买房"越限越涨":8月房价乘"风"再飙

房价不断反弹，目前许多二线城市房价也和一线城市一道飙高，而且出现了“越限越涨”的状况。想要对房价进行真正有效地调控，短期的去杠杆和长期的多方制度配合都是十分必要的。 今年以来，“地王、假离婚、通宵排队”等字眼频繁印入眼帘，而这些热词的背后却无一不在指向国内楼市火暴，房价飙升的真实情况。19日，由国家统计局公布的《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》（以下简称《变动情况》）似乎也印证了上述观点。 《变动情况》发出的数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，上涨的城市有64个，持平的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为5.6%，最低为下降0.3%。与上年同月的价格相比，70个大中城市中，最高涨幅为44.3%，最低为下降3.8%。 此消息一出，媒体纷纷表示，国内8月份70个大中城市的房价涨势惊人，一线和二线热点城市的一手房、二手房价格在持续走高。 某研究院智库中心研究总监更分析称，此次8月份新建商品住宅价格环比增幅是自2010年5月份以来的最高环比增幅，创下了近76个月的新高。 房价“高烧”难退为哪般？ 8月份房价涨幅反弹创新高，既在意料之中，也在意料之外。不少业内人士对记者表示。实际上，历次房价回落曲线均往往呈现抛物线或震动下行态势。不过此次8月份房价涨幅颇高，还是不得不让人感叹，今年的“秋老虎”热得相当厉害。 北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池认为，房价上涨的原因始终要落到供求关系的紧张上。 “一线城市和有优质资源的二线城市，人口吸引力比较大，住房供不应求房价必然上涨。”赵秀池对《中国产经新闻》记者说道。 著名房地产专家谢逸枫对此也表示赞同。在他看来，我国目前的城市发展还很不平衡，城镇化的进程还没走完，城市家庭结构分裂，随着二孩政策的开放，住房需求也随之旺盛起来。与此同时，一二线城市的资源密布，住房作为刚性需求自然在这些城市也会显得更为迫切。不过这些年，大中城市的土地资源其实严重缺乏，新增土地供应在持续下降。 “可供开发建设住宅项目不断地萎缩，土地供应上不去，地价疯狂上涨、地王频现，房价自然也跟着上涨。”谢逸枫对记者坦言。 除此，业内专家也指出，国内的房地产市场实际上是一种非市场化的市场，政府和政策因素甚至在一定程度上会决定房价。 谢逸枫进一步解释道，这一轮的房价上涨同2009年至2010年货币超发、流动性过剩、个人房贷与土地市场加杠杆以及人民币贬值导致的资产荒逻辑，如出一辙。 上述业内人士分析表示，从2014年10月开始的这轮房地产上行周期，各地通过调整行政手段、金融杠杆，使得货币放水和房贷持续宽松。尽管目前货币政策正在趋于中性，但流动性实则仍然过剩。 后续在房贷优惠等刺激政策的持续之下，房价的上涨预期又被不断推高。房地产贷款加杠杆、土地市场加杠杆、第三方平台也不断给楼市加杠杆，房地产资产价格异常膨胀。 另外，值得一提的是，某研究院研究总监在接受记者采访时指出，从实际情况来看，此次房价上涨和传导效应有着密不可分的关系。 众所周知，每一轮的房价上涨都是从一线城市开始，然后从二线城市波及到三四线城市。房价膨胀的传导效应就像石子落水后引发的层层涟漪。 该总监坦言，某个城市的房价突然上涨，很可能会使得此类城市的房企调整定价策略，价格呈现涨多跌少的情况。与此同时，其他城市房价上涨的“谣言”也很容易影响消费者的购房决策。 记者通过梳理发现，今年3月份以来，不少媒体都对房价的过快上涨做出了不同程度的“声讨”，局部房价翻倍，地王频出。 “但是相应的调控政策出台并不及时，调控手段也依然是之前的行政手段，目的、目标和方向与此前一样，只稳定预期，以抑制需求为主，供应端问题并没有得到解决。”