买家观望卖家售转租 部分购房者重回租赁市场
受“新国八条”的影响，上海二手房买卖市场整体呈现出较为低迷的状态。今年全市二手房月均成交套数维持在1.3万套。营业税提高、各大银行优惠利率取消、加息等不利因素的影响，再加上7月份 “新沪四条”的出台，给本来就不温不火的二手房市场带来了重创。
部分中介门店反馈的数据显示，今年以来上海二手房挂牌量较以往有了近15%的减少，部分区域这一比例甚至达到30%以上。市场上更是出现了买家观望，卖家由售转租的现象。
尽管转售为租房源增多，但中低端租赁市场供求矛盾仍然突出，租金持续走高。不过涨幅有缩小。上海租赁指数办公室认为，7月，租赁需求沿轨道交通向远郊区县分流，租赁市场合租比例增加，而《上海市居住房屋租赁管理办法》的出台并未掀起太大波澜，其对租金走势的影响或在10月正式实施时方能体现。
7月，上海高端市场租金环比仅微微上涨0.06%，即便是传统高租金区域静安寺、陆家嘴和新天地涨幅都较前两个月大大缩小。
究其原因，住宅市场继续被政策打压，CPI持续走高，高端房业主选择以出租持有房源渐增，导致短期内高端房集中的板块出租房源数量增多，而租房需求并未同步放大，因此，原本上涨的租金在7月出现涨幅大大缩小的局面。 7月，高端市场新增租客以台湾、香港地区来沪的管理类人士居多，令金融、管理类公司集中的静安寺、陆家嘴板块租金上涨。
■观点
上海租赁指数办公室认为：
下半年租金仍维持上扬的趋势
经历了上半年的租金涨价高峰后，上海房屋租赁市场从6月初至今，成交量稳步上扬，暑期租赁需求平稳释放，租金也未出现较快上涨，但最后一拨毕业生的入市仍然推动着外围区域的房源租金上扬。出于对后市走势不明朗预期和实力所限，部分意向购房者重回租赁市场，导致市场供求结构发生变化。此外，《上海市居住房屋租赁管理办法》的正式出台，尽管部分条例涉及干预租金快速上涨，但受到物价不断上涨的压力，预计租金上扬的趋势仍会持续一段时间。
汉宇地产市场研究部认为：
刚需置业该出手时就出手
决定租金价格涨跌主要依赖于多种因素，如租赁市场的供求关系、房源所在的区域、周边的配套、装修情况、房龄等。另外，春节前后、暑期毕业潮等特定时期，由于租赁需求的急速爆发，整体市场也面临出现供求不均，导致租金的小幅波动。
7月11日，中国住房和城乡建设部公布一份《关于加强房地产经纪管理 进一步规范房地产交易秩序的通知》，要求采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定。尽管政府今年二度发布通知干预租金快速上涨，但是受今年通货膨胀的压力，加上近期租赁市场需求旺盛，上海二手房租赁市场上涨压力不减。
在房地产走势仍不明朗的情况下，贷款买房的朋友，每月在还款时总觉得，可能买房还不如租房值。而租房的朋友，在交房租的时候却想，每年要交给房东这么多钱，够买房的月供了。到底是租房还是买房？无论国家今后是否出台更为严厉的楼市新政，对于绝大多数刚性需求还是会采取保护、引导、支持的政策，所以说就政策层面而言目前对刚需购房者是一种保护性的利好。尤其是对于有能力，并准备置业的刚性需求而言，目前是他们出手的大好时机。
三天成交一套2000元/月学区房
暑期是租赁市场的旺季，从汉宇地产门店反映的情况来看，6月以来，门店平均每天接待租赁客户3-5组。租赁成交套数较前几个月增长了40%。其中租金2000元/月的学区房房源稀少，一挂牌就有看房客，平均一套房的挂牌时间不超过两周。
