房地产企业陷入“双限”之困 下半年迎来更糟糕时刻

“中国当前只能继续调控楼市,如果再半途而废,结果相当糟糕。”万科董事会主席王石谈7月上旬如此表态,事实很快印证了他此番言论。7月12日召开的国务院常务会议提出“房价上涨过快的二三线城市也要采取限购措施”。 目前,住建部已开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因,新一轮限购城市名单也正在草拟。河北省廊坊市的限购政策已于7月21日出台,要求房价最高不能超过9000元/平方米。 此举将让一些较早布局二三线城市的房企失去限购政策的避风港,也将使目前312家上市房企的业绩面临下滑的风险。值得注意的是,限购令尚未在二三线城市落地,部分城市房贷已经暂停,这对资产负债高企、资金链紧绷的上市房企而言,无异于雪上加霜。 限购：二三线城市不再是避风港 今年上半年,在一线城市地产调控和限购的双重冲击下,不少开发商转战调控相对宽松的二三线城市。由于这些城市调控政策执行不严,且不受限购影响,房价一路看涨,旅游概念、养老概念城市的房产更是领涨全国。岳阳曾以同比20%以上的房价独占大中城市房价涨幅榜头名。 统计局数据显示,6月新建商品住宅同比涨幅超5%的城市有29个,全为二三线城市,如乌鲁木齐新建商品住宅同比涨幅达到9.3%,秦皇岛的同比涨幅是8.6%,南昌和兰州同比涨幅均达到8.4%。6月新建商品住宅环比涨幅达到0.4%的城市有5个,包括沈阳、长沙、银川、乌鲁木齐、遵义,均为未限购或政策执行不严的二三线城市。 正是得益于这样的涨幅,那些提前布局二三线城市的地产公司上半年获益不浅。上半年销售面积位列全国房企第一的恒大地产自今年2月起每个月均完成同比、环比双增长,以423亿交出期中成绩单。万科继续以656.5亿元的销售额领跑全国,这一数据甚至超过了2009年全年销售额。前5个月不温不火的保利地产(600048,股吧)也自6月起突然爆发,单月销售超过110亿,并于上半年完成395亿元销售业绩,碧桂园也实现了200亿元的突破。除此之外,中国海外、绿地、万达等也都实现同比或环比增长。 由于这些地产公司都有相当数量的项目位于二线甚至三四线城市,这些地区的项目成为其主要的利润来源。但即将进行的新一轮限购将使这一避风港失去避风功能。 地产专家韩世同认为,一旦限购政策铺开到二三线城市,会导致当地房地产市场成交萎靡,品牌开发商只有顺应形势,转而借鉴一线城市限购后的市场经验,更加积极地调整策略,越过观望环节,直接进入降价促销阶段。 对二三线城市的限购到底会对地产市场产生多大影响呢？这或许可从一线城市的限购效果中看出端倪。数据显示,自从限购政策实施以来,一线城市的成交量明显萎缩,投资性需求被挡在门外。 北京房地产业协会近日公布的数据显示,北京上半年新建普通住房成交均价13948元/平方米,比去年全年均价14874元/平方米下降6%;98%的在售项目价格下降或持平。统计局数据显示,5月份全国70个大中城市中,京沪广深四大一线城市房价涨幅只有3.2%,明显低于其他城市房价5.5%的平均涨幅。 与此同时,北京、上海、广州、深圳等城市今年上半年的商品房交易量急剧下降,其月度成交量甚至出现环比60%~70%的跌幅。可见限购政策还是产生了一些实际效果。 北京中原地产市场研究总监张大伟表示,一旦占据目前市场主体的二三线城市实施限购,下半年房地产销售面积可能出现明显的下调,预计下调幅度可能超过20%。如果全面执行,下半年的销售面积很可能低于4亿平方米,而库存积压将明显上涨。 在二三线城市楼市需求下降的同时,政府又要求地方政府在今年11月底前开建1000万套保障性住房,在需求下降、供给增多的市场环境下,开发商可能因此被迫降低售价。 限贷：上市房企饱受资金短缺之苦 如果说限购是导致上市房企业绩下滑的政策因素,那么限贷对原本资金紧张的房企而言则是雪上加霜。 除北京、上海部分银行由于信贷额度有限暂停了住房贷款之外,重庆、太原等地部分银行也因同样原因,暂停了房贷。部分银行暂停房贷,或者把房贷的贷款周期拉长,由原来1个月就可以审批下来,拉长到现在4个月,甚至需要排队等待贷款下来。 同策咨询研究部总监张宏伟表示,在当前银行收缩市场流动性的市场背景下,楼市“限贷”比“限购”更具杀伤力。据其介绍,即便当前没有限购的城市,如上海周边的平湖、昆山、海宁、嘉兴等这些城市,“限贷”已成为当地影响房地产成交的主要因素。 自今年起,来源于银行贷款的增速与房地产开发资金的整体增速差距进一步拉大。以今年前5 月为例,房地产开发资金同比增长18.51%,但同期来源于银行贷款的资金同比增速仅为2.39%。 