谢逸枫强调表示。 恐慌情绪导致“越限越涨” 面对房价持续的“高烧”不退，各地纷纷出台调控政策。但随着各大城市限购限贷信号的释放，房价反而出现了短期内的异常上涨的情况。 比如近日才发布实施住房限购的杭州，调控内容包括在杭州市区限购范围内，暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。但是，据媒体报道称，限购实施的前一夜，杭州的外地购房者开始疯狂签约，杭州市区（含余杭、富阳）创造了单日商品房销售3265套的历史纪录。二手房签约同样创下历史新高，达到1840套。 再如，由于北京通州限购，北京东部周边邻近地区房价都出现了大幅上涨的情况。北京的周边城市香河本隶属于河北廊坊市，但因距北京市中心仅45公里路程，也成为了不少消费者购房的热点城市。 记者整理发现，香河从2015年9月至今年8月，商品房均价一路升至12500元每平。 香河某房产销售员小梁（化名）向记者透露，香河今年年初的均价仅为5500元每平米上下，随后受大环境、政策等因素影响，至中秋节9月15日当天均价已达到15500至17000元每平米，而后16日提至19500至20000元每平米，两天后18日竟然又暴涨到25000元每平米。 专家认为，恐慌情绪是导致“越限越涨”的始作俑者。 房地产与人居学者冯国良甚至坦言，这和“狼来了”的故事无异，时间久了大家就会出现审美疲劳和信心塌方，民众如同惊弓之鸟，难免产生购房的羊群效应。 值得注意的是，房价的不断上涨也促使投资、投机的需求旺盛。实际上，近来投机性购房与恐慌性购房的比例正在明显提高。 业内人士坦言，目前急需买房自住的比例其实并不高。很多人甚至是在看到房价暴涨之后才决定“炒”一把。不过，随着货币的大放水，很多家庭的财富确实也面临缩水的尴尬。相比之下，买房便成了家庭资产增值保值的重要手段。恐慌性购房和借机炒房的比例也随之提升。 组合拳调控可能出现 恐慌性购房、借机炒房和限贷限购政策似乎陷入了短期内“越高越调，越限越涨”的怪圈。那么，各地在出台调控手段时应该如何保证政策效力不打、少大折扣呢？ 该总监坦言，消费者恐慌性购房的背后和大家对于政策后续走向的不同理解有关。后续各地出台政策前，应该加强会议保密，防止各类版本的“流言”出现，稳定市场预期。 与此同时，政策出台前后的市场交易数据也要格外关注，对于部分异常数据应该重点监查。若存在中介怂恿购房者购房的情况，监管层面应该积极发声。对于部分盲目入市的现象，房管部门应该不断强调风险自担的内容，这对购房者能产生一定的震慑能力。 业内专家提示，除此之外，在政策出台后，应该适当对部分热点楼盘进行限制交易，或者说对部分近期房价上涨过快、超过一定幅度的楼盘要进行管控。“只要管控得当，甚至可以倒逼部分购房需求到郊区购房，达到去库存的目的。”该总监对记者说道。 另外，也不少专家表示，以此次杭州限购为例，从调控力度来看还是比较“温柔”的。但专家也强调，如果后续调控已出台的一线、强二线城市房价不降、房价暴涨与成交火暴，地方将调控加码，甚至抛出大招或组合拳“杀招”。 谢逸枫表示，短期的调控手段，最有可能的政策大招或组合拳为去杠杆，比如：提高一二套房贷首付、利率，提高限购、限贷条件和标准，取消税收优惠，收紧房企信贷，打击第三方房贷平台等政策。 从长远来看，则会出台长效调控机制。谢逸枫认为：“通过供应与需求及政策的三个制度进行改革，即土地制度、住房制度、金融制度、户籍制度、社保制度、税收制度等方面深化改革，才能做到真正意义上的调控。” 不过，让住房回归居住功能，政策调控显然还有很长的路要走。 赵秀池坦言，各地还是应该根据当地实际情况，推出适合自己的政策。同时，可以考虑加大发展房屋租赁市场，通过稳定的租赁关系和较低的居住成本来减少买房的需求。这对住房市场的平稳健康发展也将大有裨益。