新一波大学毕业离校潮求租，是近期上海租赁市场成交活跃的主要原因。其中松江、浦东外环、杨浦和宝山等区域都是大学生最为热衷的传统租赁。原因是首先这些区域的租金较中心城区便宜，其次是交通系统较为发达，轨道交通和公交线路均能达到上海各大商圈，再次上述区域均是上海各大高校所在地，周边氛围较为活跃。
位于地铁10号线四平路站旁的密云小区，一套8月8日挂牌的36平方米普通装修，家电全配的一室户，上午刚刚挂出，下午3点已有两个看房者看房，最后成交价为月租2000元。附近的房产中介告诉记者，价位在每月2000元到2500元的一室户，他们手头上10套都不到。另一家房产中介则明确告诉记者，月租2100元的一室户目前只有3套。
一室户受到白领和刚毕业的大学生的青睐。同济大学附近的学区房一直处于抢手状态。据中介透露，同济大学附近的小区房龄都偏老。上世纪七八十年代的老房子十分普遍，1990年后的房子很少，而且1990年后的一房月租在2600元左右。
复旦大学旁的学区房同样抢手。一套同样为36平方米的一室户，租金为2200元/月，房龄将近20年。附近这样的房源仅此一套。房东愿意以2000元/月的价格成交。上周挂牌以来，已有两组看房者。一对小白领夫妇嫌房子太老旧，不整洁表示不租了。
位于五角场的21世纪不动产的康经理表示，复旦附近一室户的月租在1700到2500元之间，具体看装修和房龄。一般装修较好的能在几天内就租出去。
相较于去年6月，复旦附近的学区房一室户涨价200元到300元，两房涨价为300元到500元，次新房涨价为500元到1000元，三房以上，由于无人问津，涨幅在500元以下。“6月以来租赁市场确实较以往活跃了不少，这主要是受大学生毕业潮，和外地客户租赁等因素的影响。”汉宇地产国顺分行才经理告诉记者，“不过这波租赁旺潮仅持续到7月中旬，如今势头已经减弱不少，目前来门店咨询的客户出现了小幅萎缩，有时一天也仅为2组。并且毕业生求租现象现在己经基本消失，更多的客户群来自年轻的白领，值得关注的是，如今白领租金承受能力较以往有了明显的提升，月租金在2000-25000元/套的一室户房源最受这部分人群的青睐。”
“胶囊公寓”供不应求
由于正逢暑假，在部分高校集中板块迎来了一波暑期租房高峰，使得中低端租房房源吃紧，比如传统的五角场“铁三角”区域都一房难求，一些大学生租房不得不找比类似“胶囊公寓”的集体宿舍。
大四学生小陈打算暑期安心准备考研，从5月份就开始和同学一起在外面踩点，然而在校外跑了不下十个小区，都不满意，不是价格太贵，就是房子环境不好。到了6月份，网上看到的房源，打电话过去基本都已经被租掉了。“最过分的是本来看中一套月租金2000块的，前一天晚上谈好的，第二天早上要去签合同的时候居然说已经租掉了。”
据合富置业五角场分行经理陈昌介绍，五角场板块的租赁市场从6月开始成交量持续走高。五角场、复旦大学和财经大学、万达商业广场形成一个“铁三角”，区域内房龄较长的老公房和次新房皆供不应求，如1983年建成的建新小区，两房的租金在3000－3500元/月；仁和苑，面积在80平方米左右的两房，租金在4000－4500元/月左右，三房租金在5000－5500元/月，这些房龄较长的老公房因其较为合理的租金和周边成熟的配套设施，受到了附近年轻白领的青睐。板块内热点楼盘创智坊，两房租金在6000－6500元/月，尽管租金高于附近的老公房，但由于房型新式以及良好的环境，吸引了众多在周边办公楼上班的年轻白领青睐。
但是这些房源对于每月租房预算普遍只有1500－2000元之间的大学生来说难以承受。因此，在大学边一些拥有从单间到8人一间各种房型的“青年旅社”型的学生公寓普遍受到欢迎，目前也几乎饱和。
