上海公房买卖确认合同无效纠纷案件法院判决案例
[来源：上海房地产律师网]
[作者：陈如波律师]
[日期：16-21-16]
上 海 市 第 一 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书
(2015)沪一中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)齐某军。
上诉人(原审被告)贺某娃。
上列两上诉人之共同委托代理人郑某某,上海XX律师事务所律师。
上诉人(原审被告 )上海船厂船舶有限公司,住所地上海市浦东新区即墨路1号 。
法定代表人陈建良,董事长。
委托代理人赵岩,上海船厂船舶有限公司工作。
委托代理人牟时秀,上海江南长兴造船有限责任公司工作。
被上诉人(原审原告 )齐某明。
被上诉人(原审原告)齐某群。
被上诉人(原审原告)齐某东。
上列三被上诉人之共同委托代理人陈如浪,上海创远律师事务所律师。
上列三被上诉人之共同委托代理人吉建亮,上海创远律师事务所律师。
上诉人齐某军、贺某娃、上海船厂船舶有限公司因确认合同无效纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院于2015年5月20日立案受理后依法组成合议庭,于同年 6月10日公开开庭进行了审理。上诉人齐某军、贺某娃及其共同的委托代理人郑XX,上诉人上海船厂船舶有限公司的委托代理人赵岩、牟时秀,被上诉人齐某群、齐某东及其与齐某明的共同委托代理人陈如浪、吉建亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明,齐某明系齐某军的父亲,齐某群是齐某军的妹妹,齐某东系齐某军的侄女,齐某军、贺某娃是夫妻关系。1982年12月,因旧房动迁,张银娥、齐某明、齐某群、齐凤英、齐某军、贺某娃分得上海市浦东新区梅园新村 89号 303室房屋公有租赁房一套,该房原承租人为张银娥。1991年7月29日 ,张银娥去世,该房的承租人变更为齐某明。2000年1月的《职工家庭购买公有住房协议书》承租人或受配人一栏中“齐某明”的签名非齐某明本人所签,印章由齐某军代盖。同住成年人一栏为“齐某东、齐某军、贺某娃、齐恺”，齐某东的签名非齐某东本人所签,印章非齐某东日常所用印章。《职工家庭购买公有住房协议书》内容为,上海市浦东新区梅园新村 89号 303室承租人为齐某明,经与本户同住成年人协商一致,同意购买上述房屋,上述所购房的产权确定为齐某军、贺某娃共有。之后,齐某军、贺某娃与上海船厂(现为上海船厂船舶有限公司)签订了《上海市公有住房出售合同》。2000年 4月18日 ,系争房屋产权登记为齐某军、贺某娃。2014年初,齐某群因户籍迁入上海市浦东新区梅园新村89号303室房屋事宜与齐某军、贺某娃发生争议。
2015年2月 ,齐某明、齐某群、齐某东起诉至原审法院,要求判令齐某军、贺某娃与上海船厂船舶有限公司之间签订的《上海市公有住房出售合同》(上海市浦东新区梅园新村89号 303室 房屋 )无效,恢复该房屋为公房性质。
原审审理中,齐某明陈述如下,系争房屋承租人是齐某明,齐某军、贺某娃曾向齐某明索要租赁卡等证件表示欲购买系争房屋产权,但未说明具体事宜;系争房屋是张银娥、齐某明的老房子动迁所得,被安置对象都有权;齐某明从未授权齐某军、贺某娃将房屋产权购买后登记在齐某军、贺某娃名下,也未授权齐某军、贺某娃使用齐某明的工龄。
原审认为,合同法规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者事后取得处分权的,该合同有效。本案中,齐某军、贺某娃未经齐某明、齐某东同意,在《职工家庭购买公有住房协议书》上代齐某明、齐某东签字,事后亦未得到齐某明、齐某东追认,而上海船厂船舶有限公司在齐某军、贺某娃未持有齐某明、齐某东委托证明的情况下,由齐某军、贺某娃代齐某明、齐某东在《职工家庭购买公有住房协议书》上签名,有失审查之责,导致齐某明、齐某东失去了对系争房享有共有权的权利,故《职工家庭购买公有住房协议书》无效,《上海市公有住房出售合同》亦相应无效。齐某明、齐某群、齐某东要求确认齐某军、贺某娃签订的关于系争房屋的《上海市公有住房出售合同》无效于法有据,法院予以支持。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,因齐某军、贺某娃已登记为系争房屋权利人,故应协助齐某明、齐某群、齐某东将系争房屋登记为原公房状态。
原审法院审理后于2015年3月19日作出判决:
一 、被告齐某军、贺某娃与被告上海船厂船舶有限公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效;
二 、被告齐某军、贺某娃、上海船厂船舶有限公司于判决生效之日起十五日内协助原告齐某明、齐某群、齐某东将上海市浦东新区梅园新村89号303室 房屋恢复为公有住房状态。案件受理费人民币198元 ,由被告齐某军、贺某娃负担。
