房地产调控敏感期 资金收紧终将逼迫房价转向

房价转向似乎已走到了关键的“十字路口”。在这一敏感时期，市场在期待压垮房价“最后一根稻草”出现的同时，也对保障房建设、楼市替代产业培育等工作提出了紧迫要求。 为了防范房地产贷款的风险，银监会今年二季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试，中国银监会主席刘明康在日前接受央视采访时首次透露了房贷压力测试的结果，“即使房价下跌五成，银行业也可以承受”。 但这样的测试结果并不代表银行业不在乎房地产风险，刘明康亦表示，下半年将紧抓房地产贷款风险防控，落实房地产开发企业“名单式”管理；杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场；继续对商业地产和二、三线城市房地产风险保持关注和警觉。 本轮楼市调控以“温水煮青蛙”的方式延续至今，开发商倍感前所未有的压力。银监会此番表态预示着开发企业资金流紧绷的困境仍将持续，房价转向似乎已走到了关键的“十字路口”。在这一敏感时期，市场在期待压垮房价“最后一根稻草”出现的同时，也对保障房建设、楼市替代产业培育等工作提出了紧迫要求。 我国实行商品房体制改革以来，预售制度支撑着开发商通过“以小博大”的资金运作模式攫取厚利。其间，开发商自有资金、银行借贷融资以及预售房款在房地产项目投资中各占1/3左右。但随着政策转向，既有的资金结构或将受到冲击。 从融资渠道看，目前开发商不仅无法从银行拿到新增贷款，而且到期贷款被归还后也不再被银行继续授信；同时，资本市场上房地产企业的融资和IPO也已经全面停止。目前虽然有开发商通过信托形式获得融资，但监管部门已经开始密切关注，更重要的是市场融资成本非常高。目前大型企业的信托融资成本约在15%左右，而小型开发商则在18%左右，甚至高达20%以上。如今，银监会重申开发商“名单式”管理、严格杜绝违规资金流入楼市等问题，开发商通过商业银行借贷的闸门被进一步收紧，惟有倚仗自有资金苦苦支撑了。 楼市风向的逆转，倒逼开发商一改以往捂盘惜售的惯例，开始加速推盘，并以打折等优惠吸引众房客的目光。据报道，目前天津市公布打折信息的楼盘已突破半数。楼市供给双方的市场地位正在悄然发生着改变。当然，本轮楼市调控举措是多方面的，除了减缓资金“输血”速度以外，行政限购令也促使买房人的结构有所改良，投机需求被有效挤压。近期，已实行限购令的上海，叫停了非上海户籍购房者通过补税等手段规避限购的行为，进一步封堵了投机客“曲线”购房的渠道。与此同时，限购令将向三、四线城市扩张的声音也不绝于耳。高压态势之下，房价坚冰大有松动之势。 需要提及的是，在房价进退未明的时刻，关于楼市低迷引发经济硬着陆的忧虑重又发声。避免此前楼市调控因此担忧而再度受挫的关键，就是客观审视房地产业在经济中的地位。其实，对上下游行业产生明显拉动作用的并非楼市，而是建筑业。如若今年初提出的1000万套保障房建设任务能够被认真落实，那么就可以大力弥补因商品房成交低迷而减少的投资带动规模。