房地产调控政策起效 5月沪楼市成交量跌势乍现

5月商品房成交量，乍一看是回暖，但放在5年平均成交量中作比较，便看出颓势。 成交量不容乐观 佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：2011年5月，上海市商品房成交面积136.55万平方米，这是继前两个月大涨122.8%、35.6%以后再次上涨19.84%，与去年同期相比，高了92.77%；成交均价为2.0873万元/平方米，环比上月上涨7.92%，比去年同期水平高了20.70%；商品住宅成交面积为83.1万平方米，继前两个月大涨131%、55.7%之后继续上涨29.8%，比去年同期高了167.84%；成交均价为2.1945万元/平方米，环比上月下跌0.64%，比去年同期下降了1.58%。 佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚强调，2010年5月处于政策初期，而“打压”政策初期成交量往往都极低，故商品住宅虽同比去年5月大涨166%，但仍然没有过5年的平均成交水平126.5万平方米，只有其65%（5年中有3年还是遇调控期），更只有6年同期平均水平的55%左右。如果时间再看长一点，以2月1日至今的4个月成交水平看，今年在6年同期中仍是最低的，且只有平均水平的46%左右。可见，短期、中期的成交量均不容乐观。 从均价上看，5月成交均价同比去年还略低一点，2月1日至今的成交均价仅微升了0.6%左右。 成交量水平的总体低迷预示着开发商回款不好，加上融资难，融资成本提高，资金越来越吃紧，可以预见，越来越多的楼盘会加入到降价的行列。 黄志坚预测，从总体看，只要限购令不解除，或者时间足够“长”，则价格呈现下跌抵抗型走势是大概率事件。这一点，希望开发商早作准备，耐心做点深入的研究，依据自己区域的状况和产品特性及回款要求去制定适合自己企业的应对之策，不能一味“死扛”着。 供求紧张已有缓解 截至5月29日，全市商品住宅的可售量达到836万平方米，比2010年元旦时的539万平方米的可售量多出55%，比2011年1月31日的667万平方米的可售量多出25%。 黄志坚表示，多轮调控叠加，特别是限购令作为“退烧药”，已经显示出改变供求关系的效果，有较好的“退热”功能。如果以5月商品住宅约82万平方米的成交水平衡量，去化目前的可售量需要超过10个月。如果限购令不解除，由于成交有限，可售量水平还会继续上涨，去化可售量的时间会继续拉长，预示着限购政策下供求关系在逆转，也预示着开发商“库存”越来越大，资金会越来越紧张。