上海房屋租赁新规：房产中介不得向租客收取佣金

经市政府常务会议审议通过，《上海市居住房屋租赁管理办法》（下简称《办法》）将于10月1日起施行。昨天举行的市政府新闻发布会上，市政府法制办副主任顾长浩介绍了《上海市居住房屋租赁管理办法》主要内容。 小区房不得租作集体宿舍 近几年来，房屋租赁市场中频频暴露出群租问题。比如群租不但导致破坏房屋结构、损害房屋安全、影响相邻关系的不良后果，而且给居住小区的环境治理，治安、消防等社会秩序管理带来了安全隐患。 针对这些情况，《办法》作出了新的规定。明确了“最小出租单位”，规定必须以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，同时强调不得分隔搭建出租或者按床位出租，也不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等出租供人员居住。《办法》同时明确“最低人均承租面积”，即以一套住房中居住空间为基准，人均不得低于5平方米，并规定居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍。 代办租赁合同必须备案 市政府法制办副主任顾长浩介绍，《办法》对房地产经纪机构和人员提出了新要求：将代办租赁合同登记备案作为房地产经纪机构的一项法定义务；对于不符合本规章规定的居住房屋租赁业务，明确不得提供经纪服务；不得对租赁当事人隐瞒真实的房屋租金等信息以赚取差价；对于承租其居间、代理的居住房屋的，明确不得收取佣金。 为了进一步完善居住房屋租赁制度，推动租赁市场健康发展，《办法》规定了代理经租制度。鼓励专业代理经租机构按照委托合同约定，出租居住房屋，获取收益。具体规定，将由市房屋管理部门会同相关部门另行制定。 租期低于1年不得调房租 《办法》在加强承租人利益的保护方面也有新举措。针对以往出租人随意调整房屋租金的现象，《办法》对出租人在约定和调整租金的时间作了适当的限制：租赁期限为1年或者1年以下的，出租人应当一次性确定租金；租赁期限为1年以上的，每年只能调整1次租金。其次，《办法》规定租赁期间出租人出售房屋的，出租人应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。 租客有15天优先购买权 庞元表示，“针对市民提出的优先购买权中提前通知的期限应当与上位法保持一致，并应当同时规定承租人行使优先购买权期限的问题，《办法》第二十条中规定，‘房屋租赁期间，出租人出售房屋的，应当根据租赁合同约定的期限事先通知承租人；未约定的，应当至少提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。承租人在收到通知后15日内未明确表示购买的，视作放弃优先购买权。’” 此外，市房管局还根据市民的意见和建议，对应当由其他法律法规规章予以规范、或者不具有操作性以及没有必要规定的内容进行了删除，同时在文字表述和条文排序上进行了调整。