开发商拿地趋谨慎 全国土地市场“集体焦虑”

土地曾经被认为是驱动房价不断上涨的主要原因，随着楼市不景气状况的持续，这个上游市场已经明显感受到寒意。 研究数据显示，2011年5月，尽管不少城市的土地成交面积较上月有所上升，但相比去年同期，有六成城市的土地成交面积和成交金额同比下降；今年1至5月，多数城市的土地成交面积和成交金额同比有所下降，土地市场整体表现仍较为平淡。尤其以北京、杭州、上海等房价较高的城市的土地市场降温最为显著。 此种背景下，依赖土地财政的地方政府变得更加揪心、更加费心，买方市场的特征初步显现。在2011年即将过半的当下，如何完成今年的用地出让指标，又成为地方相关部门的一项“大考”。 土地市场疲态尽显 一家位于上海的研究机构统计显示，1~5月128个城市土地出让金总额约6659亿元，相比去年同期下滑5%；住宅土地出让金约5193亿元，同比下滑14%。据悉，1~3月，全国土地市场仍保持较好局面，但到了4月份后情形快速逆转，5月土地市场延续4月较弱水平，土地出让金以及溢价水平仍然较低，流拍率提高。 “土地市场会有降温的迹象，尤其是环比的波动更为明显。”中国指数研究院副院长陈晟预计，土地市场会继续保持平淡的格局，但鉴于地方政府根据市场的节奏推地，预计价格依旧保持平稳，不会过多出现流拍。 尽管如此，土地流拍的信息依旧开始见诸报端。不久前，南京和成都两个过去颇受开发商追捧的城市，相继出现土地流拍，尽管原因各不相同，但大城市土地流拍已经为这个市场蒙上阴影。 从今年各地推地的节奏上看，可以判断截至目前的推地力度并不算太大，这说明地方政府异常谨慎，希望维持土地价格在合理水平。 开发商兴趣转向 尽管无论开发商还是业内专家，都认为眼下是最好的拿地时机，但开发商拿地兴趣已经因为调控政策而大打折扣。 经过频繁与众多开发商的接触，郭玉良作出“现在开发商的资金面偏紧，拿地态度趋于谨慎”的判断。这正是土地市场降温的直接原因。 开发商的销售数据也证实，行业资金状况并不怎么“给力”。中原地产监测的10家标杆房企2011年1~4月销售目标的完成率平均为30%。最新数据也显示，销售完成较好的华润置地1~5月共完成销售额126亿，占全年目标的42%；相比之下，绿城同期完成销售额152亿，仅占全年目标的约28%。 鉴于开发商自身的资金回笼力度不够，中原地产认为，土地市场的持续低迷显示出在调控不断深入的背景下，房企已深感压力，布局扩张日趋谨慎。 种种迹象显示，国家对开发商融资已经进一步收紧，原本在信托市场上“长袖善舞”的开发商们，恐怕不得不更加警惕地看紧自己的“钱袋子”，而减少土地扩张。 开发商拿地热情继续减退已是不争的事实，但这背后，还不仅仅因为资金的困扰，大发展商们在前几年攒下的家底，使得很多企业暂时不会面临断粮之虞，并且对土地变得更加挑剔。 陈晟透露，目前开发商看项目时更挑“地段”，无论一线还是二三线城市，优质地段的项目更容易被拍出理想的价钱。 郭玉良则总结称：“市场的变化已经改变了企业的策略，目前，大公司们最喜欢的拿地方式仍是在二级市场上去并购，这样支付的土地成本相对低。”当然，一级市场还是开发商获得土地的主要途径，但过去对住宅地块的偏好已经改变，具体表现为“一二线城市更看重商业，三四线城市更偏重旅游”。 地方姿态变暖 被市场改变的，不仅仅是开发商的喜好，还有地方政府的态度。 6月8日，广州市政府在当地的五星级酒店摆下会堂和酒席，邀请了200来家开发商及企业的500~600名嘉宾出席，目的便是向外界发布今年的土地供应计划和供地表。在场来自上海的开发商自称：“（国土部门）打了好多个电话，不来都不好意思了。” 位居全国一线城市之列的广州市，以如此高调的方式来推介土地，堪称全国之最。一叶落而天下知秋，广州一隅的微弱变化，折射的是全国土地市场的集体焦虑。 “土地市场的现状，还是让地方政府相当揪心的。”郭玉良告诉记者，今年以来，很多政府都已经改变做法，逐步引进市场化的方式，加强与开发商之间的沟通，也与一些专业的中介机构加强了合作和联络。“这是个好现象，可以避免政府和开发商之间因为信息不对称而出现的地价暴涨和暴跌。” 根据《关于公布广州市2011年市辖区经营性用地出让计划的通告》，2011年广州市计划推出占地3.37平方公里住宅用地和2.2平方公里商服用地。而在广州市2011年预算草案中，要求全市国有土地使用权出让金收入计划646.5亿元，比上年增收190.8亿元，其中市本级国有土地使用权出让金收入计划502.5亿元。而广州市2011年1~4月出让的商住和商服用地总占地面积才51.23万平方米，总成交金额34.7亿。因此，广州要完成上述土地出让计划还面临着非常大的压力。 合富辉煌研究部预计，5月开始广州大规模向市场推地，而且，在现时较为低迷的住宅市场和土地市场背景下，政府有意识地推出更多的优质地块，从而吸引更多开发商参与拿地，保证土地出让成绩理想。 中国指数研究院披露的数据显示，2011年全国土地供应量较去年上涨明显，从2010年的18万公顷上升到今年的21万公顷。鉴于此，陈晟认为，一些急于城市化的地区可能已经出现“买方市场”，土地出让的压力不小。 如果房地产市场在短期内无法回到繁荣的轨道，那么很多地方相关部门的官员将过上一段难熬的日子。郭玉良说：“以前是开发商主动找政府，未来将是政府更主动去找开发商了。”