意味着繁荣。 网上房地产显示，截至昨日发稿，上海市二手房挂牌房源为165916套。 “8月市场或更冷” 据付伟介绍，7月上海的一手新房整体均价保持了2.5%左右的小幅上扬，但相比部分区域的二手房，一手新房的价格并不算高。如果把税费等成本计算在内，二手房更显劣势，部分板块甚至会出现一二手房价格倒挂。 21世纪不动产截至2日对上海全市重点板块40个标杆楼盘的监测显示，二手房房源成交价的上涨趋势在7月基本终止。40个标杆楼盘中，7月小户型环比上涨的楼盘量为零，这一现象属年内首次。中户型房源价格环比上升的楼盘仅有1个，也为年内最低。 除了一手房市场的价格压制，楼市调控“沪四条”的出炉，同样在影响着上海7月的二手房市场。 汉宇地产市场副总经理孙文勤说，经过一年多的楼市调控，上海当前的购房群体中，外地户籍的购房者占比已不足四成，但其中仍有相当比例是补缴税单获得购房资格的。 孙文勤也提到，考虑到相关规定是12个月的纳税证明或社保证明，因此如果从现在开始逐月缴税、缴社保，被抑制的需求在明年下半年能得以释放。 孙文勤判断，季节性因素、新盘热销、限购从严，这三个因素的合力，使得上海7月的二手房成交量环比回落约10%，而这三大因素在8月并不会有所改善，相反，随着新建商品住宅库存逐月累积，新盘降价促销的预期正愈发强烈，所以到8月，上海二手房市场或许较7月更寒冷。 两到三成小中介关门 对于7月上海的二手房市场，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔则相对乐观。 据黄河滔预计，7月上海全市二手房成交与6月相比会小幅下降约1.5%。一方面，前期调控政策的持续高压及限购扩大的预期，对买家心态施以利空影响；另一方面，“沪四条”的出炉，在一定程度上抑制了局部板块的需求释放。而目前市场成交主力多为改善和首次置业需求，预计后市成交量的起伏不会太大。 付伟也称，虽然7月上海的二手房预计成交量将跌破1.2万套，但相比二三月份六七千套的月成交量，这一成交量还不算最低。 据付伟介绍，5月份以来，上海已有20%～30%的小中介出现关门现象。如果8月二手房市场继续低迷，小中介关门的速度将加快，大中介的扩张步伐也会停止。 小中介日子难过，有数据可作证。 来自沪上一大型中介机构——中原地产的二手房成交数据显示，7月上海中原旗下门店的二手房成交套数，较6月增加19.45%；成交均价21207元/平方米，较6月同期下滑12.23%。 对于上海中原7月二手房业绩的爆发，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，这与该机构5、6月份积累有效客源的释放有关。事实上，上海中原旗下门店7月份的二手房来客量和带看量同样不容乐观，“环比下滑幅度在20%～30%”。宋会雍预计，这一下滑情况，将体现到该机构8月的二手房成交数据上。 上海中原地产2日发布的报告也提到，该机构旗下门店7月二手房交易小幅回暖的同时，高端物业交易滞缓，二手房总体交易市场向下倾斜。