上海房产开发商迟延交房引争执 19亿利益蛋糕怎么分

9年前，曾是闵行区最大烂尾楼的“上海紫旺城”被陆续以2000元/平方米左右的均价售出;9年中，它经历了资金链断裂、烂尾和被托管;9年后，它步入竣工，周边的房价已涨至12000元/平方米，阴差阳错地产生了19亿元利益蛋糕。 来自浙江的购房人老张想再找托管上海紫旺电器有限公司(以下简称上海紫旺)的上海星际房地产发展有限公司(以下简称星际房产)谈谈，争取获得9年前“购买”的紫旺楼盘房子。此前，他和其他购房人接到多份被要求退房的“通知”。 上周，老张和5名购房人代表参加了在上海闵行区马桥镇政府召开的协调会。3小时的协调会后，协商未有实质进展。 “清退600套房屋就是6个亿” 老张出具的协议书显示，他与上海紫旺于2002年10月3日签约，上海紫旺提供地基为A型房第2栋的一间，老张则提供联建地基资金16.6万元。协议书约定，施工队进场开工之前交付8万元，其余部分房屋建成后一个月内一次性付清。若上海紫旺承建之经营用房不能如期完工，则向向购房人支付赔偿金，按购房人已付款总额的每日千分之三计算。之后签署的《补充合同书》显示，营业用房竣工日期定于2004年5月底。 但上海紫旺城迟迟未能建成，2009年前后成为“烂尾楼”。 2010年6月，星际房产与上海紫旺联合发出《通知》称，“紫旺项目”因后续资金未及时到位，导致工程无法及时竣工，上海紫旺法定代表人亦于2009年底涉嫌非法吸收公众存款案被逮捕，政府责成有关单位深入调查，形成对紫旺项目一揽子解决方案，星际房产对紫旺项目进行托管，清理债权债务和善后工程。 通知称，根据一揽子解决方案，联建协议终止履行，由各方签订《和解协议》，上海紫旺负责退还相关当事人已付钱款，并对已付钱款按每年利率10%给予资金占有使用费;联建协议终止后，给予该批当事人按紫旺项目恢复销售的房屋平均价 (可按9500元/平方米左右计)的9.2折重新购买该项目内一套房屋的优惠政策。 2011年4月28日，星际房产和上海紫旺再次发出通知称，有关解决联建、参建问题一揽子方案将实施至2011年4月30日止，资金占用补偿费计算至2010年5月31日，“逾期办理退款，本公司将不再支付资金占用补偿费，而只退还本金”。 这份通知引起了联建 参建购房人的不满 紫旺项目参联建业主在 “给上海紫旺、星际房产等2011年4月28日通知的回复”中表示，闵行区法院对相关案件的判决中已认定，《协议书》为有效的商品房买卖合同，并且对上海紫旺提出“双方间合同已解除”的观点不予采纳，上海紫旺在有效期限内未对该判决提请上诉，表明已服从了法院的生效判决。 参联建业主还称，“终止合同、退还购房款、按年利率10%给予资金占用使用费”的一揽子方案，是上海紫旺和星际房产基于自身利益单方面提出的，没有法律效力。 紫旺项目问题协调小组2010年9月13日出具的“紫旺项目问题的情况概要”指出，“在整个商品房预售过程中，与上海紫旺签订了商品房预售合同并办理了预告登记的房屋共139套;与上海紫旺签订了商品房预售合同，但是未办理预告登记的房屋有900套;签订了参建协议的涉及房屋约200余套;签订了联建合同协议的涉及房屋约400余套。” 如今，上海紫旺城已有二手房挂出12000元/平方米的价格。而2002年测算的成本仅为1200元左右。 “保守估计，一套房屋有近100万元的毛利空间，600套就有6亿元。”老张对《每日经济新闻》记者说。 一揽子方案 两个版本 “紫旺项目问题涉及人员众多，近4000人，分布在上海、浙江、江西等地。”紫旺项目问题协调组2010年9月13日出具的“紫旺项目问题的情况概要”中指出，“上海地区191人，温州地区907人，其中温州市180人，泰顺县556人等等。” 2011年6月13日的一次多方协调会上，星际房产副总经理陈银才出具了“关于紫旺电器城项目问题三类群体一揽子解决原则方案”，陈银才同时签名注明“本方案内容属实”。 该版本方案共计一页，落款为星际房产，落款时间为2010年3月15日。该一揽子方案“相关当事人”分为三大类：“签订商品房预售合同的当事人”、“参联建当事人”和“非法吸收公众存款案涉案当事人”。 但《每日经济新闻》掌握的一份经过闵行区紫旺项目协调组核实的“关于紫旺电器城项目问题一揽子解决原则方案”却与上述版本存在明显差异。该份一揽子方案共4页，落款为紫旺项目协调组，落款时间亦为2010年3月15日。该版本方案将“相关当事人”分为六类，除星际房产版本中出现的三类之外，还有“一房二卖的当事人、上海农商行程家桥支行和紫旺电器城项目施工方”。 