楼市"冬眠":今年调控最密集 超级繁荣周期终结

楼市"冬眠":今年调控最密集 超级繁荣周期终结 2017年，房地产调控的密集程度前所未有。 据链家研究院统计，这一年，54个城市出台调控，共有129条限购政策，169条限贷政策，15个城市实行“认房又认贷”，48个城市限售。 这一年，多数一二线城市房地产市场进入“冬眠”状态，三四线楼市也由盛转衰。持续20年之久的楼市“超级繁荣周期”可能真正走入尾声。 超级繁荣周期见顶 自1998年住房制度改革之后，住房走向商品化的中国楼市开启了长达20年之久的“超级繁荣周期”。期间，中国商品房销售额从1998年的2100亿元增长至超过10万亿元，增长了约48倍。中国城镇人均住房面积也由18平方米增长到36平方米，彻底告别了住房短缺。 近年来，随着商品房市场的波动，关于“楼市超级繁荣周期”终结的论断时有传来。如万科董事会主席郁亮2014年时做出判断：中国楼市已由“黄金时代”进入“白银时代”。 不过，2016年，中国楼市大幅反弹，2017年商品房销售再创历史新高，房价也在2016年高位上继续上升。楼市似乎并未远离“超级繁荣”。 拨开眼前的“迷雾”表象，链家研究院院长杨现领指出，2017年就是这一超级繁荣周期的顶峰，也是2016年以来本轮上行短周期的终结，此后房地产市场会逐渐走向平稳运行阶段。 销售乏力是其中的一个重要论据。2017年前11个月，中国新建商品住宅销售面积达到12.6亿平方米，同比增长5.4%；销售金额为9.58万亿元人民币，同比增长9.9%。不难预见，今年商品住宅的销售面积和销售额将再创新高。不过，高速增长已现疲态。与2016年相比，今年无论是商品房销售均价、销售面积还是销售额增速都出现了明显放缓。据机构统计，前11个月，商品房价格和销售面积增速只有5% 左右的水平，远低于去年的两位数以上增长。 除了销售外，杨现领解释说，从宏观背景来看，近年来，中国城市化速度有所放缓，经济增长从高速转向中高速，劳动力人口占比与适龄购房人口占比趋势性下降，全国层面的住房消费增速会相对下降。房地产基本面不再支撑高增长意味着大规模开发浪潮告终。事实上，中国房地产投资增速在2010年左右已经达到顶峰，之后房地产开发投资增速一路下行，近两年一直在个位数徘徊。 新城控股高级副总裁欧阳捷也做出类似的判断。他认为，未来房地产市场将从过去的扩张性增长进入一种限制性发展周期。他认为，在下一个五年中，中小城镇的城镇化已经接近尾声，住宅市场重点解决的主要是以超大、特大城市为核心的都市圈住房供不应求的矛盾，以及提高城市住宅质量的改善性需求。如果房地产发展过快，也就意味着未来的发展周期会大大缩短，既无法达成发展的健康性、也不具有发展的可持续性。 欧阳捷表示，未来楼市的限制性增长将包括大城市限制人口增长、限制土地供应、限制金融过度以及限制投资投机，这样的新发展模式将有助于实现房地产市场的平稳健康发展。 欧阳捷所提及四种限制性发展，事实上在2017年各地的密集调控措施中已现端倪，如北京、上海力推的共有产权房，减弱了房地产的金融属性，有助于抑制投资、投机性购房需求，解决“夹心层”市民的购房难题。 2018年楼市“稳”字当头 告别超级繁荣周期后，2018年中国楼市可能迎来一轮新的调整和降温。 从政策层面看，官方已经释放出2018年房地产调控不放松的明确信号。从近期的几场中央高层会议到全国住房城乡建设工作会议，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行房地产调控措施，防范化解房地产市场风险的信号已经清晰可见。 在此背景下，2018年，调控重点关注的一二线城市房地产市场难现反弹。 2017年，不断收紧的楼市调控及严格的限制性措施让热点城市房地产市场明显降温。据中原地产研究中心统计，在北京、天津、上海等全国调控最严格的15个核心热点城市，今年以来商品住宅合计签约同比大跌49%。部分城市房价出现实质性下跌。链家研究院统计数据显示，在重点监测城市中，11月份廊坊二手房成交均价比3月累计下跌36.1%，北京二手房价累计下跌12.2%，天津、上海、合肥等城市二手房价也出现下跌。 