上海法院审理一案:房产新政不构成"不可抗力"

因商谈买房赠送家具事宜，晓路和周先生没能按时签订正式房屋买卖合同，正当他们谈妥准备签约时，国家已出台新营业税政策，按新政要多支付营业税3.7万元。买卖不成，双方对簿公堂。日前，奉贤区法院公开审理了此案。 签两份协议付2万元定金 晓路是新上海人，大学毕业后在沪工作多年，希望能拥有自己的“窝”。今年初，他看中了一套位于奉贤区的商品房，1月16日，他和房主周先生在中介处签订了《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖协议》，约定房屋总价款为101.5万元。双方又于该协议签署后十日内签订《上海市房地产买卖合同》，晓路当场支付给周先生定金2万元。 但此后的进展却一波三折，因协议没有写明赠送家具事宜，双方随后进行多次协商，终于在1月26日达成一致意见，并约定1月29日签订正式买卖合同。 1月29日当天，晓路满怀期待去签合同，却发现根据1月28日起出台的房产税收新政，该房屋交易需缴的营业税要增加3.7万余元。如此一来，增加的部分该由谁负担？房屋买卖再度陷入僵局，他和周先生商谈了多次，都没有谈成。 合同未签 国家新政出台 晓路起诉称，在签订《房地产买卖协议》时，双方口头约定由周先生赠送家具，但后来对方违反了此项口头约定，耽误了合同签订时间，以致碰到国家政策调整，增加了无法预料的支出，属于不可抗力，因此要求取回2万元定金。 而周先生认为，双方当时约定房屋总价是不赠送家具的，后来遇到新政出台，协议中也写明税费由买方负担，现在因晓路不愿承担税费致使达不成交易，主张定金不予返回。 奉贤区法院审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。晓路和周先生签订的两份协议合法有效，双方都应当恪守。协议中没有约定赠送家具事宜，晓路也没有证据证明存在赠送家具的口头约定，所以不能认定是周先生的过错而耽误了合同签订时间。 另外，双方于1月26日约定的将于1月29日签订《上海市房地产买卖合同》，是对原协议的补充和变更，双方也应当遵守。而对于增加的税费，协议明确约定由买受人承担。晓路作为买受人，对可能出现的履行障碍应当有充分合理的预见，并且税费数额变化不大，应当有能力履行约定的支付税费的义务。因此，房产税收政策变动不必然导致晓路不能履行，也就不能构成“不可抗力”，晓路已支付的2万元定金不能收回。