地方财政债务压力还贷遇高峰 加速卖地潮将至

在10.7万亿元地方债务还贷高峰即将到来前，卖地输血首当其冲地承担了地方政府缓解地方债压力的排头兵。

审计署的审计结果显示，截至2010年年底，地方政府承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额达到25473.51亿元，其中约25%的偿债期在2011年。上半年土地市场出现大量流拍和底价成交情况，持续低迷的土地市场致使地方政府赖以生存的土地出让收入大幅缩水。

即使这样，在外界纷纷表示7月份将成为房价松动的拐点之际，地方政府加速了推地步伐。有机构统计显示，仅在7月份各地已推出或计划推出的土地即使全部按底价成交其总额将达到约1000亿，成为一个明显的高峰。

加速卖地

7月15日，成都市公开出让5幅商住地块。其中一幅双流县西航港街道办事处119.8679亩宗地系6月3日拍卖中流拍地块。再次入市后起拍价为400万元/亩，较6月3日拍卖起拍价450万元/亩有所下降。

成都调低流拍土地起拍价的背后是整个2011年上半年土地出让市场的尴尬。“我们做了一项统计，整个上半年成都土地出让总收入不到150亿元，比去年有近50%的下滑，而1～4月几乎是零成交，但成都市的投入并未减少，仅保障性住房，2010年的投入就在100亿元左右。因此，从7月份开始，大量的土地推向市场将成为一种趋势。”大唐地产分析师凌伟刚表示。

加速推地的远不止成都一地。

就在此前的7月11日，大连举行史上最大规模的土地竞拍会，一个半小时内，36宗土地全部以底价成交，总成交金额近70亿元。仅这一天的成交额就接近大连市2011年前6月成交总额的40%，统计显示，大连市今年上半年土地出让金额为193.21亿元，同比下降50%。

伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，2011年上半年一线城市、限购较严的二线城市住宅用地成交面积同比明显下降，降幅分别达到13.5%和44.0%；而限购较松的二线城市同比则上涨23.3%。

“土地财政的下降明显与限购令密切关联，以成都为例，2月中旬推出的限购令，等到市场消化到5月份后，才出现批量推地的现象，整个上半年完成的推地计划不到全年的三分之一。”凌伟刚说，这也与市场的需求一致。“十大标杆房企2011年上半年新增土地储备面积仅为3971万平方米，同比下降23%，而到了6月份，万科这样往年土地市场的主角才开始在成都市场拿地。”

支出压力

但财政支出的压力并未因卖地收入的减少而减少。

“特别是中西部地区和二三线城市，土地财政依存比例较高，一旦土地收入减少，财政支出反而增加，推地压力就更大了。”湖北一家开发商土地研究部人士告诉《中国经营报》记者，公开资料显示，在“十二五”期间，湖北省保障房共需资金1500亿元，目前可争取中央和省级财政补贴及各地土地出让金净收益等资金约300亿元，资金缺口达1200亿元。但作为湖北土地收入的大户武汉市整个上半年的土地收入在140亿元左右，地方仅能分配到约70亿元。

土地出让金的总量在减少，土地财政支出的门类却越来越多。

从最初土地出让金每年净收益的10%用于廉租房，到2010年要求土地出让金的10%用于公租房建设，部分城市更已提至15%；今年，国务院公布的《关于进一步加大财政教育投入的意见》，特别要求地方政府必须从土地出让收益中按10%比例计提教育资金；7月初，财政部、水利部正式印发《关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知》，要求各地贯彻落实《中共中央国务院关于加快水利改革发展的决定》有关规定，确保10%的土地出让收益用于农田水利建设。

“也就是说地方政府的基础建设和公益性部分就将占去50%，土地出让收入的大幅缩水对于短时间内暂时无法依靠其他财政收入补缺的二三线城市和中西部地区来说，只能依靠增加推地速度和量来解决。”成都天爱地产顾问总经理何欣表示，从这一现象来看，底价成交也许将成为全年整个土地市场的主流。但并不意味着地方政府的土地开发成本减少。

“要实现土地成交，现在的开发商也十分精明，以前生地大家都争着买，现在房地产宏观调控，买家大幅减少，开发商不仅要买熟地，还要买各种基础设施配套高的熟地。”成都市土地储备中心一位人士表示，这也意味着地方政府在前期土地整治过程中成本的攀升。

即使在北京这样的城市，土地开发成本也是节节攀高。北京市2011年政府工作报告披露，2010年北京市完成土地储备开发投资为1470亿元。2011年土地储备开发资金仍达千亿元之巨。

土地开发成本高企，让地方政府要么通过自身举债来投入，要么不得不引入企业进入土地一级开发市场，其中地方城投公司又扮演了主角。

“以此前云南城投(12.17,-0.18,-1.46%)获得西双版纳市政项目为例，在五星级酒店这种城市形象酒店投资的背后是片区的配套设施投入巨大、周期长，地方政府只能与云南城投约定30万/亩的底价，由城投公司来进行一二级土地开发的联动。”云南丰语堂地产顾问公司副总梁磊分析，这在二三线城市的土地财政链条中尤为明显。“显然在土地财政怪圈的压力下，地方政府还在寻找更为妥当的解决办法。”