上海楼市供小于求 去库存周期13个月不到

6月份,上海多个楼盘出现热销景象。 根据监测数据,上海楼市成交热度持续攀升,5月上海市商品住宅成交面积142.28万平方米,环比上涨14.51%,较去年同期上涨138.92%。5月上海商品住宅成交均价为31871元/平方米,环比上涨8.57%,同比上涨15.47%,为近5年来房价新高。 业内人士分析,一线城市的住宅用地供应减少使一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。 政策叠加效应明显 在“9·30”“3·30”以及后续系列降息等政策影响之下,资金开始涌入新房市场,同时一部分股市资金的回流也拉动了新房市场的成交量呈现上升趋势。 在这一轮行情中,上海豪宅市场的表现最为抢眼。据德佑链家研究部数据显示,截至6月15日上海成交均价超过10万元/平方米以上的一手豪宅今年共成交137套,有望超过2012年全年149套的交易峰值。 中原地产研究部数据显示,截至6月16日,单价5万元/平方米以上的新建商品住宅成交66.79万平方米,同比增长135.09%,累计成交金额465亿元。 中原地产研究咨询部经理卢文曦认为,从中高端市场的反应来看,今年前5个月销售量增加明显,这主要是因为去年景象极为惨淡,导致今年一开始的成交基数低。去年市场是以刚需为主,而改善性比例偏低,现在市场整体走高。 数据显示,从今年1到5月成交数据来看,单价2.5万元/平方米以下的刚需占比53.9%,同比降低9.6个百分点,2.5万~5万元占比为34.1%,同比增加5.2个百分点,5万元以上占比为12.0%,同比增加4.4个百分点。 从成交面积来看,90平方米以内的刚需占比为18.7%,同比减少5.2%,90~140平方米占比为43.2%,同比增加2.4个百分点,140平方米以上大户型占比38.1%,同比增加2.8个百分点。 卢文曦还表示,一般中高端楼盘在销售前通常会有2至3个月的蓄客期,“很多地方都是一套房子几个人抢,对卖家也造成一定的心理压力。” 业内人士分析,公积金最高120万元的贷款额度影响了需求人群数量。由于二套房首付降至四成,使得消费者实际支付成本降低,对市场购房者入市的积极性有明显提高,并将持续影响6月市场继续高位运行。 600万m2新增供应 中原地产研究部数据显示,去年12月底,上海新建商品住宅库存量1413万平方米,而截至5月底新建商品住宅库存量1327万平方米,库存情况略有好转。截至6月15日,2015年去库存周期13个月不到,同比去年17个月有明显好转。截至5月供求比0.8∶1,表明市场呈现供小于求态势。 但中原地产研究总监宋会雍指出,由于今年上半年房企整体销售量不太理想,下半年压力势必增大,因而会加快销售步伐。他估计,下半年新增供应面积将会在600万平方米左右,价格会上涨5%~10%。从产品类型来看,刚需楼盘将适度减少,改善性占比会逐步提升。宋会雍表示,从区域看主要还是在集中在外郊环区域,比如松江、嘉定、金山等新城仍然还会是刚需的重点区域,而改善性集中区域仍旧集中在中环部分地区。 但宋会雍强调,从7楼市发展的规律上看,6、7月份将会进入传统的调整期,基于此,成交量不可避免地会出现回调。从目前趋势看,下半年整体成交量会好于上半年,新房接近2013年的高度。按照最近的销售速度差不多9.1个月卖完。 在卢文曦看来,虽然楼市进入6月,近期成交也出现回调,但市场情绪并未受太大影响,市场不乏看高一线者。在这股惯性下一线城市还有上行动能,不过基于淡季来临,上行速度或将趋缓。卢文曦表示,一方面开发商在整个市场刚回暖时比较保守,但随着市场购买热情被持续释放,开发商会适度加快推盘节奏,预计9、10月份将是集中供应爆发点。