冰火两重天:土地市场火热 但楼市进入寒冬

冰火两重天:土地市场火热 但楼市进入寒冬 全国多个热点城市特别是一线城市实施楼市限购政策一年以来，房价狂涨、成交大增的势头戛然而止，但土地市场却始终供需两旺。 火爆的土地市场 某研究院最新数据显示，10月份，全国300个城市土地供应量同比增近四成，共计11046万平方米，环比增加1%，同比增加36%；共成交土地2272宗，环比增加0.3%，同比增加24%。一线城市成交量同比涨幅领衔。 广告 当月，300个城市土地出让金总额为3722亿元，同比增加132%。其中，土地出让金超千亿元的城市有5个，分别为北京、杭州、南京、重庆和上海。北京的土地出让金额创纪录地达到2509.1亿元。 同时，50个热点城市的总土地成交额已超过2.6万亿元，同比上涨40%。此外，出让金超过500亿的城市达到了16个，均创造了同期历史纪录。 尽管土地市场整体均价环比下滑，但同比却增加了近70%，各线城市均价同比均有上扬。10月，全国300个城市成交楼面均价为2316元/平方米，同比增加66%;其中住宅类用地成交楼面均价为4323元/平方米，环比减少15%，同比增加61%。 楼市成交遇“冰点” 与土地市场相比，房地产市场则持续处于“寒冬”。 昨日华尔街见闻提及，国家统计局公布的数据显示，1-10月，全国房地产投资增速再次放缓至8%以下；商品房销售面积和销售额增速也持续回落，降幅超2个百分点。商品房销售面积增速已经为连续第四个月下滑。 10月地产销售创近三年最大跌幅，地产投资增速拐头向下。据海通姜超团队测算，10月住宅销售量同比下降6%，创2015年3月来最大跌幅。 北京、上海、深圳房价连月降温。 深圳房价连续13个月下挫。据一财网，10月，深圳一手住宅共成交2792套，环比增加2.35%，成交27.9万平方米，环比增加2.27%；同期的成交均价为54288元/平方米，环比减少0.05%。而去年10月“深八条”出台时，深圳新房均价还是55611元/平方米。 北京楼市成交从3月开始全面萎缩。据新京报引用北京中原地产市场研究部的最新统计，1-10月北京新房市场成交1.7万套，二手房成交11.8万套。今年北京二手房市场月均成交1.2万套，成交面积107万㎡，与去年同期相比下降50%。“从6月开始，北京连续多月成交量低于1万套，市场价格跌幅处于全国第一。”新京报援引中原地产首席分析师称。 10月上海新房市场几乎断供，导致成交进一步萎缩，易居研究院研究员王梦雯如此表示。从绝对值来看，10月成交量为2012年2月以来历史最低水平。 上海房价同样出现下行，均价在11月甚至跌破5万大关，领跌全国。据金融界援引中估联行房产研究院的数据，11月首周上海新房成交均价跌至49067元/m²，环比下跌3.27%。安居客数据则显示， 上海11月均价为50058 元/m²，环比10月下跌1.38%，同比去年同期下跌 2.41%。 缘何分化 在多地楼市限购背景下，土地市场与楼市出现如此巨大的反差，原因在于：在短时期内，土地财政仍然是地方收入的重中之重。 土地出让金在地方财政收入中占了很大比例。如果以这一比例作为衡量地方土地财政依赖度的指标，依照长江商报的测算，前三季度全国20个重点城市中，有12个土地出让金占财政收入比重超过60%，有3个城市土地财政依赖度在70%至100%之间，有8个城市今年前三季度土地财政依赖度超过2016年，分别是佛山、杭州、成都、重庆、广州、西安、无锡和北京。 土地财政依赖度最严重的是佛山，其次为南京、杭州和济南，土地财政依赖程度均超过100%，佛山和南京甚至分别高达147%、132.83%，杭州、济南的土地财政依赖比重亦均超过100%。换句话说，这四个城市的卖地收入已经超过地方一般预算收入。 楼市前景如何？ 凤凰财经引述业内研究员王梦雯表示，目前来看，开发商仍然持观望心态，推盘意愿并不强烈。进入4季度，预计供应会有所好转，但整体依旧处于低位。随着信贷趋紧、银行放款时间延长等一系列因素，季度成交规模大概率低于近5年历史同期水平。 对于接下来楼市调控政策的走势，金融界引述同策咨询研究部总监张宏伟称，按照每次新政时效性6-8个月的经验判断，今年9-10月份多地楼市调控调控加码后，6-8个月之后，也就是在2018年3-4月份这个时间段，极有可能是下一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期，原因有两个：一是6-8个月后调控政策的时效性逐步降低，需要加强版的楼市调控措施为楼市降温，巩固楼市调控的阶段性成果；二是，“两会”刚好要在这个时间段召开，政策面不会给予楼市在这个时间段内反弹并火热的机会的。 0