复式房合租：价格空间大
位于杨浦区邯郸路的某公寓以80后、90后为主要目标群体，以公寓合租价格提供独立的空间，单间整租，打造出一种迷你的复式二层小居。拥有的8种不同风格空间的房型，价格分别在1280－1980元之间。其中1280－1480元的房间都是朝向走道的，1580－1980元的房间均是朝南。房租为押一付一，根据付款方式有不同程度的优惠，一次性交付3个月的房租享有9.5折优惠，一次性交付6个月享有9折优惠，一次性交付一年的享有8.5折优惠。水电费、宽带费均是另付，按商业用电每度1.35元，每吨水3.8元。512M独立宽带每月80元。
记者日前来到该公寓，并看了其中的一间单人房，一般的房间大小长3米、宽3米、高3.5米左右。进门后发现这个房间赫然是个“迷你复式”分上下两层。二层还相对宽敞的，一层的区域很是狭窄。基本上一个人还有回旋余地，进来三个人就连转身都困难了。
由于地方小，所有空间都被利用到极限，门边便是玻璃隔开的卫生间，狭窄的门道走进去就可以看到一个玻璃桌板钉在墙角，一把椅子，墙上钉的两块小木板就是所谓的“书架”，椅子旁边一个旋转的置物式阶梯，上去以后就是房间的二层，一张大床，仔细看其实就是个厚厚的床垫，床头对面墙上是一台液晶电视，网线，窗边墙上挂有一台空调。
在其公共区域的配套设施有公用厨房、洗衣机、公共休憩场所等，厨房里配有微波炉、冰箱等，洗衣机每用一次3元，公共休憩场所有电视机，在周末会用影碟机放映电影。这里还有智能门禁指纹识别进出，在晚上11点以后出入就会开启。
记者电话询问租住事宜时，工作人员称，现在只剩下1380元、1880元和1980元的三种房间各一套了，如果过一周过来的话会有部分房间空出来。如果需要预订的话，需要前去交付押金才可以。
主笔手记
有朋友近来开心而忙乱——开心是因为他儿子在中考中一举考上了本市最好的上海中学；忙乱则是因为他和妻子为了要更好地照顾儿子，需要在上海中学附近租房子。
据他一个月前告之我，他已经租好了一处一室一厅的老公房，月租金是3500元；两个星期前他又告诉我，现在那里相同的房子，月租金已经张到接近5000元了，而且必须一年一付；前两天他再次告诉我，现在上海中学附近已经没有房子出租了，再要租房只怕只能包宾馆了……
每年暑假是所谓“学区房”的出租交易最火热的时候，我们“晨报楼经”本期也做了相关的采访报道。实际上，学区房概念的兴起已有许多年头。只是近年来也许是因为人们对孩子教育的日益重视、投资日益加大，学区房也日益水涨船高。甚至许多开发商和中介商也都动起学区房概念的脑筋来，试图靠这个噱头来提高业绩。
说起来很有意思，其实在英国、美国、澳大利亚这些市场经济相对成熟的发达国家的城市里，也有所谓学区房的说法。不过，那里的学区房之所以价钱比其他地方贵，并不是因为望子成龙的西方家长要住在那里照顾就学的孩子 （这是典型的“中国特色”），而是因为在西方，大学往往都有几百年的悠久历史，附近的人文环境一般都比较好的关系。
有一个观点值得一提，某一板块的房价和租金，除了许多传统因素——如地段形象、交通便捷度等，最重要的决定因素其实还是该地区公共品的存量及投入。像学校、医院、道路、公用基础设施等等，都属于政府的公共投入，这些东西过去一直比较密集的，如浦西市区，或者近年来政府密集投入的，如浦东新区，房价和租金就比其他地方容易提升。所谓学区房，说到底只不过是这种逻辑下的一个特例。
按照这样的判断，未来大虹桥地区的楼价上涨潜力可能是最大的，因为未来几年内上海基础建设投入最多的将是该地区。