此外，2017年新房市场的主要推动力——三四线楼市也显现出“后继无力”的趋势。自今年6月以来，重点三四线城市新房成交步入下行阶段。据链家研究院统计，2017年50个三四线城市的新房销售均价呈现上涨趋势，但近几个月开始趋于平稳，热度下降。杨现领指出，今年三四线城市房价上涨的部分原因是一二线城市的调控溢出，主要是补涨，其涨幅在2017年5月到达顶峰后开始明显回落。新城控股副总裁欧阳捷也认为，中国城镇化开始走入尾声，三四线城市商品住宅的成交量虽然还在增长，但土地供应面积几乎逐年下降，也就意味着未来三四线城市的住房供应也将下降。 各线城市反弹乏力，市场缺乏大起大落的基础。中国社会科学院城市与竞争力中心研究员邹琳华指出，本轮房价回升小周期接近尾声。十九大对住房市场的定位更加科学，关于长效机制的表述更为明确，政策制度环境已不支持针对房价的投机炒作。 邹琳华指出，过去一年半里，多数一二线城市的楼市在严厉调控下趋于冻结，大量房地产企业和投资投机需求被挤向三四线城市，此前未受关注的市场经历了一波房价快速上涨。房价的“相对洼地”基本消失，短期内住房市场不存在大起大落的经济基础。 中国社科院发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》预测称，2018年楼市将迎来新一轮调整和降温期。其中，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅较2017年增幅将明显回落。 易居房地产研究院副院长杨红旭指出，近17年来，全国商品房销售面积只有在2008年和2014年出现过两次同比下跌，其它各年度均保持正增长。鉴于因城施策的调控政策的持续作用，2017年房地产市场降温明显，预计2018年中国商品房销售面积将呈现小幅回落态势，全年同比下降7%左右，在持续三年增长后再次出现下滑。 长效机制或将实质性迈步 住房制度和楼市长效机制的加速建设可能是楼市超级繁荣周期在今年走向尾声的主要原因。 安居客房产研究院首席分析师张波认为，目前房地产市场正处在降温后的稳定期，房地产市场也将持续较长时间健康正常运转，这正由于2017年调控政策对长效机制的高度重视，调控手段从抑制需求变成解决需求。明年，随着租购并举等制度的逐步落地，部分非理性的购房需求，将被更好地性引导到租房上。此外，长效机制的建立能够摒弃部分带有“副作用”的短期异化手段，对构建阶梯型消费，解决高房价和库存区域不平衡问题将持续产生积极作用。 中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞指出，当前中国的住房基础制度没有根本性改变，政府依赖房地产的发展局面也没有改变。目前一二线部分城市房价增幅下降是调控重拳下行政限制性措施的结果，并不是真正由市场供求机制、价格机制、竞争机制自我调节作用下的变化。因此，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，必须将抑制住房投资投机的政策手段制度化、长期化。倪鹏飞指出，2017年住房制度的长效机制开启了建设之门，2018年需要迈出实质性步伐。 今年以来，多项机制的建设都已经出现破冰和加速推进的迹象。例如，部分地方今年已经实现不动产登记联网。此前官方确定在上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，农村土地制度改革破冰前行。财政部部长肖捷日前上发表署名文章称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。业内人士认为，这意味着房地产税出台已经真正进入倒计时，明年有很大几率列入立法计划。 中国指数研究院近期发布的年度报告指出，明年将是长效机制与短期调控结合的转折点，中国将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。房地产市场将会呈现成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长等。