“沪四条”逐条解读 楼市调控进一步收紧

一、加强商品住房销售方案备案审核。 各区县房管部门要进一步加强商品住房销售方案备案审核，指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和本通知要求的，不予受理销售方案备案。 各区县房管部门要与价格主管部门加强配合，共同做好“一房一价”工作，销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。 点评：“一房一价”虽说不是一个新鲜的政策名词，但本次“沪四条”中明确提出房管部门除了加强商品房销售方案的审核外，还可以指导房地产开发企业定价。政府参与市场定价，实际上是楼市调控力度的进一步加强。 二、加强商品住房预订行为监管。 未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用；也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式，收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。 各区县房管部门应当要求房地产开发企业在商品住房销售方案中明确是否存在通过商业网站等销售合作方进行预订、销售等情况，承诺与销售合作方（商业网站、战略合作方等）共同遵守国家和本市有关商品住房销售管理规定。对于违规预订的，要加大查处力度，对商业网站等非房地产企业参与无证预订的，要及时移送或会同工商等相关部门进行查处。 点评：进一步强调此前政策中的禁止未取得预售许可证的项目变相收取定金或进行预售的条款，同时首次提出房地产开发企业不得通过商业网站以网络团购等方式变相收取定金或预付款。 三、继续严格执行住房限售政策。 房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照住房限售有关规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。 各区县房管部门、各房地产交易中心应加强监管和审核，凡发现提供虚假证明等违反住房限售规定的，应按照《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》（沪房管规范市〔2011〕2号）规定查处，对查处中涉及的非房地产企业，提交市局移送相关职能部门查处。 点评：非本市户籍居民补缴1年个人所得税后购房的情况将不予认可，必须严格执行“自购房之日起的前2年内累计缴纳满12个月”。这一政策主要是针对外地投资客制定，规避投资客与中介为购房而一次性补齐个税的违规操作。 四、开展房地产经纪市场专项整治。 按照住房城乡建设部、国家发展改革委《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》（建房〔2011〕68号）要求，各区县房管部门要会同价格主管等部门集中开展一次房地产经纪市场专项整治，重点检查未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、怂恿或协助当事人签订“阴阳合同”、炒卖房号、哄抬房价等行为，严格查处各类违法违规行为。专项整治情况以及查处典型案例于今年10月底报市局，由市局汇总后报住房城乡建设部。 点评：本条是对此前出台的加强房产中介管理规范的进一步强调，主要是针对中介“阴阳合同”、炒卖房号、哄抬房价等违法行为进行查处，另外公布了专项整治的时间节点。