上海动迁房买卖合同纠纷案件法院判决成功案例
[来源：上海房地产律师网]
[作者：陈如波律师]
[日期：17-39-12]
上海市浦东新区人民法院
民事判决书
(2017)沪0115民初XX号
原告:尹某友。
委托诉讼代理人:陈如波，上海创远律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈如浪，上海创远律师事务所律师。
被告:刘某虹
被告:李某
委托诉讼代理人:刘某，上海XX律师事务所律师。
原告尹某友诉被告刘某虹、李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告尹某友的委托诉讼代理人陈如波、陈如浪，被告刘某虹、被告李某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹某友向本院提出诉讼请求:1、被告继续履行就上海市浦东新区海松路52弄24号701室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，办理上海市浦东新区海松路52弄24号XX室房屋的过户手续，将房屋产权变更到原告名下;2、判令两被告支付违约金(按照已支付房款179万元的每日万分之五自2016年10月8日起计算至产权实际过户之日止);3、诉讼费由被告承担。事实和理由:原告与两被告就位于上海市浦东新区海松路52弄24号XX室房屋(以下简称系争房屋)于2013年9月24日签署《上海币房地产买卖合同》以及《房地产买卖合同之补充协议》，明确约定:系争房屋转让价款合计187万元，由原告进行分期支付;原告与被告应于房屋满足过户条件起25个工作日内 (房屋产权证已经于2013年9月3日取得)共同前往上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋转让过户手续，否则被告应自办理房地产交易过户手续之次日起，按照原告已支付款项的每日万分之五计算向被告支付逾期违约金，直至完成房屋过户手续。买卖合同签署后，原告按照买卖合同的约定如期向被告支付了房价款179万元，但至今被告仍未配合原告办理房屋过户手续。原告因此多次向被告提出交涉未果，双方发生争议。为了维护原告的合法权益。故提起诉讼。
二被告刘某虹、李某共同辩称，被告刘某虹作为被告李某的监护人出售被告李某的房屋，未能维护被告李某的利益，根据上海市政府的规定，暂停向外省币家庭出售房屋，被告刘某虹是外地户籍人员，不能再购买房屋。合同第六条约足:2016年12月31日办理系争房屋产权过户，且动迁安置房屋三年之内不能转让抵押，被告刘某虹出售房屋时也未征得被告李某父亲的同意。被告李某的父亲就系争房屋买卖的风险提示了原告，并发函给原告不同意出售该房屋，但原告仍坚决购买。被告刘某虹出售房屋需要出具承诺书是为了被告李某的利益才出售，该房屋买卖损害了被告李某的利益，被告刘某虹与原告签订的房屋买卖合同无效，请求驳回原告诉请。
经审理查明，2013年9月24日，原告尹某友(乙方)与被告刘某虹、李某(甲方)签署《上海市房地产买卖合同》以及《房地产买卖合同之补充协议》，合同约足:甲方将位于上海市浦东新区海松路52弄24号XX室房屋转让给乙方，房屋转让价款合计187万元。合同第六条约定:2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按照本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定:自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起计算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付之日。逾期超过三十日后甲方仍未交付的.除甲方应向乙方支付三十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。合同附件三(付款协议)约定:待甲、乙签订本合同后当日内支付甲方首期房款174万元。本合同签订前，乙方已经支付定金5万元亦转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款计179万元;待动迁协议与大产证均满三年后(即该房屋满足产权过户条件后，若届时条件有变化，则以变化后的条件为准)25个工作日内甲乙双方共赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续(送件)，取得收件收据。甲乙双方签订合同后且甲方收到首付款当日内，甲方将该房地产交付乙方。房价尾款的支付条件为:甲乙双方按照本合同或另行达成的约定已经完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出。并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方直接支付甲方尾款8万元。