退潮！2018年，那些高价拍下的“地王”将何去何从？
退潮！2018年，那些高价拍下的“地王”将何去何从？ 2016年是中国房地产市场的丰收年。这一年，全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元，创下历史新高。 与此同时，房企在土地市场“疯狂抢地”，也催生一波“地王潮”。 然而，到了2017年，随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力，楼市渐趋平稳，多城楼市成交价量下滑，诸多“地王”竟然被套了。 12月中旬，南京一“地王”楼盘被曝因拖欠工程款全面停工；而拿地近1年半，曾问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最的宝山顾村“地王”央玺项目，目前仍未完全入市。而在苏州、合肥、东莞等地，很多“地王”都处于闲置状态。 上海宝山顾村“地王”：拿地近一年半，开盘时间仍未定 2016年8月17日，宝山区顾村镇外环线内一宗总建筑面积约12.6万平方米的宅地，被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得，而53727元/平方米的楼板价，不仅夺得宝山顾村“地王”，也问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最。 12月27日，记者在到上述“地王”现场看到，上述项目案名为“央玺”，目前，地块已被围挡包围，围挡内10余座塔吊正在施工。 在项目展示中心，记者以购房者身份从一置业顾问处了解到，该项目大约在今年3月左右进场施工。 目前我们只是开放了展示中心，具体什么时候开盘、均价多少、户型怎么样，现在我们还无法确定。 该名置业顾问说，明年应该会开盘，但是上半年还是下半年，现在还不好说。 记者注意到，尽管上述地块的竞得楼面价为53727元/平方米，但根据出让合同，竞得方须配建不低于总建筑面积5%（约0.63万平方米）的保障房，并无偿交给宝山区政府，此外，竞得方还须自持不低于总建筑面积15%（约1.8万平方米）的商品住宅作为租赁住房。这也意味着，扣除保障房和自持物业的面积后，可售部分的楼面价超过6.6万元/平方米。 但值得注意的是，目前，央玺周边的二手房价格高的有在6万元/平方米~6.6万元/平方米，价格低的有4.1万元/平方米~4.4万元/平方米。 可见，央玺项目可售部分超过6.6万元/平方米的楼面价，已经超过周边所有在售楼盘以及二手房均价，在当前严格调控的大背景下，操盘难度可想而知。而“面粉”贵过“面包”，恐怕是大部分“地王”不得不面对的市场现实。 2016年9月22日，仁恒置地旗下南京仁远投资有限公司以20.67亿元总价拍下苏州姑苏区干将东路北，仓街东一地块。该地块出让面积约8.42万平方米，楼面单价38745元/平方米，溢价率81.03%，近3.9万元/平方米的楼面价也成为彼时苏州姑苏城区内的一宗新“地王”。 时隔近一年半，记者实地走访了该地块。项目现场，地块门口及前面空地已被改做临时停车场。从临时停车场向地块里面走可以看到整个土地上面长满了杂草，远处还有一辆正在施工的挖掘机。据这名挖掘机工作人员介绍，他大约是近十几天前来到这里，正式施工建设或将从年后开始。 “地王”变“闲王”? 在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名单中，记者发现，截至2017年10月，2016年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多，多数在建未售，目前全国范围内至少有14宗“地王”未开工，他们主要集中在广州、深圳、苏州和厦门等热点一二线城市。这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域，多个区域的“限价”甚至直逼“地王”的楼面价，这意味着当前若入市即亏本。 上述14宗未开工“地王”里，举例来看： 苏州的姑苏区干将东路北、仓街东地块（苏州2016-WG-46号地块），成交楼面价达到38960元/平方米，而目前区域的最高限价标准为40000元/平方米；附近的苏州2016-WG-26号地块闲置已超1年； 2016年上半年成交的厦门2016第021号同安区2016TP02地块，闲置时间也超过1年。 东莞颐和翡翠花园，目前区域限价标准为20000元/平方米，远低于房企拿地楼面价25264元/平方米，因而项目现也处于“缓开工”状态，预计2018年5月才会入市。 在上述“地王”名单中，记者还注意到，有近60%的地块处于已开工但未开售阶段，而已入市“地王”项目，销售状况也并非一帆风顺。据克而瑞数据显示，杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。 按政府规定，地块完成交易后1年不开工罚款20%，两年不开工则由政府无偿收回。但现实是，多重原因牵绊了“地王”项目的入市步伐。 “现在土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企业必须做高周转，开发慢了利息就可能很快超过建安成本，不仅不挣钱甚至被拖垮。”地产专业人士薛建雄直言，今年开发商迎来了最困难的日子，尤其是在融资门槛提升、限购限贷限价、预售证审批控制之下，房企资金回笼难度加大，资金不到位就可能造成工期拖延。 “开发商对政策持观望态度，也从侧面影响了一些地块的开工。”安居客房产研究院首席分析师张波认为，此外，土地不开工或停工也可能因为房企的资金（尤其是现金流）出现问题，但从实现情况来看，这种情况应该不多。还有一种让开发商选择主动拖延工期的原因则是等待利润。 “地王”如何解套 那么，在2016年诞生的大批“地王”中，已开工的项目如何缓解资金压力？可开售的“地王”项目如何在限价、降价和限购之下拓宽前路？“等待”是否真能给“地王”一线生机，而等待成本又有多高？ 以史为鉴，回顾近年的房地产历程，不同的调控节点上均出现过“地王之殇”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等，房企高价拿地后不久便遇行业下行周期，“地王”项目惨被套牢。而从这些被套项目的结局来看，有的以烂尾、企业破产告终；也有的幸运地得到救助，获得新生。 业内观点认为，2016年的“地王”项目多处于南京、上海、苏州、合肥、天津、武汉和嘉兴等地，不同量级的城市，面临的风险和解套的可能性也不同。而城市之外，则看企业的背景与实力。这包括企业是否有能力解决目前的现金流问题；是否有实力扛到这轮调控期过去。“地王”的解套，最终还是拼实力、看时机。 安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者，不同实力背景的房企对地块的变现要求、融资时间、成本预期存巨大差异。对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企，三限之下“断腕求生”亦属正常，在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路。 张波进一步表示，房企拿“地王”的最终目的还是赚钱，但并非所有房源（尤其是前期开售的房源）售价必须高于成本，这个时候舍小取大，保证整个项目的盈利达到预期是更好的选择。 而对大企业而言，“等待”可能是一种更好地达到盈利预期的办法。 一方面是拖延开工或入市的2016年“地王”项目，另一方面是2017年强调控下土地市场高开低走，热点城市溢价率回落。业内有声音称，随着房地产长效机制的建立，“地王”现象或将消失。 配图表 12月底，全国土地出让市场风向改变，土地接二连三出现“流拍”。西安三宗土地“流拍”；南京土地市场降温，两幅土地“流拍”；四川森宇南湖项目160亩地块，因无人报名而“流拍”；武汉新洲两地块出让遭遇“流拍”。 0
