上海楼市呈现供求逆转 中低价房率先降价求售

记者综合多家机构的统计数据显示，6月上海商品住宅成交面积为78.98万平方米，环比下跌4.96%，但比去年同期提高了89.74%；成交均价为每平方米21501元，环比5月下跌了0.7%，比去年同期提高12.16%。在有效供应充足的情况下，商品住宅单周成交量再破20万平方米。虽然住宅成交量同比去年有所上涨，但有数据显示，目前上海新建商品住宅库存量约在850万平方米，2008年同期楼市低迷时库存量约750万平方米，而2009年下半年楼市最火爆时存量在400-500万平方米，是目前的一半，2010年全年则是约650万平方米。

业内认为，如此大的库存量和新增供应量必将给开发商带来巨大的存货和资金压力。据了解，目前一些中低价位商品房已降价求售，而二手豪宅价格“坚冰”也正在被打破。

用低价换回成交量

佑威机构执行董事黄志坚告诉记者，上周上海商品住宅成交量较前周微跌1.07%，面积上仅少了2488平方米，但4万元以上的高端住宅继续反弹，成交16984平方米，成交量涨幅达16.45%。中、高端楼盘成交权重的增加，带动全市商品住宅成交均价上涨6.56%。不过，虽然周成交仍然位于成交量反弹以来的阶段性“高位”上，但从历史来看仍处于低位。若以6月成交量79.0万平方米计算，消化约850万平方米“库存”所需要的时间目前已扩大到10.69个月，表明政策调控下的供求关系已经逆转，呈现出“供过于求”的态势，中低价位房或更需要降价求售。

近几周来，一些央企、名企的中低价大盘，由于降价促销而屡屡名列周冠军。如上周成交面积排行榜前四名被南桥新城和青浦新城的楼盘包揽，其中某楼盘成交面积达到2.5万平方米，均价都在1.4万元-1.7万元之间，成交量大幅增加与这些中低价位楼盘降价有关。

豪宅价格也有松动

另据一些中介机构对陆家嘴、联洋、世博滨江等区域6月高端住宅市场的统计，近期这一市场成交价格也出现了松动迹象，同时成交量环比5月有了较大幅度上升。据汉宇地产陆家嘴分行的业务员介绍，有一套世茂滨江挂牌3000万元的房子，最后成交价为2850万元，150万元的议价空间是很难得的。而购买的客户以境外人士为主，他们对于上海高端住宅市场依然抱有较强信心。中原地产的业务员说，内地客户不差钱，但差的是购房资格，受调控限制，内地购房者已远离了高端住宅市场。

降价将会更加频繁

近月来，商品房的成交量呈上升趋势，但据佑威统计，今年2-6月，上海楼市的月平均成交量只有79万平方米，而去年5月到9月的数字则是133万平方米，即使算上季节性因素，本轮调控以来，楼市成交量反弹的速度和幅度总体慢了许多。

而且，上半年新房市场除1月供不应求之外，其后几月供应量都高于销售量。截至上周，全市新建住宅可售面积约为777.12万平方米，较去年末增长约15%。而未来两月为传统淡季，供大于求的局面会在各种物业形态中出现，届时开发商降价也许会更加频繁。

本报记者陈桂兰