上海上半年房产成交量环比大跌四成 “以价换量”为大势所趋

2011年已然过半。截至6月28日，上海上半年商品住宅成交均价依旧“坚挺”，与去年下半年基本持平。或许因为开发商卖房“诚意”不足，上海2011年成交商品住宅仅约376万平方米。这一数据略高于去年同期的约353万平方米，但环比去年下半年的约612万平方米，却大降近四成，几乎腰斩。 上海楼市陷入僵局。 不过，市场分析人士指出，目前已有个别“挺”不下去的开发商开始降价促销试图打破僵局。并且，在近期个别楼盘降低价格之后，上海商品住宅成交量还是出现了10%以上的回升，预计未来半年，“以价换量”将成为大势所趋。 房价“挺”过上半年 业内人士指出，目前的数据并未将6月最后两天的成交数据统计在内，就近期成交行情估计，最后两天上海商品住宅的成交面积在4.5万平方米左右。事实上，就算计入6月最后两天的数据，依旧不能改变今年上半年商品住宅成交惨淡的局面。 记者调查发现，面对一蹶不振的购房需求，多数开发商在上半年选择了静默，偶有开发商选择试探性降价促销，但在获得一定成交量之后也未见后续销售计划跟进。在2011年上半年的最后几天，上海楼市依旧未能走出僵局。 受此影响，在低迷的成交之下，上半年上海商品住宅成交均价依旧在高位企稳，约22600元/平方米，和去年下半年的约22800元/平方米几乎持平。 21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，尽管目前的总体房价水平未见明显下滑，但同比增幅却有放缓趋势。21世纪不动产的统计结果表明，去年1~5月全市新建商品住宅成交均价的同比涨幅在44%~68%之间，而今年这一指标已回落至10%以内，最近的4、5月份更是双双呈现负增长，幅度在3%左右。 与此同时，部分高档住宅的价格也依然“坚挺”。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年截至6月22日，全市单价在10万元/平方米以上的新建商品住宅累计成交70套，同比提升125.8%。而去年一年，全市仅共成交78套单价在10万元/平方米以上的新建商品住宅。黄河滔认为，今年上海上半年商品住宅均价居高不下，恐怕也在一定程度上受到单价10万元/平方米以上的豪宅集中成交拉动。 “以价换量”或是大势所趋 目前为止，多数上海楼盘还都选择放弃部分成交量而“力挺”价格，随着调控的深入和成交的持续低迷。越来越多的业内人士认为“坚挺”的房价将在下半年出现扭转。 记者调查发现，二季度开始，上海个别欲“以价换量”的楼盘都取得了不错的销售业绩。 以嘉定南翔板块的“华润置地菁英苑”为例。5月中旬，网上房地产显示，此次该楼盘推出386套公寓，网上房地产参考价在27500~35500元/平方米之间。但实际上，售楼处给出的报价较上述参考价低许多，在此基础上，开盘当日售楼处还给予购房者9.8折的优惠。开盘初期，记者曾以购房者身份走访了该楼盘，当时记者在售楼处现场看到，售楼处人潮涌动。据售楼人员表示，此次推出的380多套房源销售情况非常好，开盘当日就售出了90%，均价大约在25000元/平方米。 同样的情况也发生在临港新城。日前，记者从浦东新区芦潮港镇港辉路的临港海滨国际花园售楼处了解到，6月18日推出的均价9800元/平方米特惠房已售完，6月27日新推出一批小区中央景观房，共52套，到目前为止已出售一半，单价大约为9800元/平方米。 此外，网上房地产显示，近日开盘的张江汤臣豪园共推出660套房源，报价在24000~32000元/平方米。但记者在该盘售楼处询问时，被告知成交价为25000~27000元/平方米。据悉，在张江高科工作者可享受九六折优惠，“近期购买也可以享受这一折扣，打过折的房价和去年差不多。”据介绍，汤臣豪园四期于6月22日开盘，开盘前三天就售出两百多套，截至28日，已售出将近三百套房源。 一个最为明显的标志是，上海商品住宅库存量不再如去年一样持续稳定在500万平方米，而是正在以惊人的速度激增——网上房地产数据显示，6月初，上海商品住宅可售面积已达约750万平方米，而在4、5月份，这一数据还仅约为670万平方米。昨日，记者再次查询网上房地产，发现不到一个月的时间，上海商品住宅可售面积再次激增30万平方米，达到约780万平方米。 业类人士称，截至6月28日，上海2011年商品住宅新增供应面积约525万平方米。也就是说，在商品成交面积环比大降近四成的同时，商品住宅新增供应较去年下半年的约656万平方米仅下降了约两成。“供需失衡，商品住宅大量积压也在预料之中。预计下半年上海会出现房价调整。” 德佑地产研究主任陆骑麟对此持有相同意见，他认为，今年楼市受到严厉调控，成交持续低迷，预计下半年在通胀压力持续加大的情况下，加息也可能成为常态。“那么，在预售金回笼减少和融资渠道收紧的双重压力之下，如果政策持续不放松，短期内房价具有较大的调整压力。” 黄河滔亦认为，三季度新房市场价将率先有明显松动。“在近期成交价格出现下滑的情况下，成交量还是出现了10%以上的回升，未来‘以价换量’不仅是大势所趋，在个案上也会更多出现，但出现大降的可能性不大。