由于银根收缩、对房地产业的严厉调控等,房企的融资方式受阻,融资成本增加,融资金额缩水,这直接加剧了房企的资金短缺。据中信建投报告统计,截至今年一季度末,132 家房地产上市公司资产负债率为71.08%,而2009年末这132 家地产上市公司的资产负债率为65.57%,2008年为63.42%,可见目前资产负债率处于近三年的高位。 若扣除预收款项后,目前132 家地产上市公司的有息负债率为48.01%,尽管比2008 年年底的51.53%稍低,但如果未来几个月的房屋销售增速低于结算增速,则有息负债率将会快速攀升。 谈及上市房企的资金压力,中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立表示,相关部门或将在下半年继续收紧银根,信贷门槛也将提高,开发商的资金压力将继续加大。 为此,部分大股东靠出卖股票套现来为上市公司“输血”。华丽家族第一大股东南江集团7月19日减持所拥有的本公司500万股,套现9835万元。减持就是为上市公司华丽家族提供资金输血。南江集团解释说,减持所获得的资金主要为上市公司提供项目建设资金、归还到期开发贷款。 值得注意的是,目前房企自筹资金同比增速高于整个资金来源增速,导致房地产企业进一步去杠杆化。资金的杠杆率今年上半年下降至2.49,为2009年以来的新低点,已逼近2008年2.48的最低水平。 业绩下滑 分化加剧 事实上,二三线城市销量下滑的情形已然出现。最近渣打银行一项针对二三线城市房地产开发企业的调查显示,在调控大背景下,部分二三线城市房地产销量下滑,库存问题日趋严重。 在新一轮限购政策即将推出的同时,这些地方的楼市库存压力越来越大,将促使其楼市房价在今年下半年呈下降态势,开发商销售压力也将越来越大,这会明显影响在这些城市布局的上市房企。 为此,各大券商研究机构也纷纷下调了上市房企的盈利预测。在132家上市房企中,若剔除纯商业地产的上市公司,约有120家公司参与住宅开发,通过对比今年3月31日前各券商对这120家公司每股盈利预测的均值,以及截至7月20日时各券商的盈利预测均值,不难发现,在不到三个月的时间里,每股收益盈利预测大幅下调。 在统计的120家房地产上市公司中,仅有9家公司每股收益预测均值被上调,且上调幅度不大,1家公司持平,其余110家公司的每股收益预测均值均被下调,占比约92%。主营业务收入和净利润预测均值上调的仅有11家和8家,其它多数公司这两项预测指标均下调。 尽管几乎每一家房企都将受到新一轮限购政策的影响,但受影响的程度和结果并不相同,一些定位于二三线和三四线城市的房企受到的冲击将大于大型房企。 目前调控之下,大型房企的销售额同比依然攀升,市场集中度也逐步提高。今年上半年,房企销售金额前十榜单和销售面积前十榜单的入榜门槛分别为155.5亿元和116万平方米,同比分别提高48%和25%。2010年上半年,前十企业销售金额入榜门槛为105亿元,销售面积门槛为93万平方米。 上半年恒大地产居销售面积第一位,万科居销售金额第一位。保利地产上半年实现签约面积340.9万平方米,同比增长27.6%;实现签约金额394.5亿元,同比增长81.3%。招商地产上半年销售认购金额超过100亿元,这意味着招商地产完成了今年200亿元销售任务的一半。 在港上市房企方面,恒大地产上半年销售面积611.7万平方米,销售金额423.2亿元人民币,同比分别增长83.2%、101.7%,中海地产上半年实现销售收入522.3亿港元,同比增长85.9%;实现销售面积307.2万平方米,同比增长38.25。 与大型房企相比,中小型房企受宏观调控的影响更为明显。首开股份7月9日公告称,今年中期净利润将同比减少60%以上。统计显示,截至7月19日,在已发布中期业绩预告的58家上市房企中,预喜的上市房企有26家,占44.5%;9家公司业绩预减,6家略减,9家续亏,还有8家首亏。 在预亏的上市房企中,有5家中期预告净利润最大下降幅度超过200%。其中,金宇车城预计上半年净利润约为-540万元至-360万元,业绩下降381.91%至522.87%。津滨发展的预亏额最高,可能达到8000万元至1亿元。泛海建设也出现首亏,预计亏损3500万元。万泽股份、鑫茂科技和高新发展均预亏,且净利润最大下降幅度可能超过200%。 统计局前不久公布的数据显示,今年前五个月,全国商品房销售额的同比增长率为18.1%,而房企十强的销售额同比增幅超过80%。显然,市场份额正在向大型房企集中,中小房企土地和项目储备不多,周转率较低,市场调整之际,他们面临的资金压力更大。 在这样的背景下,若二三线城市出台更严厉的限购政策,资金压力将迫使部分中小房企先出局,房企也将在下半年迎来糟糕时刻。