沪房价涨幅创新高 二套房贷收紧可能只是个开始

6月以来，股市行情起起伏伏，犹如过山车；而楼市却好似火箭一般直线向上。在此当口，传出了二套房的购房门槛有所提高的消息：上海地区有9家银行悄悄将二套房贷首付提至七成，在笔者看来，这没什么可奇怪的，而且二套房贷的收紧，很可能只是政策“扎紧口袋”的开始。 今年3月30日前，二套房首付普遍在6-7成。而“3·30”新政出台规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。当然，各商业银行有很大的自主性。 而眼下，农业银行、汇丰银行、交通银行、邮储银行、大华银行、中国银行、中信银行、渣打银行、恒生银行不约而同地将二套房的首付提高至七成、房贷利率执行1.1倍；同时，兴业银行和光大银行则将二套房的首付提高至六成，利率执行1.1倍。公积金二套房贷，仍执行首付四成起。 光看这个调整本身，利率提高，大不了换家银行贷款嘛！况且首付比例提高了，也就意味着贷款数额少了，每月还贷压力减轻，从长远来看，还真未必是坏事。但应该看到房贷政策收紧背后的意义：很有可能意味着楼市政策“最好的时光”已经过去。就像欢乐的暑假即将结束，慢慢要“收骨头”了。 房价涨幅创新高 部分银行提高二套房贷的首付比例，和近期楼市交易火热、房价上涨压力增加有关。根据相关研究机构统计，7月，上海二手房成交34941套，创下了历史同期最高值，而且1到7月份的成交总套数已经超过了去年全年。 其中全市总价800万元以上的高端二手住宅共计成交622套，为历史次高点，相当于去年同期的4.5倍。不过需要注意的是，7月二手房市场的大量成交，其实大多源自于5、6月开始入市看房的购房者，因此7月的高位成交，反而在很大程度上反映了5、6月的市场热度。 7月新建商品住宅(剔除动迁配套房)交易面积134.59万平方米，7月成交出现百万平方米以上在近六年来为首次。成交均价34639元/平方米，创下历史新高，并且同比涨幅惊人（31.5%），为近五年来涨幅最大的一个月。 可以这么说，这两个月，股市涨跌不是人人都能感受到的，而楼市的涨幅，几乎每个人都能真真切切地感受到。 “阶段性收紧”理所当然 为什么近期房价会涨？有“3·30新政”包括降息、房贷、减税等系列利好政策刺激的因素，更有股市获利资金流向楼市的原因，也不排除开发商、中介借机炒作的原因。上海商品住宅均价已经超过3万元/平方米了，确实涨幅较高。从过往的经验来看，房价快速上涨，楼市调控政策势必出现“阶段性”收紧。 更重要的是，七、八月份其实是楼市的淡季。大多数开发商会将推开盘放在9月份以后的市场，也就是冲击“金九银十”，这意味着如果维持之前的态势，房价还可能会继续惯性上涨。 从这个角度来看，就不难理解当前各大商业银行为何开始收紧二套房贷政策。而且，二套房贷收紧很可能只是个开始。 严格执行楼市限购政策、进一步收紧“3·30新政”的执行力度、收窄房贷利率的优惠程度、调节土地拍卖方式控制地价过快上涨对房价的影响等等，都有可能成为后续政策出台，以期短期内抑制投资投机性需求，防止房价过快上涨。 在此背景下，接下来的8月份，在连续4个月的高流量交易后成交量可能会有所下滑，但幅度应该不会太大，将呈现较为平稳的态势。