若甲乙双方按照本附件(即付款协议)履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件(即付款协议)约定履行等内容。当日，原告尹某友(乙方)与被告刘某虹、李某(甲方)签署《房地产买卖合同之补充协议》，约定:合同总价187万元，过户时，甲方不得以任何理由因市场价上涨让乙方补款。乙方不得以任何理由，因市场房价下跌让甲方退款。上述合同签署后，原告分别于2013年7月30日支付被告刘某虹定金5万元、2013年9月24日支付被告刘某虹房款174万元，合计支付房价款179万元。2013年9月2}日，两被告将上述系争房屋交付原告，原告对房屋装修后入住至今。之后，被告刘某虹向原告提出增加房价款，双方未能达成一致意见。被告至今未能配合原告办理房屋过户手续。原告向被告提出交涉未果，故提起诉讼。
另查明，被告刘某虹、李某于2013年9月3日取得系争房屋产权证，权利人登记为刘某虹、李某。
审理中，被告刘某虹确认:其与前夫于2011年离婚，离婚时约定:被告李某的抚养权给被告刘某虹。被告李某未成年时与被告刘某虹共同生活。
原告表示:在办理产权过户手续当日，原告愿意将购房尾款8万元支付两被告。
上述事实由原告提供的上海市房地产买卖合同、房地产买卖合同之补充协议、房地产居间买卖协议、收款收据、中国农业银行交易明细清单、入住通知单、装修许可证、收据五张、原告与被告刘某虹的手机短信记录、上海市房地产权证及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，关于原、被告签订的《上海时房地产买卖合同》以及《房地产买卖合同之补充协议》是否有效是本案争议焦点之一。两被告认为:签订合同时，被告李某尚未成年，被告刘晓红出售系争房屋侵害了未成年人李某的权益，被告李某的父亲亦不同意出售房屋，故房屋买卖合同无效。本院认为，签订合同时，被告李某的父母已经离婚，李某随母余即被告刘晓红共同生活，被告刘晓红系其法定监护人，被告刘晓红有权代理被告李某签订房屋出售合同。且，无证据证明合同约定的房屋出售价款不合理、明显低于当时的市场价格。系争房屋出售后，两被告取得对价，权益并无受到损害。故两被告主张合同无效，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。原告与被告刘某虹、李某签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现原告已经按约支付了相应的购房款179万元。关于被告协助原告办理产权过户的时间，合同第六条与合同附件三，
(付款协议)约定的时间不同，但鉴于合同附件三约定:若双方按照本附件(即付款协议)履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件(即付款协议)约定履行。故办理产权过户时间应当按照合同附件三(付款协议)的约定确定，即待动迁协议与大产证均满三年后(即该房屋满足产权过户条件后，若届时条件有变化，则以变化后的条件为准)25个工作白内。两被告于2016年9月3日取得房屋产权证，原告主张从2016年9月4日起2}个工作日为办理产权过户手续之日，并无不当，但原告计算日期有误，办理产权过户之日应为2016年10月12日。两被告虽
已经将系争房屋交付给原告，但至今未能按照合同约定办理房屋产权过户手续，应当承担违约责任。
原告要求两被告协助原告办理系争房屋产权过户手续的主张，于法有据，本院予以支持。至于原告要求两被告支付原告违约金的主张，因合同第十条约定，两被告未按合同约定的期限交接房地产的，自应办理房地产交接手续之次日起计算违约金，按照原告已付款179万元为基数，每日万分之五计算，直至实际交付之日。另外，原告在审理中表示：在办理产权过户手续当日，原告愿意将购房尾款8万元支付两被告，并无不当，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第一百一十四条之规定判决如下：
一、被告刘某虹、李某应于本判决生效之日起十日内协助原告尹某友办理上海市浦东新区海松路52弄24号XX室房屋产权过户至原告尹某友名下的手续；
二、原告尹某友于本判决生效之日起十日内支付被告房屋尾款8万元人民币；
三、被告刘某虹、李某应于本判决生效之日起十日内支付原告尹某友违约金（以179为基数，自2016年10月13日起按照每日万分之五计算至被告刘某虹、李某协助原告办理上述房屋产权过户至原告尹某友名下手续之日止）。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22, 628元，减半收取计11, 314元，由被告刘某虹、李某负担。财产保全费5，000元，由被告刘某虹、李某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员：薛桂蓉
二O一七年五月十九日
书记员：朱琳
本件与原本核对无异
