经济会议信号：2018年，楼市政策不容乐观！
经济会议信号：2018年，楼市政策不容乐观！ 中央经济工作会议12月18日至20日在北京举行。会议指出，要围绕推动高质量发展，做好8项重点工作。 八项重点工作，七条都属于大类别，惟独一个行业，被单列出来，那就是：房地产！可见重视程度之高！ 过去两年，中国经济工作会议，主要是围绕“三去一降一补“展开的，尤其是2015年12月的会议，将房地产去库存列为五大任务之一，并花费用300多字进行阐述，属于历史上用字最多的一次。 2015年12月中央经济工作会议会议：化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。 结果，2016年药力大作，全国去库存顺利推进。不过，同时房价也大涨起来了，呵呵。可见，想要去库存，只能以涨价的方式，而不是降价的方式。 2016年12月中央经济工作会议会议：促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。 一年之前，房价高烧，所以提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，同时提出”抑制房地产泡沫“，语气相当严厉噢！ 但2016年12月，并没将房地产单列出来阐述，而是继续作为“三去一降一补“展开的。 2017年12月，这次会议将房地产列为2018年八项重点工作之七。 七是加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。 老杨略作解析： 1､住房制度改革放在了第一位！ “建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。” 这条是十九大会报告中的提法：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。租购并举是重点！ “要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”这条是新增加的。为了更好的发展租房市场，重点在放在了供给侧改革，也即增加租赁住房供地、新建房，同时鼓励机构出租人，大力发展长租公寓，以此来吸引承租人“长期租赁”，也即鼓励三年期的租约。 住房制度改革，主要内容应是大力发展住房租赁市场，扩大共有产权房试点范围 ，保障房(如公租房)覆盖到进城务工人员，公积金制度优化等等。对楼市影响较小。 2､房地产调控与长效机制放了第二位！ 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。 长效机制这里不再展开，最重要的房地产税立法需要密切关注推进节奏，未来两年大概率搞定。 “保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，这句话是2017年7月中央政治局部署下半年经济工作会议上的提法。再次强调，说明一点：2018年房地产调控的口径与2017年下半年相同，不会放松，但也不会明显加码了（市场趋稳了，热门城市陆续降温中）。 “分清中央和地方事权，实行差别化调控”，这句话主要是指：地方政府是稳定房价的主要责任人，调控不力则约谈、问责，因地制宜、因城施策，不搞全国一刀切。 那么，如何定性这次会议中关于房地产调控的的性质？ 老杨认为：这次口径，比2016年12月略松，也即2018年调控政策，不会像2017年这样不断升级了。 十九大会报告中的提法：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这次也没有重现。 但是，这次口径，要比同样是楼市繁荣期末端的2013年12月严厉。 2013年12月中央经济工作会议会议，并没有提及房地产调控，但在“着力做好保障和改善民生工作”中提到：努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。 2014年12月中央经济工作会议会议，整篇会议通报中，居然只字未提房地产，甚至连保障房、棚改房也未涉及。这在近十年的历史上，可谓绝无仅有。 总之，2018年调控政策，属于中性略紧；2017年属从紧。2016年属于中性略松。2015年属于放松。 另外，本次经济工作报告中，还有两点需要关注。 1､今后3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设。 金融风险中，包括了房地产！这个领域的防风险将是未来3年的重点工作。 2､稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长。 稳健中性的货币政策，实际上将会是中性略紧状态，尤其是受欧美加息进程的外部环境影响。这对楼市是一个小利空。 最后，总结一句话吧：2018年，房地产调控政策不会放松，但也不会加码了；个别城市，可能会根据市场状态（偏热、过冷），因地制宜的做些微调。总体上，没有大的调整空间。 政策不松，则热门城市的房价，只能降温、探底！ 0
