房企融资纠纷随调控“绽放” 风险值得警惕

随着房产调控新政的步步紧逼，一向“不差钱”的房地产企业逐渐感受到了阵阵寒意，对银行贷款之外的融资渠道也越来越倚重。不过，来自法院的数据显示，每逢“银根”卡紧，房企各种“擦边球”融资手法也呈现多样化，融资纠纷案件趋于多发。专家提醒，房企应充分认识到为融资“铤而走险”的风险，相关部门在楼市调控过程中应加强对房企融资行为的监管。 房企融资纠纷随调控“绽放” 受经济环境和政策调控影响，我国房地产行业近年来呈现出“波动发展”态势。来自法院的数据显示，随着房地产调控的不断加码，房地产企业融资案件收案数量也呈增多态势。 比如，上海市第二中级人民法院的统计数据显示，2000至2010年间，该院共受理非涉外房地产企业融资纠纷一审案件561件；分阶段看，2002年至2005年，相关案件占企业融资纠纷案件的比重呈下降态势，由33%下降至7%。而2006年至2010年，相关案件占企业融资纠纷案件的比重有所回升，2006年至2008年期间基本保持在14%以上，2009年及2010年则均超过25%。 上海市二中院金融庭庭长潘云波介绍，随着民间资本、股市直接融资、企业债权以及境外热钱等进入房地产市场，银行借贷不再是房地产企业唯一的“输血管”，房企融资纠纷也不再局限于单一的金融借款合同纠纷，一些典当融资纠纷、民间借贷纠纷、信托融资纠纷等新型案件也不断出现，呈现多样化趋势。 而中小房企由于资金实力差、经营操作欠规范等原因，更容易成为主要涉讼对象。上海二中院的数据表明，中小企业涉案数量占房地产企业融资纠纷案件总量的比重超过80%。 上海市二中院发布的《2011房地产审判白皮书》还指出，由于诉讼特别是上诉相对于纠纷产生的滞后性，目前因这一轮房产调控所产生的纠纷并不多见，但2011年此类案件数量将会有所上升。 房企融资风险值得警惕 2010年至今，银行信贷政策不断紧缩，房企融资面临不小冲击。国家统计局的数据显示，2010年房地产开发企业本年资金来源中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；而企业的自筹资金达26705亿元，增长达48 .8%。统计数据还显示，随着“最严格的调控”在2011年继续深入推进，房企自筹资金在房企资金来源中的比重继续上升。 在资本市场融资受阻、自有资金风险日益加大的压力下，不少房地产企业转向信托融资。不过，潘云波提醒，对信托融资的倚重有可能成为引爆房地产企业自身危机的“导火索”。一旦房地产形势转向，这一风险可能在两到三年内集中显现，届时信托类融资纠纷或将明显增多。 与此同时，一些房地产企业为跳出资金不足的困境铤而走险，“非法集资”浮出水面。 [案例]一家房地产公司因住宅开发销售毛利率偏低、经营资金未及时回笼等原因，资金严重匮乏。为破解资金困境，其法定代表人直接或指使他人以建设大酒店为由，许诺每月支付0.83%至12%的高额利息，向周某某等200余人筹集资金共计1.4亿余元，以民间借贷之名行非法集资之实。法院发现表面的融资纠纷实为非法集资后，立即将该起案件移送公安机关立案侦查。 法院方面还介绍，在银行收紧银根时，有的房地产企业还会为骗取银行贷款煞费苦心。有的采取胁迫、欺诈等方式取得关系人的身份证，“制造”出房屋买卖协议，到银行骗取房屋按揭贷款；有的购买外来人员身份证或直接使用假身份证，进行“虚假按揭”或“私贷公用”。法院警示，一旦经济形势出现波动，或监管部门对银行发放的房贷规模进行控制，房地产企业骗取贷款的一些问题可能会相继出现。 调控楼市应加强房企融资监管 “预售款、贷款、信托融资……”不少房地产企业为了举起“资金杠铃”，在融资创新的道路上渐行渐远。面对一些房地产企业“变质”的融资苗头，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成建议，应做好动态监测，及时防范，在调控楼市的同时加强“钱市”监管。 上海市第二中级人民法院副院长高长久建议，房地产的有关监管部门应加强对房地产市场和房地产企业的动态监测，建立健全风险预警机制，对房地产企业定期或不定期地进行资信和风险评级，对银行贷款、信托资金、预售房款等做到专户保管、专款专用、全程监控，防止资金被挪用带来的市场风险。 此外，业内人士还提出预防“烂尾楼”后遗症的建议：由房地产企业按销售额的一定比例缴纳资金，或者从房地产税收中提取一定比例的资金设立房地产风险基金，在地方独立设立基金公司负责运作使用，由当地政府负责监管。一旦产生“烂尾楼”项目，房产商逃逸或破产时，可以运用该笔基金收购中小业主或相关劳动者等个人债权，从而将债权集中于法人机构。 法院还建议，有关部门应出台相关政策法规引导民间资本走向阳光化，对职业“高利贷人”，如放贷人为个人的，吸收其入股小额贷款公司，如放贷人为公司的，可将符合条件的公司转为小额贷款公司。同时，监管部门要加强管理和协调，合力打击高利贷、非法集资等各种非法民间融资活动。