房地产企业并购今年有望突破百起 “洗牌”已不只是传说

证券市场上，证监会暂缓受理房地产开发企业并购重组申请，但在产权市场上，面临资金压力的房地产企业还是可以通过股权出让来解决矛盾。目前，房地产是产权市场最活跃的板块，反映出这一行业的兼并重组在继续推进中。 关键指标显示格局生变 国家统计局日前发布的全国房地产市场运行数据显示， 1月-4月房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%，环比1月-3月减少1.5个百分点， 4月环比3月更是下跌了7.4%。从数据可看出，房企资金来源增幅峰值出现在今年1月-2月，接下来增幅持续收窄，房企资金面将由宽松向紧张慢慢演变。 同时下降的还有房企的存货周转率。以万科为例，其今年一季报数据显示，该公司存货周转率为0.5倍左右，不到其2007年0.9倍周转率的60%。根据Wind资讯数据，截至2011年一季度，两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增幅超过40%。 在严控房地产行业信贷的背景下，上市公司的资本市场融资计划纷纷搁浅。由中国房地产研究会、中国房地产协会联合发布的 《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》对1000家房地产企业进行的调查称，2009年，房企 IPO融资总额为302亿元， 2010年这一数字却为零，这一状况今年也仍将不会改变，融资紧张程度空前。 房企股权转让金额居前 面对如此局面，不少房企通过证券交易所的交易系统抛售所持上市公司股权进行 “自救”。而许多非上市公司选择通过产权市场进行股权转让。 北京产权交易所发布的数据显示，今年一季度北交所房地产行业共成交标的14宗，总额25.81亿元，平均溢价率为 33.66%，其中，受让方七成为非国有企业。如中国恒天集团公司、南方工业资产管理有限责任公司、中机十院国际工程有限公司三家央企或者下属企业转卖企业或下属企业的房地产股权；北京城建集团有限责任公司将所持有的北京金州工程有限公司30%股权、三亚京海成房地产开发有限公司19%股权挂牌转让。自5月中旬以来，在上市房地产公司中有佳兆业集团、泛海建设、弘业股份和建发股份等一些知名房企加入了 “转让股权”的行列，颇为吸引市场眼球。另悉，金发科技已经将持有的长沙高鑫房地产公司75%股权，作价5.54亿元转让给广州诚信投资管理有限公司。建发股份转让了上海长进置业公司100%股权。 在上海产权市场，房地产行业挂牌和交易金额持续保持头牌位置，仅上周就成交了3宗房地产项目，成交金额合计达到2.07亿元。目前在挂牌行列的房地产项目约达10个，其中包括广州立成投资发展有限公司33.33%股权、上海环城置业发展有限公司100%股权、上海康世黄浦房地产开发有限公司5%股权、上海汇丰房地产开发经营公司整体产权、上海千禧置业有限公司100%的股权、上海中国石化大厦置业发展有限公司52%股权、上海中国石化大厦置业发展有限公司48%股权等等。 进入强者恒强趋势通道 可以确定的是，短期内房地产调控难以松动，房地产市场预期也在发生变化，投机者基本已离场，自住需求者纷纷观望，楼盘销售普遍遇冷，成交下降，开发商难以通过销售回笼资金，资金压力持续加大，随着调控的继续深入推进，开发商将进一步面临存货增加、供应增加、资金压力加大的考验。 除加码房地产调控外，在现实通胀之下，政府还得继续收紧货币政策，采取利率、存款准备金率、公开市场操作和汇率等调控工具，打击通货膨胀。这些必将对房地产市场产生进一步影响。 据此，不少专家认为，房地产行业正进入强者恒强的趋势通道，整个房地产行业的市场集中度会进一步提高。资金实力薄弱、融资无门的房企濒临被吞并的危险境地；而大型房地产公司则可择机扩展全国版图，通过并购获得业务和土地，将资金拮据的小企业卷入麾下。SOHO中国董事长潘石屹(微博 博客)表示，目前已经明显迎来房地产并购市场的巅峰，他们坚定今年完成150亿元的收购计划。 清科研究中心数据显示， 2011的1月和2月，房地产行业位居所有行业并购的首位。其中，从并购类型上来看，国内并购19起，交易总额为10.47亿美元；外资并购3起，交易金额为1.03亿美元。并购的细分行业集中在房地产开发经营企业，共发生19起，并购总额为10.95亿美元；其次是房地产中介经营和物业管理领域。 3月份，房地产并购更是达到顶峰，整月共有10起并购。整个一季度，房地产行业的并购占比14.1%。清科研究中心预计， 2011年房地产市场或将超越2010年的84起记录，并购数量有望突破百起大关。 整个房地产行业并购正在风起云涌， “洗牌”已不只是传说。