紫旺项目参联建业主在 “回复”中指出，紫旺项目协调组版本一揽子方案有两个要点，一是参联建协议中符合商品房买卖合同特征的，属有效合同，必须交房;二是即使是无效合同，终止后双方的权利义务要协商解决，并不是星际房产一方说了算。“星际房产把所有的参联建协议，包括其中的有效合同都作无效处理，没有任何协商的余地。” 法院判例确定为有效合同 成为烂尾楼前，紫旺项目在危险的道路上已奔跑了7年。 “紫旺项目问题的情况概要”显示，上海紫旺于2001年10月通过土地使用权出让的方式，取得了闵行区江川路街道132街坊2丘地块总面积为45667平方米的工业用地使用权，后调整为商业用地。2003年10月，该地块与原属马桥镇彭渡村6、7队的土地共同并入马桥镇98号地块，共计125699平方米。由政府以商业用地的性质向社会公开招标，上海紫旺参与竞标并取得了该地块使用权。2006年1月~8月，紫旺项目分七期取得商品房预售许可。 但紫旺项目早在2002年就开始了联建购房。 上海市闵行区房管局一相关负责人向 《每日经济新闻》记者指出，“紫旺项目”2002年起愈演愈烈的联建购房是有问题的，“实质是卖地皮，这是不允许的。” 联建之后，紫旺项目再推出了类似的参建购房。 《每日经济新闻》记者查阅了上海市闵行区法院多份判例，紫旺项目的参建购房协议已被法院判定为有效购房合同。 变数：消失的预售证 闵行区法院的判例让联建购房人一度乐观，却又遭遇了另一变数——紫旺项目问题协调组称，上海紫旺在2006年4月撤销了1~2期的预售许可。这将使得联建协议在诉讼中面临失效的风险。 经多方核实，上海紫旺原实际控制人周如众在获得上述地块后，“本身缺钱”，于是在获得预售许可证前即以参建、联建协议卖房筹资约8000万元，获得后续开发资金。由于竣工及交房拖延，参建、联建协议购房人停止支付余下50%购房款8000万元，周如众2008年至2009年期间向温州泰顺等地的个人和企业“融资”约2.4亿元，又加速了资金链断裂。 1~2期正是联建协议购房人集中的区域。上海市闵行区房管局一相关负责人向《每日经济新闻》记者指出，该预售许可证的撤销是上海紫旺以“测绘面积遗漏走廊面积为由申请主动撤回”。他表示，不排除周如众意图借此推翻联建协议购房有效性的可能。在6月22日的协调会上，星际房产方面表示，周如众为了谋取向银行贷款，选择了撤销预售用作抵押贷款。 联建协议购房人认为预售许可为行政决定，房管局的撤销违背了 “行政许可不得损害第三方利益”原则。但房管局人士指出，联建协议没有经过预售登记，“并不知情，且上海紫旺曾在2006年进行过网上公示。” “联建协议判无效就会是没有预售许可证的问题。”上海市华亭律师事务所合伙人万洛民表示，“预售许可被撤销后是不能补办的。”联建协议购房人只能等待进入现房销售阶段。 星际房产：“5亿利润”说不准确 紫旺项目业主认为，星际房产在夺走利益。 星际房产方面表示，参建、联建协议的600套房屋中已有50%~70%选择和解，“退房拿本金和10%(资金占用补偿费)。” “6亿元的蛋糕已经被夺得只剩2亿多了。”老张大致估计参建、联建还剩200~300套房屋。 星际房产总经理陈少东表示，目前已交房套数为592套。 “1899套，减去已交的592套，余下1307套可能都被星际房产销售，就是13亿元左右的毛利。”老张说。 而在成本方面，协调会上证实，经司法审计，上海紫旺对外欠债4.1亿元，“这4.1亿元包括参建、联建协议这块，对银行和典当行的欠债以及2.4亿元民间借贷等”。此外，星际房产称，后续工程建设已经投入2.5亿元，并额外投入1亿元配套建设费用，上述支出共计约7.6亿元。 “星际房产2010年起才托管，就可获得5亿元的毛利。”老张等购房人表示，“参建、联建购房人2002年起筹资购房至今，10%的资金占用使用费实际等于血本无归。” 对此，星际房产副总经理陈银才回应称，效益只能等到工程全部结算时再下定义。他还强调，星际房产的资金也是有财务成本的，“现实比我们想象的要艰难。赚几千万，我们完全不心虚。” 协调会上，星际房产总经理陈少东指出，“5亿、6亿利润”这些数字是非常不确定的。除了有争议的预售合同部分外，“上海经侦查扣163套，上海法院查扣128套，浙江法院查扣37套，上海紫旺原抵押给工程队103套，实际没法律因素的只有约3万平方米。” 购房人则认为，4.1亿元欠债一旦被支付，“房屋就可被解套。”