保障房半年来近7成未开工 资金短缺是最大障碍

“上海动迁房已开工50%以上”贷款成本上升“或致经适房项目亏本” 综合新华社报道 截至5月下旬，江苏省45万套保障房任务总体开工率约为30%；浙江省18.5万套保障房任务目前已开工建设6.16万套，完成年度目标任务的33.2%。一位专家估计，整体来看目前全国仍约有七成保障房没有开工，资金短缺是最大障碍。 新华社6月5日报道的这份保障房“半年报”显示，目前各省市保障房开工率不高，既是项目进程自身规律使然，也与融资困难等因素有关。预计下半年各地将逐渐迎来开工高峰期，但资金难题依然是制约保障房建设的一大障碍。 按计划，今年的1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。 为确保地方政府按时按量完成年度保障房开工计划，住建部5月下发《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地方政府在6月6日前必须公布保障房的项目进程，包括年度保障房计划、开工项目以及竣工项目信息等。 “前5个月开工率不高” 新华社5日引述的最新数据显示，截至5月底，上海动迁房开工50%以上，经适房项目约完成25%的开工计划。截至4月底，重庆已开工20.4万套，占年度保障性住房建设总量的41%，属开工率较高城市。另外，北京新开工建设、收购保障性住房20万套以及深圳开工建设7.3万套保障性住房的计划，目前执行情况也并不乐观。 对此，业内人士分析，房地产开发有一个过程，前期准备工作较多，因此前五个月开工率不高在情理之中，但接下来数月各地将迎来保障房大规模集中开工的热潮，第三季度也有可能成为保障房建设的“问责季”。 据介绍，开发商仅办四证（编注：即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）就至少需要4个月时间，到银行申请贷款审核还需要两个月，如果前期准备工作没有做好，要想在接下来的5个月内开工建设，紧迫程度可想而知。 在6月1日召开的“推进保障性住房建设”区县座谈会上，上海市长韩正强调，今年是保障性住房建设决定性的一年，上海要咬住目标不放松，确保今年保障性住房开工1500万平方米约22万套，供应1150万平方米约17万套。 保障房项目贷款 “十口锅子八个盖” 眼下，资金短缺已成保障房建设的“拦路虎”。 一家商业银行上海分行房地产金融部负责人告诉记者，今年该分行贷款目标是实现“零增长”，由于存款准备金率连续上调，银行可发放贷款的额度捉襟见肘，特别是房地产开发贷款，受政策限制，虽然现在还不能说是暂停发放，但基本上已很少发放，即便是政策支持的保障房项目也很难贷款。 上海地产集团、绿地集团等参与多个大型保障房项目的开发企业也反映，贷款审批程序更加严格，审批时间更长，发放贷款额度也锐减。“以前有《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》两证就可申请贷款，现在必须四证齐全；以前贷款额往往有数亿、数十亿元，现在1亿元甚至5000万元的贷款也要去争取。”一家参建上海某大型居住社区的企业负责人说，现在项目多资金少，是“十口锅子八个盖”，紧张程度不言而喻。 保障房项目的贷款成本也有所增加。一些开发企业反映，去年的保障房项目贷款一般是维持基准利率，甚至能享有下浮10%～15%的优惠；今年以来一般是上浮10%～15%，高的甚至达到30%。按这样的资金成本，经适房等项目的建设不但无微利可图，且极有可能亏本。 据了解，今年一些城市经适房、动迁房项目的新增资金缺口可能达数百亿元，对银行贷款的依赖度为八成左右。以往上半年的贷款基本能按时发放到位，但今年上半年新增贷款极少，如果这一形势继续下去，要在10月底前实现全部项目开工将十分困难。 资金困境待解 据住建部估算，完成今年全国1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3万亿元。其中，中央、省级和市县政府将承担5000多亿元，剩余的8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。财政部数据显示，截至5月20日，财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元，已完成全年预算59.9％。但要完成今年的保障房建设目标，中央财政1030亿元的投入显然不够。 业内人士建议，应将保障房和商品房的开发贷款实现分类管理，并落实中央关于支持保障房建设的政策，确保贷款额度和优惠利率；与此同时，也应加强监管，防止企业“套贷”用于商品房开发。而中国房地产市场当前的泡沫风险不言而喻。中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生4日说，中国房价的上升，对城镇化的进一步发展，可能有很大的阻碍。（编注：彭文生4日在2011年第四届中国开放论坛上提出，高房价不解决，对未来中国经济将带来重大的挑战，“中国房地产价格在过去10年上升非常快，这不仅影响民生，而且居住成本的上升，土地价格的上升，已经造成中国经济整个生产链的成本在上升。”） 银监会主席助理阎庆民日前曾称，保障房建设资金“不能全部压在银行身上”。由于保障房资金回报时间长，没有商业可持续性，因此银行只能在财政补充足额到位的基础上，适当给予支持，否则如果无法偿还信贷本息，就会形成新一轮的平台贷款风险。 事实上，关于保障房资金来源的探索早已展开。在刚落幕的“2011陆家嘴论坛”上，保监会主席吴定富称，保监会将在政策允许范围内，本着把上海建成保险资金运用试验区的考虑，在上海地区开展基础设施、股权和不动产等投资活动。目前平安保险已发起债权投资计划，募集资金30亿元，用于支持上海保障性住房建设。去年底，北京市土地储备整理中心与七家保险资产管理公司也签订了总金额为700亿－800亿元的债权投资计划。 上海公积金管理中心日前还根据国家有关规定，首次使用公积金增值资金收购公共租赁住房项目“新江湾尚景园”，总投资14.98亿元，为上海的公租房“储备库”新增住宅2200余套。另外，天津、上海等地也在加快推动保障性住房投资信托基金（REITs）设立工作。