楼市数据有喜有忧 房地产调控已到"攻坚战"时期

国家统计局昨日发布4月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，结果显示，70个城市中，4月新建商品住宅价格环比上涨的城市有56个，占比达到八成。与3月份相比，4月份环比价格下降的城市数量减少了3个，价格上涨的城市增加了6个，环比涨幅回落的城市也比3月少了3个，表明房价上涨压力仍较大。 有关专家认为，4月份房价变动数据在释放调控取得了一些成效的积极信号的同时，也呈现出部分一线城市房价反弹、三四线城市房价依然上涨较快等现象。目前楼市调控已到了“攻坚战”时期，调控不能松动，而全面打击楼市投资投机，也显得十分必要。 将4月70个大中城市新建住宅价格环比数据进行算术平均，得出70个城市环比综合指数为100.31，也即新建商品住宅价格比3月份上涨0.31%，涨幅较3月份提高0.02个百分点。这也说明，自1月以来房价环比涨幅下滑的态势在4月未能得到延续。 70个大中城市中，4月新建商品住宅价格环比上涨的城市有56个，占比达到八成；价格下降的城市有9个；持平的城市有5个，逆转了自1月以来环比上涨城市持续减少的态势。根据国家统计局的数据，今年1月新建商品住宅价格环比上涨的城市有68个，2月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有56个，3月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有50个。 从各类城市的房价变动情况来看，4月份一线城市新建住宅价格涨幅最大，为0.45%；三线城市涨幅最小，为0.26%；二线城市涨幅为0.35%。业内人士表示，一线城市环比房价涨幅的再次扩大，可能意味着调控效果有所弱化，这点尤其值得关注。 从各类型住宅1-4月环比价格变化看，90平方米以下的小户型价格涨幅持续回落，而144平方米以上的大户型价格持续上涨，介于中间的90-144平方米户型的价格则出现明显波动。中小户型价格环比增幅持续下滑，说明这类主要面对刚需的产品价格已出现松动。多数房企也意识到，一定幅度的促销能够吸引需求释放，知名房企的楼盘如果出现10%-20%的优惠，基本上都会形成热销甚至脱销局面；而主要面对改善需求和投资需求的大户型产品，则较少出现降价促销行为。 业内认为，房企针对不同产品的销售策略导致房价出现结构性变化。在当前限购、限贷的政策环境下，大户型住宅即便促销，也不易形成热销局面，况且高档产品明显打折会损害项目形象，因此价格仍较坚挺。而4月份新建商品住宅价格环比上涨，主要是受大户型价格上涨的影响。 不过，大多数城市的新建商品住宅同比价格涨幅依然保持回落态势。数据显示，与去年同期相比，70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市有3个，比3月份增加1个；价格涨幅回落的城市有52个，比3月份增加6个。4月份，同比价格涨幅在5.0%以内的城市有29个，比3月份增加3个。 业内人士分析认为，由于当前商品住宅市场成交量依然低迷，价格环比涨幅不可能持续扩大，预计未来数月将有所下滑，出现负增长概率依然很大。而从4月份数据来看，房价涨幅扩大的态势对于调控效果的显现非常不利，若5-6月环比涨幅仍然持续扩大，则很可能招致进一步的调控政策出台。 近日，在“全球金融激荡背景下的楼市走向”房地产论坛上，上海市社科院房地产研究中心主任张泓铭表示，此次调控不会短期终止，楼市调控将常态化。其他专家还表示，房地产波动如超出预期将对实体经济带来不利影响。 著名金融学家、英国杜伦大学教授张志超以全球金融危机为例，分析指出美国与欧洲虽然使尽浑身解术使金融危机得以缓和，但产生金融危机的根本原因并未解决，房地产理财产品的大量涌现，削弱了金融监管，使得金融体系变得十分脆弱，因此房价的大幅上涨或是下跌将有可能造成巨大的金融风波。中国房价一旦出现大幅波动或将造成金融风波，美国就是前车之鉴。 有业内人士也表达了同样的忧虑。他认为，鉴于房地产在中国的特殊地位，很多合约和投资计划，包括上下游企业的投入产出计划，都是在过去十多年房价持续上涨形成的预期基础上制订的。如果房价大幅波动，超过人们的预期，过去形成的大量合约和投资计划的履行和实施必然会受到影响，上下游企业的产出可能会面临过剩风险。在用人成本、原材料价格不断上涨的今天，这种局面可能会导致大量上下游企业开工不足，实体经济的运行必然会影响到金融的稳定。 关于本轮房地产调控的周期，上海市社科院房地产研究中心主任张泓铭表示，“此次调控不会短期终止。”短期之内，虽然面临经济财政变化、货币流动性过剩等问题，但挡不住楼市调控的步伐。“在中期内，楼市调控呈现常态化、稳定化。只要不发生大幅度的经济跌落或者其他重大问题，中国的楼市调控将不会终止。” 同时，专家学者也一直认为房企在这样的一个紧缩的调控政策之下，还是有发展空间的，刚需市场的庞大决定了中国房地产发展的速度将会下降，但绝对量将会持续上升。