房地产开发企业利润不宜超过5%

“要让人民老有所养、病有所医、住有所居”，温总理掷地有声的话语给了老百姓对“幸福”的期许。其中住房问题，更是登上各大网站关注的民生热点榜首的位置。作为多年来对持续关注住房问题并进行大量计算、调研的全国人大代表，临沂市建筑设计研究院院长王启成形成了自己的一套理论。“国家应该制定房产造价计算规则和造价定额，房地产开发企业利润不超过5%。”

“我认为房地产市场中出现的一切问题主要归结为房价过高。导致其价格过高的直接原因之一是房产价格监管失控。”谈及房价过高问题时，王启成认为，政府没有制定出房产价格的计算规则，因而政府无法科学、依法、有效地监管房产价格。

“在咱们国家，百姓住房建设具有很强的‘公益性’特征，因此，住房建设必须是‘政府主导，市场运作’。百姓的‘基本住房’和‘商品房’价格都必须由政府制定计价规则，并严格审批和监管。”王启成如是说。

王启成认为，住房价格为土地及地上附着物价格、建安成本和房地产企业经营成本，三大块公共组成。“建安成本已有几十年的造价计算规则，千军万马的投入都集中在这一块。”说到这儿，王启成形象地给记者举了个例子，这块的造价一般在2000元左右(指高层)，建筑企业利润5%左右，这块从制度上非常完善，有住建部规定的计算规则、省统一的造价定额、造价师及造价事务所、造价监理公司、物价及审计监督。

在王启成看来，房价失控的主要是第一、三两块。“第一块地价因拍卖而‘奇高’，地皮占了数千元甚至上万元，远超建安成本。第三块房地产商成本无国家编制的定额，利润率无控制，全由开发商根据地段价值进行加价，也是每平米数千元或上万元，一个楼盘利润几十亿比比皆是。”王启成说。

“房地产企业经营成本，可由住建部按照计算建安造价的办法，制定房产开发阶段的造价定额和造价计算规则，科学合理地控制开发商的利润。”王启成表达了自己的观点。

如何合理的制定房产开发阶段的造价计算规则和造价定额？王启成有一套自己的“公式”。“参照建筑企业编制建筑工程造价、咨询、审计的一整套办法，制定开发阶段的造价(加价)计算规则，编制造价定额。”王启成说，房地产总价=土地价+建安价(含室外工程)+开发阶段造价，利润控制则参照国外经验，房地产开发企业利润不超过5%。按企业资质高低计取。

“应该加强政府监管，房产价格必须经造价事务所编制，并经监理公司监理，物价、审计部门审核通过，房产部门方认可售价。”王启成认为，通过这种方法来控制高房价问题，百姓就买得起房，安居乐业，就不会再“谈房色变”。