信贷环境外松内紧 房地产企业融资成本分化加剧

6月20日，融创中国发行的12亿元信托，设定的融资成本最高为17%。与此同时，SOHO中国近日的一笔境外贷款年利率却不足4%。两者相比，差距明显。 进入下半年，楼市调控仍未放松，如果成交量不见起色，开发商资金链必将迎来一场严峻考验。近期开发商纷纷寻找各种渠道“输血”现金流。今年上半年，房企境外融资和信托融资分别创下历史新高。记者发现，房企经过各种渠道的融资成本出现了4%-23%的极大差异。 房企融资屡创新高 数据显示，开发商突围融资的势头正愈演愈烈。 据国际评级机构标普报告显示，今年1月以来，拥有评级的中国房地产企业已通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元，几乎逼近去年全年境外发债额88亿美元，创下历史新高。 同期，开发商通过信托的融资也频频刷新记录。据国内信托研究机构用益信托报告称，5月集合信托市场成立的房地产信托规模达到256.46亿元，创下今年新高，今年1—5月共有1168亿元资金通过信托流向房地产领域，平均最低收益率冲高至9.85%。 融资成本最高差两成 记者发现，房企通过不同的融资渠道募集的资金成本差异很大。以两个同在香港上市的SOHO中国和融创中国近期融资为例。 6月22日，SOHO中国一笔境外6.05亿美元(39亿元人民币)的贷款目前年利率不足4%；而6月20日，融创中国发行的12亿元信托，年回报率最高需支付23%。 “其实融创的成本没有那么高，23%是在违约情况下融创最高要支付的成本”，记者从大业信托内部人士了解到，6月大业和融创合作发行的12亿元信托计划中，融创出资6亿元，大业承销6亿元，该部分迅速被一个机构客户整购，最低回报不少于10%。 据记者多方了解，17%是融创为该笔信托定下的最高成本；后期融创可能还会对天津的一个项目进行信托融资。 信贷环境外松内紧 标普报告指出，在境外热钱汇集、人民币升值的背景下，香港上市的房企在获取资金上要比其他房企更有优势。 6月29日，香港上市的广州国企越秀地产发布公告，称与一家银行订立了最高达10亿港元，且无抵押的三年期贷款融资协议。公告中并未披露这些贷款的融资成本，此前越秀高层曾对媒体透露，2010年全年越秀港币贷款的平均年利息为2.4%，融资成本十分低廉。 “当前国内的货币环境已经出现利率外高内低，信贷外松内紧的局面”，分析人士指出，由于存在人民币升值预期，企业境外发债还可获得一笔汇率差收益，但企业必须有境外上市的平台，中小企业难以复制。 观察 国企、龙头房企占优势 “现在国内信贷政策收紧，体制的原因决定了对国有房企、地产龙头比较有利”，6月29日，上海一家国有房企的高层告诉记者，国企、保障房的融资都还正常，仍以银行借贷为主，对中小开发商来说，融资会比较艰难，而如果一些开发商某个项目出现了资金链的问题，“救急”状态下必然要牺牲部分利润，使用高成本资金。 对一些不具备境外发债的中小开发商而言，谨慎成为调控下自保的唯一选择。 “我们没有那么便宜的资金成本，企业选择收缩、稳健的方法来减小风险”，鸿坤集团副总裁常世芳表示，鸿坤目前很多项目都是联合开发形式，公司提供技术资源与土地资源方合作。