房地产公司企业“转型”难改困乏窘境

在2010年年底发布的年报中，国内众多一线房地产开发企业都高调宣布了其商业地产发展策略，包括中粮、万科、金地、华润、保利、富力、龙湖、万达等地产企业均有加快商业地产扩张计划出炉。在2010年年底诸多地产论坛上，“商业地产”绝对是值得关注的关键词之一，而传统住宅地产集体转向商业地产求利润的做法，也引发了一些老牌商业地产大佬的关注和担忧。

“从目前开发情况看，开发企业加大商业地产的投资配置，还称不上转型。”亚豪机构市场总监郭毅在接受中国商报记者采访时表示，开发企业加大商业地产比重主要鉴于目前的楼市宏观调控及税收制度。“顶多是增加了一条产品线。包括万科，到目前为止，还没有一个代表性的商业产品。”

郭毅表示，成熟的商业地产意味着成熟的商业模式和产品线，产品可以复制，“并且开发完成后能带动一个区域的商业面貌和经济水平提升。”

从业界观点看，能否再创造出另一些“万达模式”是转型之战是否成功的一个重要标准。

而半年过去了，这些向商业地产进军的住宅地产开发商取得了哪些成果呢？

万科从散售到持有

万科曾经尝试过商业地产，但没有成功。据媒体报道，2003年8月，万科以“招拍挂”方式取得“上海万科七宝53#地块”项目。该地块定位为购物、休闲娱乐、文化教育等全方位一站式服务的大型综合物业，但因动迁等问题一直无法开工。

现在，从万科在上海的首个散售型商业项目开始，到北京CBD赢嘉中心收购及改造出售，万科在商业地产领域已经试探性迈出了第一步。

6月中旬，深圳万科商业管理有限公司成立，被业界认为是万科进一步深化商业地产战略的重要举措。6月28日，深圳万科更是高调宣布了其商业策略。上海、北京、深圳，近期万科在商业地产项目上频频发力，万科从低调不做商业地产到大规模投资商业地产，来了一个迅猛转身。

受制于万科在商业地产开发领域尤其是大型城市综合体项目的经验，万科试水商业地产基本以散售为主，并非严格意义的商业地产项目。6月初，万科在上海的首个散售型高端商务办公项目万科VMO推出新一批房源，几近售罄。业界认为，万科散售行动可视为为商业地产项目练兵。“从当下产品上看，万科以中端产品线为主，策略是以提高去化速度，加快资金周转率。”散售商业前有SOHO中国，而事实证明，除以上优点外，这种方式并不太利于商业本身的增值。

“万科当前项目主要是以住宅配套商业为主，持有型商业还没有。”郭毅认为，以散售为主的商业项目表示万科并没有创造出新的商业产品代表作。但从万科发展势头看，万科进军商业地产，绝不会止步于散售型的商业项目。位于上海浦东新区洋泾街道的万科铜山街项目目前已经进入启动阶段，据公开资料，该项目将建8栋住宅楼和1栋酒店和酒店式公寓楼及配套公建。接触该项目的人士透露，万科铜山街项目将是万科在上海乃至全国商业地产版图中的一个旗舰型高端项目。而且，这么大体量的商业项目散售的可能性比较小。

6月28日，深圳万科又宣布了其商业策略，揭开了万科商业地产的下一步计划。

从其策略看，万科商业计划主推三种形式：城市综合体“万科广场”、社区商业品牌“万科红”、写字楼品牌“万科大厦”。在此次策略会上，万科重点推介万科广场品牌，而且首个万科广场将于2012年年底在深圳龙岗开业。

尽管从散售到持有物业，对万科而言是迈进了一步，但在万科商业策略公布同时，业界对其三种商业模式也有不少质疑。分析人士认为，万科主推的城市综合体项目以城市综合体为依托，商业中心和高端写字楼、住宅同处一个区域。这个模式是典型的华润模式，万科有效仿之嫌。

在千军万马涌向商业地产的当下，独特的产品是开发商业地产一个重要指标。一位地产老总并不讳言，缺钱、缺人、缺产品是当下商业地产之痛，“成功的商业地产因为很多综合因素，很难被复制。而模仿很可能就意味着失败”。

在商业地产领域，万科是否能凭借自身影响力拼出一条生路，目前还不能预见。但我们可以反过来看一下2010年年底万科年报对商业地产的规划：未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型的商业项目，覆盖一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，总投资超百亿元。其中，住宅产品仍占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。

目前，万科投资百亿元的目标已超额实现，而持有型物业能否取得成功还要接下去看万科的运营。