判决后,齐某军、贺某娃及上海船厂船舶有限公司不服,向 本院提起上诉。
上诉人齐某军、贺某娃诉称,由于2000年签订的《上海市公有住房出售合同》年代久远,当时操作没有现在那么规范,但是已有足够证据证明被上诉人齐某明知道或应当知道上诉人购买系争房屋,私人印章与工龄证明都是齐某明交给上诉人齐某军的。购买系争房屋时,被上诉人齐某东将印章交给上诉人,2005年,因其父母要将户口迁入系争房屋,上诉人没有同意,双方发生争执,因此齐某东在2005年就知道系争房屋的购买情况。被上诉人齐某群在他处享受过动迁安置。原审适用法律不当,故请求二审撤销原判,并依法改判为驳回被上诉人的原审诉请。
上诉人上海船厂船舶有限公司诉称,其同意上诉人齐某军、贺某娃的上诉请求。被上诉人齐某明本人的陈述以及工龄证明均能证实齐某明知道购房事宜。《职工家庭购买公有住房协议书》加盖了被上诉人齐某东的私章,故应认定齐某东也知道购房事宜。齐某明认可2000年之前,系争房屋的房租由其缴纳,此后物业费则不再由其缴纳,故齐某明与齐某东自2000年起就知道购房事宜,而其现在诉讼已经超过诉讼时效。并且,本案应当适用国家和上海市关于购买公有住房的相关法律与政策规定,故请求二审撤销原判,并依法改判为驳回被上诉人的原审诉请。
上诉人齐某军、贺某娃亦表示同意上诉人上海船厂船舶有限公司的上诉请求。
被上诉人齐某明、齐某群、齐某东辩称,其不同意上诉人齐某军、贺某娃及上诉人上海船厂船舶有限公司的上诉请求。被上诉人不知道系争房屋被购买到齐某军、贺某娃的名下,所有的事项都是齐某军、贺某娃自己办理的,被上诉人没有介入。《职工家庭购买公有住房协议书》上所有的签名不是被上诉人签名,齐某明与齐某军、贺某娃共同居住,如其同意,应当由其本人签名。齐某东是本案适格主体,具有同住成年人资格,其没有享受过福利分房。齐某东在1998年 11月因为结婚搬离系争房屋,一直到2014年才得知系争房屋已经被齐某军、贺某娃购买了。故请求二审驳回上诉,维持原判。
经本院审理查明,原审认定事实无误,本院依法予以确认。本院认为,本案的争议焦点在于上诉人齐某军、贺某娃购买系争房屋是否经过被上诉人齐某明、齐某东的同意。本院注意到,根据齐某明的陈述,齐某军、贺某娃曾经向其索要租赁卡等证件表示欲购买系争房屋产权,按常理,齐某明应对齐某军、贺某娃上述愿望的后续进展以及房屋的产权变更情况予以必要的关注。虽然齐某明主张其从未授权齐某军、贺某娃使用其工龄,但《购买公有住房职工连续工龄证明》关系齐某明的切身利益,除非经齐某明本人许可,他人难以以齐某明的名义取得;并且,系争房屋在20OO年登记为齐某军、贺某娃所有,而齐某明长期居住系争房屋,在长达十几年的时间里,齐某明对房屋需要按时缴纳物业管理费的事实不可能不知情,故本院认定齐某明对齐某军、贺某娃购买系争房屋为知情且同意。而齐某东早已搬离系争房屋,《职工家庭购买公有住房协议书》中同住成年人一栏齐某东的签名亦非其本人所签,印章更是非齐某东日常所用印章,齐某军、贺某娃对此未能作出合理解释,故可以认定齐某军、贺某娃购买系争房屋未能事先经过齐某东的同意。事后,亦未有证据证明齐某军、贺某娃将其购房行为告知齐某东并得到齐某东的追认。至于齐某军、贺某娃所主张的2005年因齐某东父母要将户口迁入系争房屋导致双方产生争执,齐某东应知晓系争房屋购买情况的问题,该事实遭到齐某东的否认,如果该节事实属实,齐某东作为系争房屋同住成年人未能及时诉讼,其行为就有悖常理,故本院对齐某军、贺某娃的主张,难以采信。鉴于在案证据无法证明齐某军、贺某娃购买系争房屋系经过齐某东事前同意或事后追认,上海船厂船舶有限公司仅凭《职工家庭购买公有住房协议书》上的签名与盖章认定齐某东认可齐某军、贺某娃的购房行为,其行为确有不当,事实上剥夺了齐某东对系争房屋享有共有权的权利,故原审认定《职工家庭购买公有住房协议书》与《上海市公有住房出售合同》无效,合情合理,本院予以确认。对于上述合同无效之后的法律后果,原审的处理并无不当,本院予以维持。上诉人齐某军、贺某娃及上诉人上海船厂船舶有限公司的上诉请求,均缺乏依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第 (一 )项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
上诉案件受理费人民币 396元 ,由上诉人齐某军、贺某娃负担198元 ,由上诉人上海船厂船舶有限公司负担 198元 。
本判决为终审判决。
审判长 陈懿欣
代理审判员 翟从海
代理审判员 潘俊秀
二〇一五年七月二十三日
书记员 周益
附:相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件 ,经过审理,按照下列情形, 分别处理 :
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的, 以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
